持分売却か共有名義の名義変更

旦那と元カノが十年前くらいに、家屋と土地(現在元カノ住居)、マンション(私達家族住居)を購入。
持分は家屋5:5、土地旦那が13分の10、マンション5:5です。
こちらは持分売却を希望、元カノは名義変更を希望しております。
ですが私共は、全て売却しお互いが連帯保証人になっているローンも解消したいですが、元カノは今の住居に固執しているので、離れたくないないようです。

元カノの意向通り登記の移転をしても、多額のローンも受け持つ事になるし、 持分を譲渡するにしても土地と家屋の評価額が大きいと、多額の贈与税がかかりますよね?
このままだと訴訟を起こす事になりうる訳ですが、リスクの大きそうな共有物分割請求は避けたいのですが・・・。
それと、元カノが承諾するなら、こちらの持分を正当な価格で買ってもらうという方法もあり得ますか?
2013年07月04日 04時07分

みんなの回答

弁護士A
弁護士が同意2
ありがとう
元カノが承諾するなら、こちらの持分を正当な価格で買ってもらうという方法もあり得ますか?

勿論可能です。あとはローンがついているので,銀行さんのお伺いをたててください。揉めたらやはり共有物分割請求されてください。

2013年07月04日 04時15分

相談者
追記質問です。

・当時口約束で、土地家屋全部あげると言って別れたそうです。
その約束の法的な効力は?

・共有物分割請求は、弁護士が必要ですか?

・共有物分割請求後の流れは競売ですか?競売だと価格が下がると聞いたのですが本当でしょうか?

2013年07月04日 04時37分

弁護士A
弁護士が同意2
ありがとう
・当時口約束で、土地家屋全部あげると言って別れたそうです。
その約束の法的な効力は?

法的には有効です。ただ,相手が否定すれば証拠がないと負けます。

・共有物分割請求は、弁護士が必要ですか?

必要ありませんが,面倒なので付けたほうがいいかもしれません。

・共有物分割請求後の流れは競売ですか?競売だと価格が下がると聞いたのですが本当でしょうか?

最後は競売です。一般市場価格よりは低いです。

2013年07月04日 05時17分

黒岩 英一
黒岩 英一 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 長崎県1
弁護士が同意2
ベストアンサー
ありがとう
>元カノが承諾するなら、こちらの持分を正当な価格で買ってもらうという方法もあり得ますか?

可能です。
ただ、売却に際しては、ローン会社とも調整する必要があるでしょう。

・当時口約束で、土地家屋全部あげると言って別れたそうです。
その約束の法的な効力は?

口約束かつ贈与契約のようです。
贈与契約は、書面でしなければいつでも撤回可能ですので、法的な拘束力はないでしょう。

・共有物分割請求は、弁護士が必要ですか?

必ずしも必要ではありませんが、手続は専門的なので、依頼した方がいいと思います。

・共有物分割請求後の流れは競売ですか?競売だと価格が下がると聞いたのですが本当でしょうか?

適正価格での買い取りを求めることも可能です。

競売手続になることもあります。
そうなると価格は低くなるでしょう。

2013年07月04日 07時54分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
弁護士が同意2
ありがとう
口頭での贈与は、
履行するまで取り消せますが
引き渡したことが贈与の履行だと
判断される可能性もあります。

共有物分割請求は交渉でもできますし、
訴訟でもできます。
訴訟になってからでも
相手が了承すれば
競売でなく
任意に売却したり
相手方(元カノ)に
買い取ってもらうということも
可能です。

相手方が所有権を取得して
代償金を支払うという
内容の判決で求めることもできます。

2013年07月04日 11時40分

相談者
弁護士の皆様、貴重なご意見ありがとうございます。

今相談している持分売却を担当している不動産屋さんは、売却して分配される金額を半々にするように持ち掛けたら同意を得られるのではないか?と言ってきました。
持分を渡すわけだから税金がかかるとは思いますが、得策があるのでしょうか・・
仮にそれが出来たとしても、何やら腑に落ちません。
ここで避けたいと思っていた共有物分割請求もあり得る事になってきたのですが・・
またまた二つ質問させて下さい。

・共有物分割請求で弁護士を雇う費用はどれくらいでしょうか?

・競売でどれくらい価格が下がるのですか?

よろしくお願いします。

2013年07月04日 17時24分

弁護士A
弁護士が同意1
ありがとう
・共有物分割請求で弁護士を雇う費用はどれくらいでしょうか?

不動産の価格によっても違いますし,弁護士によっても違いますので,弁護士に尋ねられるか,こちらのサイトの一括見積を利用するのも一つです。

・競売でどれくらい価格が下がるのですか?

一般的には3割くらいと言われていますが,私の感覚だとそこまで安くならないのではないかと思います。ただ,地域性もあります。都市部は高いです。

2013年07月05日 02時53分

相談者
わからない事だらけで、次々と疑問が湧いてきます・・。
小さい子供抱えてなかなか弁護士にも相談に行けずにいたので、皆様の貴重なご意見はとても助かっております。

最後になるとは思いますが、弁護士費用に関して質問です。

・土地や家屋の評価額から費用が見積もられるのでしょうか?それとも競売で価格が引き下げられ売却され、その額からローン返済にあてて、その余った額からの見積もりでしょうか?

よろしくお願いいたします。

2013年07月05日 05時48分

弁護士A
弁護士が同意1
ありがとう
土地や家屋の評価額から費用が見積もられるのでしょうか?

これを基準にすることが多いかと思われます。

2013年07月05日 05時53分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
弁護士が同意2
ありがとう
弁護士費用は、
通常売却により、
あなたが得られる額を基準に考えます。

土地と建物については
あなたの方針によりますが
例えば、
元カノに土地と建物を売る(代償分割)の場合
元カノがいくら払わせることができるかを基準に
算定することになると思います。

この弁護士ドットコムで見積依頼をしてみたら
いかがでしょうか。

2013年07月05日 09時39分

相談者
元カノは売却の意思はなく、元カノ居住の土地・家屋と、私達居住のマンションを分ける事を希望しているようです。
こちらとしては、口約束の譲渡を盾にしているのではないかと・・。

・口約束に時効はあるのでしょうか?

時間が立つほど疑問が湧いてくるのですが、このサイト利用に関して初心者なもので、このままこのスレッドを利用していいものかわからないでいます。
別にスレッドを立て直した方が良いのか、個別に弁護士さんに相談した方が良いものやら・・。
実際に弁護士事務所に出向くのは、あちらの出方を待つ他はないと考えております。

よいアドバイスお願いいたしまし。

2013年07月09日 02時18分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
弁護士が同意2
ありがとう
複数の物件があり、
しかも口頭の贈与もあるようなので
どういう場合にどうするという対処法が
ケースバイケースとなりますので
このような掲示板で回答を得るより
個別に弁護士に面談で相談した方が
あなたの思う疑問への回答を得られるでしょうし、
今後の方針を立てやすいと思います。

2013年07月09日 12時12分

この投稿は、2013年07月04日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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