再建築不可物件と言われました

一戸建てをローンで購入予定です。

10日前に意思表示確認書類を提出して、他の物件の連絡等もキャンセルしました。
5日後に本契約を交わす予定で話が進み、手付け金や仲介金も準備しました。銀行に明日ローン申し込みの書類を提出する流れでした。
ところが今日不動産会社から

”一つだけ出てきた問題があり、共有路の関係で不動産仲介として重要事項説明書に再建築不可と明記しなければいけない。ただ、全く再建築できないわけでなく、役所では問題なしと言われてます”

と連絡がありました(大手の不動産会社です)

こうなると再建築不可物件となるとローンの審査にも影響が出ると思い、また他の物件もここ数日でスルーして売れてしまったところもあり動揺してしまってます。
因みに私は、この物件を買う前提で駐車スペースの関係で今日、車も売却した出来事でした。

こんなケースはあるんでしょうか?
もしこれで再建築不可が原因でローンが通らなかったら怒りの矛先もわかりません。

今後の私の対応はどうすればよいのでしょうか?

この段階での”再建築不可物件”と知らされるのは問題はないのでしょうか?

かなり切実です。


さくらさくさん
2015年05月11日 19時12分

みんなの回答

鎌田 智
鎌田 智 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
重要事項説明書で再建築不可と記載されているなら不動産の価値は低くなりますので、通常の土地の評価はできず、融資が受けられるとしてもとても低いものとなるでしょう。
ご心配のように融資が受けられない可能性もあります。

重要なことから申し上げると、その物件を購入するについては再建築ができないリスクを覚悟しなければなりません。
リスクを負わないのであれば、取引は慎重にお考えになるのが良いと思います。

この場合、仲介業者に損害賠償請求することが考えられます。
請求できるかどうかは、仲介業者の説明の内容などによって決まってくるでしょう。

2015年05月11日 19時36分

さくらさく さん (質問者)
ありがとうございます。

意思表示確認の書類提出の前にわかってましたら、車も売却せず、また色々な物件も対象になってたのですが、この”再建築不可”だけが理由でローンが通らなかったら、車を売却した意味もなく、他の2番候補の売れた物件も悔む状態でした。

・”再建築不可は”意思表示書類提出前に告知する決まりはないんでしょうか?
・”役所で問題なし”で、不動産仲介では”再建築不可記載”の記載をしたいという意味が全くわかりません。

2015年05月11日 20時21分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
>共有路の関係で
これだけですと再建築不可の理由がはっきりしませんが、再建築不可ということは建て替えできない土地すなわち建物を建てられない土地ということですから通常の土地とは価値が全然違います。
再建築不可になるのは、接面道路が建築基準法上の道路と認められない可能性がある場合などですが、建物を建てられない土地は建てることができる土地の半額以下になることも多いですから、契約上の売買代金がそもそも適切なのかという問題があります。
建築基準法43条ただし書きなどの例外規定はありますが、「役所ができると言った」という話を鵜呑みにして酷い目にあった買主はそこそこいます。

2015年05月11日 21時45分

さくらさく さん (質問者)
ありがとうございます。

私の一番の怒りは
・意思表示確認書類提出して16日に本契約を結び、ローンの申し込みは明日と言う事は仲介業者も知っていて、且つローンが通らない際は現金購入の意思も伝えてました。
その際に車スペースの関係で車も売ることも伝え実際に売却しました。
その間に気にいった物件もあったのですが断り、即売れてました。

はじめの意思表示確認書類提出前に再建築不可物件とわかってたら、物件の購入検討自体しなかったかもしれませんし、車の売却もしなかったと思うし、他の2番手の物件の話を進めてたと思います。

仕事も休んで色々と銀行行ったり、書類揃えたりしたのも購入見送りに決めたら無駄になります・・・

再建築不可物件は宅建等で事前に知らせる義務等はないのでしょうか?

