相続人によって立ち退きさせられない方法について

公開日: 相談日:2014年05月09日
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祖父の持ち家に同居しておりますが、将来、不動産の相続人による立ち退き命令や地代・家賃請求を回避する方法はございますか?


現在、世帯主である私と妻、母と母方の祖母、父方の祖父母と同居しております。父は母と4月末に離婚し別居しております。
私たちの同居住宅と土地は、いずれも父方の祖父名義です。
私の仕事は自営業で、店舗建物は私名義、土地は祖父名義でございます。

4月末の両親離婚の際、父は私から借りていた借金(債務立替分)を踏み倒し、また自治会費の横領をいたしました。
その後、横領分の補填のために父方の伯母から借金(300万円ほど)をしました。この時に、父が伯母に、私と母とが財産目当てに祖父母を丸め込み、父を追い詰め追い出したという嘘の話をしたため、伯母は騙され、私たち家族への憎悪に似た感情を抱いておられます。
横領については、自治会の皆さんは、私が自営業であり、結婚して間もないことから、被害届は出さず、内々に収める方向とのことです。

この一連の騒動で、父は祖父からは勘当状態です。(書面などはありません。)

ですが、祖父に万が一のことがあった時は、相続人は祖母、父、伯母、の三人となってしまいます。
祖父は遺言で、母か私への不動産相続を明記するつもりですが、相続人が法定相続を希望した場合、私たちに相続されるものはありません。
父のこれまでの素行を考えると、法定相続で話をまとめ、私たちを立ち退かせ、土地・建物を担保に借金もしくは土地・建物の売却を行うのではないかと言う不安があります。

これから一生ここで暮らすつもりでしたので、この春に、同居住宅の一部を550万円ほどでリフォームしたばかりですので、祖父に生前贈与の申し出をいたしましたが、状況がうまく飲み込めておらず、遺言で示す、の一点張りです。
この先の住宅の不安だけでなく、店舗についても、建物は私の名義ですが、土地の所有者が父になった場合、営業ができなくなるのではないかという不安もあります。

相続人からの立ち退き命令や、法外な地代・家賃請求から逃れる方法はございますでしょうか?
長文となり、大変申し訳ございませんが、ご教授のほど、よろしくお願いいたします。

250734さんの相談

回答タイムライン

  • 弁護士が同意
    1
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    現在は貴方が祖父から土地を使用貸借している状態です。使用貸借は権利としては弱いですが、試用期間を定めたり、使用目的を定めた場合は、貸主は一定期間立ち退きを請求出来ないことになっています。下記条文参照。
    それを前提に、より保護が強いのは土地の所有権を取得することでしょう。方法としては、生前贈与、遺贈(遺言)、買取が考えられます。祖父が遺言で遺すというのは、貴方に遺贈するという意味でしょうか?それならそのような遺言公正証書を作成して貰うことです。祖父としては、生きてるうちに土地所有権を失うことに抵抗感があるのかもしれません。祖母などと一緒に説得して遺言を作成して貰うのが一番でしょう。他の方法は、税金対策と説明して祖母に生前贈与してもらうことも考えられます。

    五九七条(借用物の返還の時期)
    借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。
    2 当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。
    3 当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。

  • 相談者 250734さん

    タッチして回答を見る

    ご回答ありがとうございます。

    使用貸借と生前贈与について、それぞれ二点ずつほどご質問させて頂きたく存じます。

    ①使用貸借について
    現在、貸主:祖父、借主:私たち、という構図での使用貸借契約と見なされるかと思うのですが、祖父の死亡後は貸主は相続人に変更となるのでしょうか?

    また、使用貸借期間は書面などでは定まっておりませんが、相続などで私に所有権が移行するまでの期間ということでの合意があったと主張することは難しそうですか?

    ②生前贈与について
    節税になるとの説明を祖父にする場合、具体的にいくらくらいの節税になるか(割合でも構いません)参考になる表などはございますでしょうか?

    生前贈与契約書で所有権移行について、期限を日付ではなく『贈与者の死亡後に限り』とすることは可能でしょうか?


    重ねてになりますが、ご教授頂けますと幸いでございます。

  • 弁護士が同意
    1
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    1 祖父の死後は使用貸借の貸主は相続人となります。
    2 貴方に相続があるまでの間を使用期間とする合意があったとするには、そのような具体的事情が必要です。ご質問の内容だけの事実では難しいでしょう。
    3 節税というのは、祖父から祖母への生前贈与について居住用の不動産等について2000万円まで配偶者控除が受けられる可能性があるということです。詳しくは税理士に確認してください。
    4 死因贈与契約も有効です。
    五五四条(死因贈与)
    贈与者の死亡によって効力を生ずる贈与については、その性質に反しない限り、遺贈に関する規定を準用する。

  • 相談者 250734さん

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    ご教授頂き、ありがとうございました。

    税理士さんへ確認し、生前贈与もしくは遺言公正証書での所有権確保を目標に動いてまいります。

この投稿は、2014年05月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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