土地を元所有者から購入するが、未登記の為の場合所有権が存在するのでしょうか。

法律を勉強したいと思っています。
ある日、友人の友達が下記の内容で悩んでいると私のところへ飛び込んで来ました。
しかし、私もこの様な場合どうするべきかわからず、専門家の弁弁護士さんから拝聴したいと思い質問致しました。

経緯
1. 大正以前に曾祖父Aが家屋付き土地を元所有者Bより購入するが、登記していない。
2. 登記していないので登記簿上は元所有者の名義になっている。
3. Aが購入後の3年後迄は、固定資産税を元所有者に払っていた。
4. 再三に渡り、BがAに登記する様にと言っていたが、Aは登記せず。
5. AとAの子供が亡くなる迄登記もしないし、固定資産税をBに清算しなかった。
6. その後はAの孫からは、固定資産税は清算しているらしい。(今現在も登記せず、続いてるらしい。)
A…私の友人の友達の曽祖父の事です。
Aが購入した土地とBの住まいがある土地は隣接している。

・Aの孫もその家屋に永年住み続けているが、これは法律上どう考えるべきか悩んでいます。
Q1.
購入後、固定資産税を納めていない年月が永年にわたってあるので、果たして所有権はどこから認められる様になるのか、わかりません。(不法占拠?・占有権?・所有権?)



・Aが購入した家屋付きの土地は、元は何件か連なっていた木造長屋でした。
・購入後か前かわかりませんが、ボヤが原因で消失してしまったそうですが、Aが購入した家屋だけは構造上の理由から(中庭らしきものがあった)消失は免れたそうです。Aが購入した土地のみ、公道に面しています。
Q2.
仮に、Aが購入した家屋を取壊したら、再建築不可になるんでしょうか?
再建築不可な土地もあるようですが、どういう条件で再建築不可なのかわかりません。
2015年09月04日 09時54分

みんなの回答

相談者
誤字をお許し下さい。

正…弁護士さん

誤…弁弁護士さん

訂正失礼致しました。

2015年09月04日 09時57分

荒川 和美
荒川 和美 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県2
ありがとう
土地所有権移転登記手続き訴訟という方法があります。
理由は、売買により土地の所有権を取得した、予備的に取得時効により、土地の所有権を取得している。
所有権がある以上、建物の建て替えはできます。
孫にあたる方が、弁護士に依頼したほうがよいです。

2015年09月04日 11時18分

相談者
ご回答ありがとうございます。
先生が仰った事をもとに自分なりに調べてみました。
ですが、先生が仰るような「予備的に取得時効」はありませんでした。
取得時効はありましたが。

Q1.
「予備的に」というのは何を意味しているのでしょうか。
Q2.
私は取得時効の前に占有権が発生するのだと思っていました。
理由としては、占有の意思を以って売買契約をしている。
元所有者への固定資産税が何十年も滞納していた事です。

2015年09月04日 12時07分

相談者
ご回答ありがとうございます。
先生が仰った事をもとに自分なりに調べてみました。
ですが、先生が仰るような「予備的に取得時効」はありませんでした。
取得時効はありましたが。

Q1.
「予備的に」というのは何を意味しているのでしょうか。
Q2.
取得時効以前に占有権が発生するのだと思っていましたが如何でしょうか。

理由としては、占有の意思を以って売買契約をしている。
元所有者への固定資産税が何十年も滞納していた事です。

2015年09月04日 12時12分

相談者
「孫にあたる方が、弁護士に依頼したほうがよいです。」と回答がありました。

私も先生にお聞きしたかったのですが。
友人の友達の親族の方針が決まらなければ弁護士に依頼するのはまだまだ先の事だと言っていました。
参考となるものを事前にお聞きしたいのです。

先の質問Q1.・Q2.をよろしくお願い致します。

2015年09月04日 14時29分

荒川 和美
荒川 和美 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県2
ありがとう
売買が主位的請求です。それが立証できないときに、予備的ひ、事項取得を主張します。
所有の意思を持って、平穏かつ公然と、10年ないし20年以上占有すれば、時効取得します。占有は当然の前提です。固定資産税を支払っていなくとも、所有の意思は認められます。
滞納というと、まるで借りていたかのようになり、かえって敗訴します。

2015年09月04日 19時13分

相談者
わかりました。ありがとうございました。
友人へ伝えようと思います。

2015年09月05日 00時37分

この投稿は、2015年09月04日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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