囲繞地通行権と建て替えについて

囲繞地の所有者です。

私道90cm敷地110cm合わせて2mを我が家と袋地のAさん・Bさんが使っています。

50年ほど前、亡くなった祖母が、Aさんに私道の通行地役権の登記を認めました。
数年後、Bさんに土地を売るときに2mの通行を認める念書を入れました。
(当時、祖母は、土地を売って生活費に当てていました。なんの知識もなく相手の言うままに、実印を貸したり、念書を書かされたりしたそうです。)

先月、我が家を建て替えました。

土地が狭く、建築確認に110cmの部分も敷地として申請し認められました。
道から70cmのところに建っています。

今後、Aさん・Bさんは、建て替えは不可能でしょうか?

50年前の念書や通行地役権のため、建て替えの保証を求められるでしょうか?
念書には、通行のみで建て替えについては書かれていません。

よろしくお願いします。
nanoka0502さん
2011年07月02日 07時40分

みんなの回答

弁護士A
ありがとう
お尋ねの案件は、「110cmの部分も敷地として申請し認められました。道から70cmのところに建っています。」とありますので、敷地部分は40cmし幅員がなく私道の幅員90cm(半間)とあわせても130cmの通路幅しか現況ではないと理解しましたが、それでよろしいでしょうか。
AさんやBさんは、旗竿状の土地を利用しており、もとは、2mの幅員の通路を使用していたと理解しましたが、それでよろしいでしょうか。図面がないので間違っているかもしれませんがご容赦下さい。
お尋ねのAさんの50年前の通行地役権は有効であると考えますし、Bさんに土地を売るときに2mの通行を認める念書も有効と考えます。AさんやBさんが、建て替えるに際しては、建築基準法に公道に2mの幅員で接していなければならないという接道要件がありあすので、建て替えの時の建築確認申請の添付書面にこれを図示した書面を添付する必要があります。図面だけでよいので現況と違う図面が描かれて、建築確認がなされることも実務上あり得ます。
そこで、ひとつ疑問があるのは、もともとは2mあった幅員が130cmに減少していないかということです。もしそうだとすると、あなたの建物を削るように、Bさんは通行地役権(もっとも、Bさんの権利が通行地役権だと仮定しての話ですが。)に基づき請求をしてくる可能性がないかも心配なところです。
Bさんに通路を確保する旨の約束がしてある土地売買契約であると解釈できるときは、通行権付の土地売買契約ですから、建て替えができないときは、売り主の責任を求めてくるかも知れません。図面や写真を持参して、建築基準法に強い弁護士にご相談下さい。

2011年07月02日 08時30分

nanoka0502 さん (質問者)
ご回答ありがとうございます。

道幅は削っておりません。
2m70cmのところに建っています。
奥の家まで車の通行も充分できる事も確認済です。

よろしくお願いいたします。

2011年07月02日 08時46分

弁護士A
ベストアンサー
ありがとう
弁護士Aで回答しましたが、事案の理解に誤りがあったようです。道というと私道部分と誤解する余地がありますので、現実に通行している部分は「通路」として表現します。通路幅が2mあるのであれば、AさんやBさんの接道要件は具備していると判断できますので、一応、建て替えは可能のように思われます。通路の底地部分の権利関係については、建築基準法は問題にしていないからです。ただし、市町村などの条例で通路幅についてさらに厳しい条例を制定しているか否かも検討事項ですので、市町村の建築課でご相談されることをおすすめします。なお、これとは別に、Aさんの通行地役権は、期限の定めがあるのか、Bさんの通行権はどのように表現されているのかも別途、検討事項です。

2011年07月03日 07時19分

nanoka0502 さん (質問者)
A弁護士様
ご回答ありがとうございます。

あと問題は、Bさん宅の入り口までは、2mの道幅があるのですが、その奥のAさん宅までは、90cmの道幅です。
Bさん宅から奥の私道の隣は他人地でしたので、Aさんもそれは承知の上での売買でした。
Aさんには通行地役権の登記は認めたものの、2mの道幅は保障しておりません。

Bさんの売買時の契約がどうなっていたのかは、契約書がBさんの手元にしか残ってないため分からないのです。
Bさんに契約書などが残っていたら見せていただくようお願いしてみます。

ただ、Aさん、Bさん共に高齢で、売却を希望されていて再建築可能か心配されているようです。

2011年07月03日 07時56分

この投稿は、2011年07月02日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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