未登記の建物や曖昧な名義人の土地の管理も相続人がしなくてはならないのか

14年前に亡くなった祖母の家の土地所有者から、「おばあさんの住んでいた土地に空き家が建っている。おばあさん名義だろうから撤去してほしい。」との電話があった。祖母名義なら撤去やむなしと思って、権利関係等を確認したら以下のとおりだった。

祖母の配偶者は戦後まもなく死去、祖父母には娘が一人(母)で結婚後別居し今年死去、私は兄弟なしのため法定相続人は私一人。土地は4筆にわかれており、中央部を祖母が存命中に親族に譲渡、更に第三者(電話をかけてきた人)に売却。残りの三筆が祖母名義はずだったが、登記簿を確認すると土地所有者は祖母の戸籍とは異なる名前。(祖母には改名の記録なし)建物は、祖母が住んでいた戦前からの木造住宅と、40年ほど前に建てたブロック作り建物があって、ブロックの建物は祖母の同居人が建てたらしいが詳細不明。その同居人は祖母の息子ほどの年の人で姻戚関係はない。祖母の死後10年ほどそこで居住していたが死去、身寄りがなく相続人はいない。戸籍等も不明だが住宅地図
には氏名が記載されていて居住者として地元では認知されていた模様。
現在、木造住宅は同居人により撤去済、ブロックの建物だけが現存しており筆の境をまたいで建っている。
登記簿上は、大正時代に建てた木造家屋が存在、ブロックの建物は未登記。名寄帳には、祖母が住んでいた別の木造家屋(評価額が低いので税額ゼロ)のみが存在しブロックの建物はなし。

地元では私のことを唯一の親族と認識、祖母は登記簿に記載されている名前を通称していたような記憶があって別の名義人がいた可能性は低い。地元では私がその土地を管理すべきと思われているかもしれない。地元の法務局に確認したところ、「不在籍不在住証明書」「市の認証がある名寄帳」「所有者氏名錯誤という相続人の上申書」があれば相続登記も可能とのこと。
しかし、私には土地所有の希望は全くなく相続登記をする気もないし同居人が建てたらしい未登記建物の撤去にも応じたくない。

そこで
1、自分には関係のない土地として一切の手続をせず放置しておいてよいのか?
2、相続財産管理人選任、市に管理を依頼等、当方ですべきことがあるのか?
3、建物の撤去要求、草刈り等の整備要請等、自分とは無関係として拒否してかまわないのか?
4、未登記の建物の撤去の義務は誰が負うのか?
ご回答、よろしくお願いします。
2015年09月15日 21時27分

みんなの回答

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
相続放棄をしていない限り、不動産は相続人の所有(複数いるときは各相続人の共有)すなわち相続人の自分の物ということになるので、その不動産に関して発生する費用は相続人の負担になります。
固定資産税の納税義務はもちろん、所有建物のために第三者が損害を受ければ(管理不十分のため瓦が落ちて通行人をケガさせたなど)、損害賠償請求を受ける対象になります。
他人の土地に建物が建っていれば土地所有者から相続人に対して建物収去土地明渡し請求されることがありますし、老朽家屋の取り壊し指導を行政がする場合もその相手は相続人になります。
元の所有者か相続人かでの違いは相続放棄などをしていない限り変わりは無く、重要なのは、所有者に何らかの撤去義務があるのかという、義務のあるなしの方です。

2015年09月16日 11時18分

相談者
ご回答ありがとうございます。
土地ばかり強調してしまったのでわかりにくかったかもしれません。
建物が祖母名義であれば自分に撤去の義務があるのは承知しています。しかし、この建物は祖母の同居人が建てたもので、その同居人は姻戚関係もなくどこの人かも知りません。祖母の死後、その建物に死ぬまで10年くらいひとりで暮らしていました。そのような建物まで私のものにしなくてはならないのでしょうか。本来ならば私が同居人の相続人に明け渡し要求ができると思います。しかし、同居人に身寄りがなく、土地の名義変更もできるかできないかわからない中で、どうしたらよいかということです。また、土地は、祖母の名義でないとして、自分は無関係と拒否してよいのか、というのが相談の主旨です。

2015年09月16日 13時46分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
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ありがとう
>この建物は祖母の同居人が建てたもので
「建てた」というのがどのような意味で使われているのか不明確なところはありますが、誰が住んでいようと登記名義が亡くなった人である以上、相続人がそれの所有者なので、所有者が負うべき責任を相続人が負うのは当然のことです。
同居人が建てたと言っても、登記名義が祖母になっており、同居人が建てたことを客観的に立証できないなら、同居人が建てたと言ってるだけになり、第三者に対抗できません。
これは建物に限りません。自分名義の自動車が他人の土地に置いてあるので撤去を要求された場合に、それは自分の自動車じゃないと言うだけで、客観的に他人の物と証明できなければ撤去請求訴訟では負けてしまいます。

>建物まで私のものにしなくてはならないのでしょうか
相続したのなら、「しなくてはならない」という概念自体存在しません。相続によって自動的に所有者になったので、相続放棄していない限り、それを売ったり、贈与したりして他人の物にしない限り、所有者です。

>本来ならば私が同居人の相続人に明け渡し要求ができると思います。
そこに住んでいた人がどのような経緯で住んでいたのかによります。使用期限を決めない使用貸借(タダで貸す契約)であれば、使用貸借の目的(居住する等)が終了したときに使用貸借契約が終了するので立ち退き請求できます。
使用貸借は、借主が死亡したことにより終了するので、その時点で同居者がいれば立ち退き請求可能ですが、そのまま放置していれば、同居者と新たな使用貸借契約を結んだとみなされる可能性があります。
住むべき法的根拠がないなら不法占拠者なので、直ちに立ち退き請求できます。

土地所有者と建物所有者の関係と建物所有者とその建物に居住している者との関係は、それぞれ別次元の問題ですが、質問者様は混在して理解しようとしているためごっちゃになっている感じがします。

2015年09月17日 02時42分

相談者
何度も繰り返して申し訳ありません。
建物の事実を整理すると次の通り。
1,最初の書き込みに記載のように未登記。
2,同居人が祖母と同居をはじめてから同居人のために建てたのは明らかで、祖母の死後同居人がひとりで住んでいた。
3,同居人はすでに死去、相続人はいない
4,建てた費用を誰が出したかは不明。
この4点を前提とすると建物の撤去の義務を負うのは誰でしょうか。私が負わないといけないのですか?ということが相談内容です。

2015年09月17日 14時30分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
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ありがとう
固定資産税評価証明に所有者として記載されている人(その人が亡くなっているなら、その相続人)になる可能性が極めて高いでしょう。
評価証明に所有者として記載されている人が自分の物じゃないと主張する場合、その立証ができなければ主張が認められないことになります。この点は、立証できるかどうかに係わってきます。

2015年09月17日 22時18分

相談者
御回答ありがとうございます。
しつこいようですが、事実が錯綜しているので再度。
最初の相談に記載したように、祖母の名前で取った名寄帳には当該建物はありません。従って、評価証明もありません。
同居人が固定資産税を払っていたかもしれませんが、私と姻戚関係等全くないので名寄帳を見ることもできず事実関係もわかりません。
このような状況でも私に義務があるのかということです。

2015年09月18日 09時47分

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
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何らかの請求をする者が
建物所有者を立証できれば、所有者やその相続人に請求してくるので、
何も無ければ所有者じゃないと抗弁すれば、
請求する者がそれを証明できなければ請求できないことになります。

2015年09月19日 01時59分

この投稿は、2015年09月15日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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