囲繞地通行の件で内容証明が届きました。対応方法と、こちらの疑問についてご回答願います。

私の両親の所有地の件でA氏より弁護士を介して内容証明が送られてきたのですが、どうすれば良いでしょうか?

A氏の土地が公道から敷地までの道路として利用していた官地とX氏の土地があります。
この度X氏の土地に共同住宅を建てる計画があり、官地との境にフェンスを立てることになりました。
そこでA氏が車の乗り入れができなくなるから立てるなと裁判を起こしました。

元々A氏の土地は何十年も前に今は他界してる祖父が畑をやめた際に一部を分譲して売った物です。
その一区画に現在も住んでいる不動産屋と共同して売ったと思われます。
A氏が購入するまで所有者が数度変わりましたが最初の分譲以降実家は関わっていません。

裁判の中でX氏より元々の地主である実家の土地(A氏の隣地で数棟の貸家がある)を通らせてもらうべきと主張があったと思われます。

内容証明は裁判で両親の土地をA氏が通行できる権利があり、そのような判断がされる可能性が高いため、裁判の途中ですが両親の不利益に成り得るため送らせていただきましたと言うものです。
合わせて貸家側のボンベ小屋が邪魔になるから移設しろだの、貸家の駐車場および奥の貸家の車路である部分を通行させろと言う費用負担の話も一切ない一方的なものも書かれていました。

A氏の土地と貸家との境は昔から塀(A氏側)が立っている。
官地はA氏の建物の確認申請で公道とをつなぐ道として認定されている。
官地は今後の建て替えでも接道として認められる。(弁護士は調査済のはずだが説明無)
水路の境界にフェンスが立っても軽自動車がギリギリ通れる幅は残る。(かなりの技術と車種によるが、既存の電柱を移設すればさらに広がる)
駐車場は他に借りれば問題ない。
逆に貸家の土地を通るとなると貸家の駐車場、車路が使えなくなり土地の売買にも支障が出る。

両親も祖父が売った時の経緯を何も知らなければ法律にも疎いので、一方的にいかにも「裁判で下されるから諦めた方が良い」と言うような文面で突然内容証明が送られてきてかなり動揺しました。
私が相談を受け、囲繞地のことや他のことを調べなければ弁護士の言いなりになっていた可能性があります。

この状況でA氏の貸家の敷地を通る権利の主張は通る可能性は高いですか?
当事者の両親が何も知らされず裁判で勝手に話が進むことがあるのでしょうか?(内容証明は事後報告)
2014年06月20日 12時36分

みんなの回答

西口 竜司
西口 竜司 弁護士
弁護士が同意1
ありがとう
あおたくさん
非常に悩ましい問題ですね。

民法第213条  
 分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。

この規定に従えば,他に通るべき道がない場合,囲繞地通行権が発生します。土地の形状はどんな感じでしょうか。

とにかく,相手方の言いなりにならずに一度弁護士に相談をされてみてはいかがでしょうか。

2014年06月20日 14時38分

相談者
西口先生、早速のご回答ありがとうございます。
本文にも書いてありますが、接道を認められた官地が残ります。
車の乗り入れに関しては厳しいですが、必ずしも通れなくはありません。
先生のご回答からすると、それでも第213条が適用される可能性があるとお考えでしょうか?
確認は取れていませんが多分A氏への売主はA4に住む不動産屋です。
仮にM氏だとします。
もし分割した責任があり売った責任があるとすればそのM氏にあると思っています。
また第213条がこちらに適用されても人の通行できる最低限で良いのではないかとも思います。
車も通せとなると逆に実家側の土地の貸家が数棟分車の乗り入れ及び通行に支障が出ます。

2014年06月20日 17時14分

相談者
土地の状況をご説明します

A氏の土地はA5です。
40~50年ほど前、A-1~5とBを合わせて畑をしていました。
畑をやめる際に分譲後から現在までA4住んでいるM氏に売ってくれと頼まれ、Aを5区画に分けて分譲しました。
A1が残ったのは他の4区画をきれいな4分割にする為だと思います。
A1は貸家側で駐車場、車道、プロパン小屋として利用しており、相続した両親の持ち物で固定資産税を払っている。
分筆は祖父の名前で申請、分譲地は共同で販売者となり、M氏がお客様をつけて売れたら祖父に決まった金額が支払われるとの約束が交わしてありました。(相続した両親は知らず)
A5の最初の所有者は水路を自費工事で塞ぎ、市の認定を受けて官地から公道1に接していることで接道を取りました。
市では今後の建て替えの時も認めると聞きました。
今回官地とX氏の私有地の間にフェンスを立てるため、A1を通せとのことです。
A1とA3&5の境には相手側の塀が昔からある
A1、3、Bは公道2に接道
A4の官地側に太い電柱あり
|    |______________ 北
|                    ↑
|      公道2
|    _______________
|    |A2|A3| |
|    |__|__|A| B 親の土地
| 公  |A4|A5|1| (貸家数棟)
| 道  |__|__|_|________
| 1  官地(水路)1.8m程
|    ------------------------------
|    X氏の私有地(共同住宅計画地の一部)
|    _______________
|    |