2015年05月11日 21時59分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
再建築可能な土地と不可能な土地とでは全く別の商品(新車と中古車のように)ですから、可能か不可能かは売買の対象物を特定するため(価格を特定するためにも)必要不可欠な条件です。
故意に再建築不可能な土地を可能な土地と言って売れば詐欺罪になります。また、仲介業者は、不動産の専門家なので事前に調査して再建築可能かどうか明確にしなければなりません(そうしないと、そもそも土地の売買代金が決まりません)。自動車の販売業者が中古車を新車と間違えて売れば、故意がなくても過失は当然に認められ中古車と新車の価格の差額分を損害賠償請求できます。再建築不能な土地も同様です。
また、売主に対しては、再建築可能な土地として契約したのに後から不可能であることが分かれば、瑕疵担保責任(目に見えない欠陥があったことを理由にする責任)や債務不履行責任(買主にちゃんとした物を売る責任)を追求して契約解除も可能です。新車として買ったら実は中古車であったという場合、新車に取り替えてもらったり、契約を解除して払った代金を返してもらったり(買った中古車は返しますが)するのと同様です。
再建築できない可能性があれば、何の問題も無く建築が出きる土地とは明らかに商品として違う物を売られたということになるので、契約した後でも、契約の解除などができる可能性が高いです。
仲介業者の言うことを鵜呑みにするのではなく、仲介業者や売主が契約解除に応じないようなら、弁護士に相談して弁護士から仲介業者や売主に対して交渉してもらうべきかもしれません。
再建築に問題ないと売主や仲介業者が言うのなら、最悪、今後50年間もし再建築不可能であった場合、売買代金に相当する金額を賠償金として買主に支払う責任を売主と仲介業者が連帯して負うという特約条項を契約書に付けたり、念書を書いてもらったりすべきでしょう。売主や仲介業者がそれをできないような土地であるなら、本来は買うべきでない土地なので契約解除を考えた方が良いです。

2015年05月12日 08時52分

さくらさく さん (質問者)
現状でローンも申し込み、ローンが通らない際は現金購入の旨も伝え、車も売却しました。
車の売却は担当者にも話、車売却前にも再確認して不動産としての価値はあるのかと聞いたら問題ないしでと言ったので車を売却しました。それから5時間後に再建築不可の一文を入れると連絡がありました)

当初から申し込みの時点で再建築不可とわかってたら申し込み自体せずに他の物件も探し、車も売らなくても良かったのもとても怒りの部分です。
現状で、役所は問題無しで、仲介は再建築不可と明記するというのとでこの物件自体、再建築不可物件なのかすらわかりません。
どのように調べたらよいのか教えてくれましたら幸いです。

2015年05月12日 10時59分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
自分で調べるなら都道府県や市町村の建築課、土木課、道路課、都市計画課、土木建築事務所などに行って、具体的に、その土地を示して(公図、地図、登記簿などで土地の特定ができるように資料を持って行く)聴きまくるよりほかありません。物件の内容やその地域の自治体によっても対応が違うので、ここへ行けばいいというただ一つのものがあるわけではありません。
ただし、都道府県の土木建築事務所にシロウトが聴きに行っても、実際に建物建築をするための建築確認申請をする予定など具体的でないと断言できない、将来再建築できるかどうかの保証はできない等々と回答されるおそれはあります。
自分の手に余るなら、別の不動産業者や不動産鑑定士や建築事務所など不動産の専門家に依頼して調査してもらうということも考えられます。ただし、そのような調査をしている専門家をここで紹介することはできないので、ネット検索などで調べていただくことになります。

2015年05月13日 01時36分

さくらさく さん (質問者)
色々とありがとうございます。

その後、仲介担当は共有部が私には2分割と言ってたのですが、銀行に仲介担当が電話したらしく、銀行担当には3分割と言ってました。
もう何が真実なのかわからず、仕事も手につかず鬱になりそうです。
仲介からは16日本契約目の前にして、14日に方向を決めますと言われ、もう何が何だかわかりません。

銀行の支店長から昨日逆に、粗末な仲介担当の対応を心配して電話で教えていただいたくらいです…

16日に本契約なのですが、本契約の際に売主様も同席されるようで、私自信、売主様の前でこれまでのいきさつを全て本契約時にお話ししようと思ってます。
車も売り、今現在”再建築不可なのか否”もわからず、共有部も2分割から3分割と話もどっちなのかわからず、仕事も休んで色々と犠牲を払い・・・
これで最終的に本契約時に3分割で再建築不可物件と言われたら、売った車や、仕事休んだ分とか訴えたいくらいです。

実際、訴えれるんでようか?

2015年05月13日 06時18分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
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ありがとう
細部については契約書などの書類や図面を見ないと断言できないので、自分だけでは無理だが、この先不安ということであれば、弁護士に直接相談するしかないかもしれません。

2015年05月13日 12時10分

この投稿は、2015年05月11日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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