共有名義の土地の譲渡について

親からの相続で土地を子供2人共有名義で持つ予定です。本来であれば、土地を私の名義、現金を姉で相続したいのですが、
交渉が決裂したため、一度共有名義になるしかない状態です。

しかし、姉は固定資産税を払うつもりもなく、
国に没収されても良いという考えですが、
私はその土地に家を建てたいと考えております。

そこで、相続とは別に姉に共有名義の条件を付け、
書面を交わすつもりなのですが、
1:土地の登記の代表者は私にする
2:固定資産税の支払いが一回でも遅れた場合は、
無条件で土地は私に譲る
としようと思っています。

上記の条件により、
1:固定資産税の未納を防ぐ
2:姉が固定資産税を支払わなかった場合、
何年も泣き寝入りをする必要がなくなる
と考えております。

もし本当に姉が固定資産税を支払わなかった場合、
姉から譲渡という形になると思いますが、
その際にかかってくる費用は
・贈与税
・不動産取得税
・登記費用
になると思いますが、これ以外に注意しなければいけないことはありますでしょうか。

なお、ある程度の年数は姉が固定資産税を払ってきた場合、
そのまま共有名義になっても問題ないと考えております。

また、条件として他に付けた方が良いもの等ありましたら、
ご教示ください。
2014年07月15日 11時31分

みんなの回答

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
土地の登記の代表者はあなたにする
というのは
土地の名義をあなたにするということでしょうか。

土地の登記に代表者という登記制度はないので
あなた名義にするか
あなたとお姉さんの共有名義のどちらかにするほかないと思います。

固定資産税の支払いが一回でも遅れた場合は、
無条件で土地は私に譲る

ということですが、
固定資産税の1回分の額を怠ったからと言って
土地のお姉さんの持ち分全部を取得することは
お姉さんの持ち分の方が
固定資産税のお姉さんの負担分の1回分と比べて
かなり高いと思いますので
法律上は、その規定が無効、
あるいは、
差額の清算金をあなたが支払う必要があると
判断される可能性があります。

2014年07月15日 15時14分

相談者
土地の代表者について
該当の土地は鳥取市ではありませんが、下記ページを参考にしております。
http://www.city.tottori.lg.jp/www/contents/1190333450979/
固定資産の名義に関すること
■共有名義の土地・家屋の固定資産税・都市計画税の課税について土地・家屋を複数の方で共有されている場合は、各共有者は連帯して納税する義務があります。
例えばA(持分10分の9)、B(持分10分の1)の2人で所有している土地の固定資産税が10万円だとすると、当事者間においては持分に応じた義務(Aは9万円、Bは1万円)を負いますが、市に対しては持分に関係なくそれぞれが10万円全額の納税義務を負います。この場合、どちらか一人が10万円を納付すれば残りの1人の納税義務は消滅します。
共有者全員が連帯納税義務を負うため、共有者それぞれの方に分割して課税することは地方税法上認められていません。共有名義の土地・家屋の固定資産税・都市計画税納税通知書は、共有者の中から下記の選定基準に基づいて代表者を一人決定し、その方にのみ送付させていただきます。
<共有者代表者選定基準>
下記の優先順位に従って代表者を決定する。
市内に在住する者
持分の多い者
世帯主
物件所在地にいる者
登記順位が1番の者
なお、代表者をあらかじめ指定する場合または代表者の変更を希望される場合は「共有代表者指定(変更)届出書」の提出が必要です。

また、高島先生の
>固定資産税の1回分の額を怠ったからと言って土地のお姉さんの持ち分全部を取得することはお姉さんの持ち分の方が固定資産税のお姉さんの負担分の1回分と比べてかなり高いと思いますので法律上は、その規定が無効、あるいは、差額の清算金をあなたが支払う必要があると判断される可能性があります。
というご指摘ですが、
契約を交わした際にお互いが納得し、判をついていても、
判断がつくのでしょうか?
また、この判断はだれがするのでしょうか?

度々で申し訳ありません。
他の方のお返事もお待ちしておりますので、よろしくお願いいたします。

2014年07月15日 16時29分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
代表者は、固定資産税の支払いについての代表者ですね。
それは可能です。

その規定が無効、あるいは、差額の清算金をあなたが支払う必要があると
判断するのは、
お姉さんが裁判に持ち込んで
争った場合の話で
裁判官が判断します。

お互いが納得していても
暴利行為で無効あるいは
差額を清算するよう
裁判官が判断する場合があります。

お姉さんが後で
土地の持ち分をあなたに移転することを
争わなければ
問題はありません。

2014年07月15日 16時53分

この投稿は、2014年07月15日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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