着工直前に建築物内に都市計画道路がある事を知らされました。計画変更に伴う費用負担。

医療関係の者です。
市街化調整区域の土地で事業用定期借地にて事業を計画中の者です。
医療関係の企業様から紹介された建設業者様が、不動産物件として市中に出回ってなかった土地を見つけ、私もその場所が気に入り、建設業者様が直接地主様と交渉の末に定期借地契約の覚書まで完了しています。
私がフリーの設計士様による設計を依頼し、その上で土地を見つけたその建設業者様が建築を行うプランでした。従って、不動産業者は介しておりません。
設計士様、建設業者様を交え一年程を費やし図面を作成しました。同時に市街化調整区域ですので、行政にその建設業者様が地目変更などの開発申請を行っておりました。その開発申請費用は当然、私がお支払いしております。
そして、行政から開発許可が下りる段階で計画中建物内に都市計画道路が入っている事に、建設業者様が気づき、私に連絡がありました。
私としましては、都市計画道路に建物が入るのは、受け入れる事ができません。
従って、都市計画道路に入らないような建物への設計の見直しが必要な状況です。それに伴い、建築着工は数ヶ月遅れる事になりますので、
・設計見直しにより2階建てにならざるを得ず、追 加される建築費
・延長した期間中に本来得られるであろう私の所得
・雇用を内定していた従業員への給与補償
・再設計に伴う設計士様への費用負担
を建設業者様にお願いしましたが、拒否されました。
私はただ、建設業者様の不手際で生じた不利益を請求しているだけで、慰謝料などは求めていません。
そこで、先生方へ質問です
①この建設業者様の拒否は正当なものでしょうか?②私の上記項目の要求は正当なものでしょうか?
③裁判になった場合、どの様な結論が下される事が予想できますでしょうか?
よろしくお願い致します。
hihihiさん
2017年11月19日 20時49分

みんなの回答

妻鹿 直人
妻鹿 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
あなたと建設業者との合意(書面にされているかどうかはともかくとして)がどういう内容のものであったかによって、建設業者の責任の範囲は変わると思います。

建設業者の仕事が、候補地を見つけてくるだけ、であれば、法令上の制限等はあなたのほうで確認するべき問題であって、建設業者は責任を負わない、と言われる可能性があります。反面、あなたが希望する事業が可能な建物を適法に建築できる候補地を見つける、ということであれば、建設業者に責任があることになる可能性があります。

もしかするとこの点については、明示の契約がないかもしれませんが、そうだとすれば、口頭の発言を含めこれまでの経緯がどうであったか、という事実関係から、あなたと建設業者の合意の内容を推認することになります。

損害項目としては明らかにおかしいものはありませんが、まだ着工していないのであれば、従業員に内定を出すのが早すぎるのではないか、と言われるかもしれません。

後は、建設業者が宅建業の資格を持っていれば、宅建業者と同等の調査ができたはず、と言う余地があります。反面、あなたが宅建業者を入れないで不動産の購入に及ぼうとされていたのであれば、過失相殺(あなたのほうでも相応の調査をするべきであった)と言われるかもしれません。

おそらく経緯の全てが、責任の所在・範囲を画する基礎となる事実となるでしょうから、裁判になったときにどうなるかを端的に示すのは難しいです。

2017年11月20日 15時36分

hihihi さん (質問者)
ご回答ありがとうございます。

損害項目が妥当なものと知ることができ、少し安心しました。

今後、信頼関係も損なわれていますので、別の建設業者で現状の土地で計画を進めていく可能性があります。その上で、この建設業者との話し合いや場合によっては裁判もありうるかと思います。

その際も、この損害項目の補償は減ったりするのでしょうか?

よろしくお願い致します。

2017年11月20日 23時11分

妻鹿 直人
妻鹿 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
業者を変えても損害項目は変わらないと考えます。建設業者に対して建築物の建築以外のフィー(調査料等)の支払い約束などがあれば(あるいはそのような約束があった、などとして)、その精算を問題にされる可能性があろうかと考えます。

2017年11月22日 15時28分

hihihi さん (質問者)
ご回答ありがとうございます

様々なケースを想定し、場合によっては裁判という選択も含めて考えていきたいと思います

2017年11月23日 15時38分

この投稿は、2017年11月19日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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