アパート立ち退きの、立ち退き料いくらが妥当でしょうか？

Question

祖母のアパートの立ち退き請求が来ました。

【情報】
74才単身　賃料47000円
1k 8畳＋3畳＋キッチン　風呂トイレ別
昭和53年11月　旧耐震基準　木造アパート　居住35年
賃料滞納、違反なし
年金収入のみ　年金少なめ月13万程度
約100平米　4戸　路線価25.5万　255D 
周辺同じ物件　家賃差額約2万円

2020年6月に前オーナー(高齢認知症)から、建売の会社が新オーナーになり、宅地化計画の為立ち退きしてほしいと言われました。
来週に立ち退き交渉が始まる所です。

他の2世帯は既に引越してしまい、今後の生活費として立ち退き料は、差額家賃の10年分約250万くらいは貰いたいと考えてます。

【質問】
1.立ち退き料はいくら請求すべきでしょうか？
立ち退き料250万は高いでしょうか？

2.交渉を弁護士に依頼した場合、交渉期間、金額はいくらかかるのでしょうか？

神田 元 弁護士 · Accepted Answer

１．立ち退き料はいくら請求すべきでしょうか？ 立ち退き料250万は高いでしょうか？ 
（回答１）
　まず、前提として、定期借家では基本的に立退料が発生しませんので、以下、普通賃貸借であることを前提に話を進めます。

　普通賃貸借の場合、賃借期限が到来しても、借地借家法２８条に定める「（賃貸借契約を終了させる）正当事由」がなければ賃貸借は終了しません。お祖母様のケースで言えば、契約期間満了日に、賃貸人（建売会社）において、賃借人を立ち退かせる正当事由がない限り、お祖母様は立ち退く必要がありません（なお、賃料は支払う必要があります）。正当事由を補完するために「立退料（財産上の給付）」というものがあり、立退料として、移転先の賃料との差額の補償、未償却資産の補償、引越費用を請求することができます。

　周辺相場における賃料差額が月約２万円ということであれば、強制収用法を準用したとして３年分が補償されるとすると、家賃補償で７２万円ということになりましょうか。加えて、引越代を５０万円程度請求するとすると、家賃補償と合わせて１２２万円になります（未償却資産の補償は仮に０としています）。

　そうすると、１２２万円を最低線として、①お祖母様が年金生活で、②３５年間家賃滞納もなく、③貸主との関係が円満だったという事情を加味して、上乗せを図っていくということになりましょうか。２５０万円程度まで引っ張れるかどうかは、先方の急いでいる度合いなどによって決まってきます。

　いずれにしても、賃貸人と交渉する際に重要なのは、「出ていくので幾らほしい。」という交渉をするのではなく、「このままずっと賃借させてください。」という態度で臨んで下さし。決して、自ら出ていくということを言わないのが、賃借人側の交渉態度として重要です。

２．交渉を弁護士に依頼した場合、交渉期間、金額はいくらかかるのでしょうか？ 
（回答２）
　賃貸人との間での任意の交渉は、せいぜい３－６か月程度であり、その期間にめどが立たない場合、先方は立退き請求訴訟を提起することとなり、和解で解決するにしても６か－９か月程度かかるものと思われます。
　金額ですが、着手金が２０万程度からで、実費は別、成功報酬は、訴訟案件となったかなど解決までの経緯を踏まえて、最終的に得た立退料をベースに異なってくるものと思います。

梅村 正和 弁護士 · Answer

1 安くはないですが、取り敢えず交渉のための案として言うのは構いません。実際にいくらくらいが妥当かは物件によって様々なので、ある程度、正確な額を把握するには不動産鑑定業者の不動産鑑定によらなければならず、裁判になっても、裁判官は立退料査定の専門家ではないので、裁判所に鑑定を申し出たりすることになります。
逆に、250万円を請求していけば、300万円になることは無いので、その辺は交渉の妙ということになります。こちらの提示額について、貸主側が、話に乗ってきて、250万円では高いので200万円ならどうかと対案を出してくれば、その200万円で納得できるなら、200万円の立退料で和解すれば良いということになります。
250万円で相手が高すぎると思えば、交渉の余地は無いので、相手としては交渉するのを止めて、調停や訴訟などの裁判手続を相手が申し立てるということになる場合もあります。
金額を提示したあとにどうなるかは、相手の対応次第というところもあります。
2 こちらの提示額に対して、相手がそれで良いと一発OKならすぐ終わりますし、話し合いの交渉で色々と案を出し合い、検討し合っていれば、それで時間が経過しますし、話し合いで折り合いがつかない場合、相手が立退き請求の調停や訴訟を申し立てれば、また時間がかかります。調停をやって調停での和解がダメだった場合に訴訟するのか、最初から訴訟をするのかによっても、かかる期間が変わってきます。両者が合意できる和解案ができればそれで終わりなので、逆に合意できる案ができず、訴訟で、お互いの言い分を主張し合うことになれば、裁判は月に1回とかなので、1年くらいは簡単に経過します。要するに、お互いに納得できず、揉めれば揉めるほど時間がかかり、最初の交渉から3年経っても決着がついてないということもよくあります。弁護士費用も話し合いだけで済むのか、調停だけで済むのか、訴訟までするのか等々によって変わってきますし、弁護士事務所によっても、色々な場合に応じて費用基準は様々なのでいくらとは画一的には言えません。また、調停や訴訟で証拠として立退料の不動産鑑定書を取るのであればその費用もかかります。
ただ、居住地域の弁護士事務所のHPで、立退料いくらの請求に対して、着手金何％などと載せてあったりするのを探して、一応の概算を知ることはできるかと思われます。

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