姉妹の土地家屋、名義変更(息子と連絡が取れない場合)

公開日: 相談日:2015年08月27日
  • 3弁護士
  • 4回答

現在、両親が住んでいる土地家屋の名義変更について質問です。
土地家屋が、母の姉(伯母)の名義になっています。
伯母は他界しており、その後そこに両親が住んでいます。(10年超)
伯母には息子が二人います。
長男は、伯母が一度目の結婚で産んだ子供で
伯母が母だという事実をしらず、家族が隠して連絡を取ることができない状況。
二男は失踪していて連絡が取れません。
その場合、この家に住んでいる事実で、息子たちの承諾を得ることなく
名義変更をすることは可能ですか?
例えば、住んでいる事実が何年あればOKだとか。
固定資産税、住民税を払っている事実があればOkだとか。
母も若くありませんし、母親の名義に変更しておきたいと考えています。

379000さんの相談

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    > 現在、両親が住んでいる土地家屋の名義変更について質問です。
    > 土地家屋が、母の姉(伯母)の名義になっています。
    > 伯母は他界しており、その後そこに両親が住んでいます。(10年超)
    > 伯母には息子が二人います。
    > 長男は、伯母が一度目の結婚で産んだ子供で
    > 伯母が母だという事実をしらず、家族が隠して連絡を取ることができない状況。
    > 二男は失踪していて連絡が取れません。
    > その場合、この家に住んでいる事実で、息子たちの承諾を得ることなく
    > 名義変更をすることは可能ですか?
    > 例えば、住んでいる事実が何年あればOKだとか。
    > 固定資産税、住民税を払っている事実があればOkだとか。
    > 母も若くありませんし、母親の名義に変更しておきたいと考えています。
    1.母の姉(伯母)の名義になっている以上,相続人の関与が不可欠です。

  • 相談者 379000さん

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    相続人と連絡が取れない場合はどうしたらよいですか?

  • 弁護士 A

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    その家屋は,伯母の息子らが所有するものですから,彼らから譲渡を受けなければ,名義変更はできません。仮に連絡をとっても,譲渡に応じるかもわかりません。
    無理に連絡をとった結果,寝た子を起こすことにもなりかねない可能性(退去を求められるとか)があるなら,そのまま,連絡せずに,伯母名義のまま放っておいて,無償で,住み続けるという考えもあるかと思います。

  • 加藤 尚憲 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    (1)名義変更の方法
     あなたのご両親がお住まいの家は、元々伯母さんが所有していたので、現在は、相続により伯母さんのお子さん2人が半分ずつ所有(共有)しています。
     なお、相続による権利の移転は伯母さんが亡くなった時に当然に発生するので、登記名義は関係ありません。
     この状況で、お母さんに所有権を移すためには、まず伯母さんのお子さんの間で遺産分割を行って頂き、その上で、家を相続した方から、お母さんが家の贈与を受けるなり、購入するなりする必要があります(後述する例外的場合を除きます)。

    (2)結婚前の子供について
     結婚前の子供については、伯母さんの戸籍を辿って結婚前の戸籍を取得し、そこからお子さんの戸籍を辿って、現在の本籍地を探して下さい。
     そして、本籍地の市区町村役所からお子さんの「戸籍の附票」を取得します。
     戸籍の附票には、住民票上の住所が記載されていますから、住所にあてて手紙を書いて下さい。

    (3)行方不明の子供について
     住民票上の住所に住んでいない場合、行方がどうしても分からない場合は、裁判所に失踪宣告を申し立てます。
     失踪宣告がなされた場合、最後に生死が判明したときから7年後に死亡したとみなされます。
     (この時の前後関係によって、伯母さんの相続人になるかどうかが決まります。)
     なお、失踪宣告を受けるためには、最後に生死が判明したときから7年間が経過していることが必要です。
     もし、伯母さんが亡くなる7年以上前に失踪したのであれば、失踪宣告後は、その方は相続人ではなくなるので、結婚前のお子さんが唯一の相続人となり、遺産分割は不要です。

    (4)結論
     以上の通り、家をお母さんの名義にするまでには、かなりの手間がかかり、しかもこれらの手間を掛けたとしても、結局は相続人から贈与ないし買い受ける必要が出てくるので、必ずしも家が手に入る訳ではありません。
     家の経済的価値が大きい場合であれば格別、そうでない場合は、何もしないで住み続けるのがベストであると思われます。

この投稿は、2015年08月時点の情報です。
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