未登記・所有者不明不動産の登記について

以前購入した建物付きの土地があります。建物は前居住者が土地を借りて建てて住んでいた建物(未登記)で、昭和30年前後に建てられた古いものだったので口約束でただで譲ってもらい、土地だけ不動産屋を通して購入しました。建物を建てた方はなくなり、その娘さんもなくなり、お孫さんが二人いるようですがどこにいるかわかりません。仮に見つかったとしても、お孫さんが建築当時の建築確認申請書や工事請負契約書などと言った所有権を主張できる書類を一切持っていなかった場合、どうすれば不動産登記できるでしょうか?
2016年02月12日 16時47分

みんなの回答

関口 郷思
関口 郷思 弁護士
ありがとう
前所有者の相続人の方がどうあれ、あなたご自身の所有権を証明する資料が無いため、このままでは、あなたを建物所有者とする登記(表題登記・所有権保存登記)をすることはできません。

ただし、判決によりあなたの所有権が認められた場合は、その判決をもってあなたを建物所有者とする登記をすることができます。

2016年02月12日 17時37分

関口 郷思
関口 郷思 弁護士
ありがとう
【補足です】
そのため、まずは前所有者の相続人を調査し、相続人に対する所有権確認の訴えを起こす必要があります。

2016年02月12日 17時42分

相談者
ご回答ありがとうございます。
私が知りたいのは、
「お孫さんが建築当時の建築確認申請書や工事請負契約書などと言った所有権を主張できる書類を一切持っていなかった場合」
であり、要するに前所有者であろうと思われる方の相続人が所有権を主張できるだけの書類を既に持っていない場合です。この場合の書類とは、建築確認申請書、工事完了引渡証明書、建築請負契約書、工事代金領収書などのことです。昭和30年には建っていたらしく、それらの書類は紛失してしまっているようです。所有権を主張する根拠となる書類をそろえられなければ所有権を主張できないはずで、その方に所有権確認の訴えを起こすことはできないですよね。他に何か相続人に所有権のあることを証明する方法はないのでしょうか。あれば所有権移転の手続きをとれるのですが。また、前居住人は退居してから7年くらいたっていて、私はその土地を購入して3年位たちます。
重ねてご回答いただければ幸いです。よろしくお願い致します。

2016年02月14日 11時44分

関口 郷思
関口 郷思 弁護士
ベストアンサー
ありがとう
前提として、今回所有権について行う登記は「移転登記」ではなく「保存登記」です。
(移転登記の方法でも不可能ではありませんが。)

前所有者の相続人にいったん登記をさせて、それをあなたに移転するのであれば、おっしゃるように、前所有者(の相続人)が自らの所有権を証明する資料を持っている必要があります。
しかし、今回の場合はその必要がありません(というよりこの方法が不可能なケースです)。
あなたが所有権の保存登記を行うということは、登記簿上は、あなたがその建物の最初の所有者として登記されることになります。

また、「所有権確認の訴え」というのは、あなたが相続人に対して「自分が所有者であることを確認する」という請求をする訴えです。
訴えの中では、あくまであなたに所有権があるかどうかが審理されますので、相続人の所有権を証明する資料があるかどうかは関係ありません。

とはいえ、その建物の建築時・建築後の状況に関する資料が一切ない場合には、仮に相続人に争われるとあなた側の立証はかなり難しくなりますので、関係者や行政関係への調査を行い証拠化する必要があります。
訴えを起こす場合に、どのような証拠が必要になるかは、担当する弁護士に具体的な事情を説明してよく相談してみてください。
(建築工事関係以外では、一般論としては、固定資産の課税台帳(お話の様子では記録がないかもしれませんが…)などが有力です)

なお、相続人の方の連絡先が分かり(調査は難しくはないと思います)、協力してもらえるのであれば、わざわざ訴えを起こす必要はありません。
その場合は登記の問題だけなので、管轄地の法務局や、土地家屋調査士さん・司法書士さんにも相談してみてください。
(都市部以外ではたまにある話なので、相談に応じてくれると思います。)

2016年02月15日 13時06分

相談者
管轄地の法務局や、土地家屋調査士さん・司法書士にも相談しているのですが、今回のようなケースは前例として聞いたことがないようで、どこに効いても明確な答えは返ってきません。今のところは役所に保管してある固定資産課税台帳から前の納税者を割り出し(おそらく故人)、相続人(一人は見つかりました)を確定し相続してもらい、建物表題登記・所有権保存登記をして、私に移転登記というのが分かりやすい流れだとは思うのですが、固定資産課税台帳の記録だけで相続人の方に登記させる事が出来るか微妙です。なぜなら私も過去3年建物の固定資産税を払っているので、それだけでは所有権を主張できないはずだからです。戸籍謄本や住民票などを着け足せば無いよりはましでしょうが。いずれにしてもまだまだ先は長そうです。ありがとうございました。

2016年02月16日 14時12分

この投稿は、2016年02月12日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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