2014年06月20日 17時28分

西口 竜司
西口 竜司 弁護士
弁護士が同意1
ありがとう
あおたくさん
なるほどですね。
非常に悩ましい問題ですね。
ご説明の点からすと,囲繞地通行権は認められない可能性もありますね。
個人的には認められないと言いたいところですが,裁判所がどういう判断を下すかと言われると何とも言い難いところでもあります。
従いまして,お近くの相隣関係を得意にしている弁護士に相談し,交渉をしていただくのがよろしいかと思います。言われっぱなしというのはあり得ませんね。

2014年06月20日 21時53分

相談者
西口先生、何度もありがとうございます。

親には話し合うときは弁護士さんをつけてと言ってありますが、まだ向こうの新しい動きがなく、まだこちらもそこまで大げさに動けないため、もう少しこちらで質問させて下さい。

本文でも少し触れたのですが、内容証明にはいかにも裁判で実家の土地をA氏が通る権利が通りそうなのでその報告ですみたいなことが書かれていました。
当事者(地主)が不在のまま裁判でそのような判決が出るものでしょうか?
無知な親に対してさも決定だからみたいな文面で都合のいいように誘導(脅迫)しているように取れました。
現に私が色々と調べるまでは、両親は信じてしまってオロオロとしてしまい、精神的にもかなり参っていました。
こちらの権利や主張も話されず、裁判の成り行きもわからず、一方的にA氏の権利だけが通ることがあるのでしょうか?
またそうならないとしたら、内容証明でさも決定されそうな文面でこちらの不安を煽り、間違った判断をさせようとするのは行き過ぎた行為ではないのでしょうか?

Bの貸家はすでに古く、親も年なので近い将来土地を売ろうと考えていますが、もし通行権が認められてしまったら、土地を売る際はどのようになるのでしょうか?
A1の土地をA氏が買ってくれるとは思えません。
こちらもそこだけ売れ残ってしまって、他人のために未来永劫税金だけを払うことを強いられるのでしょうか?

もともと分譲の際もM氏が関わり、A氏に売ったのもM氏と思われますが、申請者(M氏に頼まれて言う通りにしたとしても)がこちらでは、責任はこちらで取らないといけないのでしょうか?

ちなみにM氏の土地(A4)を通れば公道に出られます。
(現実的にはM氏の建物が邪魔して難しい面もあります)

2014年06月24日 08時10分

西口 竜司
西口 竜司 弁護士
弁護士が同意1
ありがとう
あおたくさん
裁判になり,欠席すると相手方の言い分が全面的にとおってしまいます。
従いまして,弁護士をつけて戦う必要があろうかと思います。
子細の部分につきましては,実際問題詳細を確認しながらお話をすることだと思いますので,なかなか回答しにくいところがあります。
是非ともお近くの弁護士に相談を持ち込んでみて下さい。
悩むより行動した方が良さそうですね。

2014年06月24日 08時35分

相談者
西口先生、度々のご回答ありがとうございます。
裁判に出席の件ですが、一度も出廷の依頼もなければ、裁判の日程や進行状況すらこちらには知らされていません。
裁判で主張する機会さえこちらにはありません。

1通目の内容証明では実家に気遣うような文面で、裁判の相手方(X氏)が実家を通れと主張してて、それだと実家に迷惑ですよね、どうですか?みたいな伺いを立てるような内容でした。
後日電話があったので、父がこちらの土地を通す理由もないし、車が通れないなら駐車場を借りたらどうですか?と答えました。
その時は分筆の経緯も知らず、水路の利用の仕方も知りませんでした。

2通目ではX氏から「A氏は実家の土地を通る権利がある」と言われそれが通りそうだからお知らせしておきますみたいな文面でした。
法的理由も何も説明がなく、いかにもその権利が当たり前でさも決定されそうだと捉えられる文面でしたので、両親は慌てふためいた状況です。

細かい話はお答えするのが難しいことは承知しておりますので、ここまでご回答いただいただけでもとても感謝しております。
当事者不在で勝手に話が進み、詳しい内容も説明無しに一方的に決まりそうだとの内容証明に不信感を感じ、経験がないため、裁判とはそういう身勝手なものなのかと思いました。
また、まだ戦う土俵にも立っていない(争ってもいない)両親に対し弁護士とはそこまでする立場なのかと(普通のことなのか)と疑問と同時に不信に思いました。

頂いたアドバイスの通り土俵に立つ時は弁護士さんを立てて進めるつもりです。
)

2014年06月24日 10時30分

この投稿は、2014年06月20日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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