企業様に貸している駐車場の無断駐車について

以前から貸している企業様の無断駐車に困っています。  
 *無断駐車のナンバーや全景などの撮影、会話内容は記録してあります。
 *契約書には6台貸出の旨、記載されています。
 *駐車場以外にも家屋2棟を貸して、そこで起業されています。
 *家屋は仕事用と1棟は従業員1名の寮として貸出の契約をしています。
 *10年で契約で10年後には賃貸の継続か終了かを選ぶ契約です。

1:貸し出してから数日後、貸している駐車スペースに6台停まり、共有スペースに1台(計7台)が5日間にわたり停まっていました。
  社長に無断駐車は控えてほしいことを柔らかく伝えると「今後は行いません」と言っていました。
  また、契約外の事があるときは前もって話して頂ければ柔軟に対応する旨を伝えてあります。

2:貸し出している駐車スペースが空いているのにも関わらず、共有スペースに1日程駐車していることが何度かありました。

3:私が外出から戻ると、私が使用している駐車スペースに無断に停められることがありました。

・上記3以後、自費で「無断駐車禁止」など記載された看板を2か所設置しました。
・また、2と3に関しては「監視されている」と思われたくないので、何も言っていません。
 しかし、私が無断駐車をされたことは相手側もわかっていると思います。
・いずれも、謝罪はありませんでした。

無断駐車以外にも契約違反(従業員の家族が2週間仕事用の家屋に住んでいたなど)が多くあります。

私としましては、私の目が届かない時にも無断駐車を行っているのではないかという疑念や注意を行っても改善や反省が見られていないので途中解約を考えています。
しかし、途中解約になりますと両者の同意が必要だと思いますが、今回のように契約違反を何度も行っている場合は可能なのでしょうか?

類似する質問もあるかと思いますが、ご回答をよろしくお願いいたします。








ピクマルさん
2015年02月14日 13時19分

みんなの回答

高谷 滋樹
高谷 滋樹 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 京都府2 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
契約書に、何か手がかりになるような条項があればよいのですが。一度、契約書持参で、弁護士に御相談ください。

2015年02月14日 13時25分

須見 健矢
須見 健矢 弁護士
ありがとう
もちろん賃貸期限内に賃借人と賃貸借契約を合意解除することも可能ですが、相手方に債務不履行があれば、契約違反の程度にもよりますが、債務不履行を理由に解除できる場合があります。

2015年02月14日 15時02分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
契約違反あるいは信頼関係破壊を理由に、契約を解除することが考えられます。

契約書を持って、弁護士に相談したらよいと思います。

2015年02月14日 17時39分

ピクマル さん (質問者)
高谷先生、須見先生、高島先生、回答ありがとうございます。

追加の質問をさせてください。
もし、中途解約が成立した場合は、法的強制力はあるのでしょうか?
契約違反を繰り返す方々なので、「(1か月ほどの退去準備期間を設けた後)解約が成立したのだから退去してほしい」と伝えても出ていかないと思います。

お忙しいと思いますが、よろしくお願いいたします。

2015年02月15日 01時49分

須見 健矢
須見 健矢 弁護士
ありがとう
契約を解除することに互いに合意し、合意書等の文書を作成したとしても、賃借人がそれを守らず、1ヶ月後に出て行かないときは、明け渡しの強制執行はできません。まずは明渡請求の訴訟をして勝訴する必要があります。

もし、合意の内容に、法的効力を持たせようとするならば、簡易裁判所の即決和解(訴え提起前の和解)という手続きを利用することも考えられます。

2015年02月15日 01時59分

鈴木 崇裕
鈴木 崇裕 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
言葉の使い方として,「解約」と「解除」は区別して考える必要があります。

一般的には,
・解約:当事者が合意をして,契約を終了させること。
・解除:当事者の片方が,一方的に契約を終了させること。
と理解してください(完全に正確ではありませんが,十分な理解です。)。


つまり,中途解約と言った場合,あなたと借主との間で契約を終了させる合意ができることになります。どのような条件で終了させるのかについても自由に合意できますから,中途解約の合意が成立してから1か月後に終了する,ということでも構いませんし,その間の賃料は免除するなど,色々なバリエーションが可能です。

借主が契約を終了することに合意してくれない場合,あなたは一方的に契約を終了させる,つまり「解除」を検討することになります。
解除のためには,「債務不履行」,つまり契約違反が必要になります。
また,解除が認められるためには,どんな契約違反でもよいのではなく,それなりに重度の契約違反が必要となります。

今回,解除が認められるかどうかは,契約書の文言と,借主がやっている契約違反の程度によって変わってくると思います。
いちど,契約書等の資料をもって,弁護士に相談して見通しを聞いてみるのも良いと思います。

2015年02月15日 08時58分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
中途解約あるいは契約解除が有効であれば
法的に明け渡しを求めることは可能です。

相手が任意に明け渡しをしなければ
明け渡しを求めて訴訟を起こし
判決を取れば強制執行により明け渡させることは可能です。

2015年02月15日 15時55分

ピクマル さん (質問者)
須見先生、高島先生、追加の回答ありがとうございます。
駐車禁止の看板を設置してからまだ、日が浅いのでしばらく様子を見てから状況を見て弁護士への相談を検討してみます。

鈴木先生、「解約」と「解除」違い、とても分かりやすい説明で大変勉強になりました。

私は東京に住んでいますので、いずれかの先生へ相談に行くかもしれません。その時はどうぞよろしくお願いします。

お忙しい中、回答していただきありがとうございました。
どの先生方も、大変参考になる回答で優劣がつけられないので「最も納得した回答」は控えさせて頂きます。

2015年02月15日 20時21分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
弁護士が同意2
ありがとう
余計なことを申し上げてすみませんが、
誤解されてしまうといけないので申し上げます。
一般的に
解約は、契約を将来に向かって効力を失わせることを言い、
解除は、最初から遡って効力を失わせることを言います。
ただし、賃貸借契約の場合は、解除でも
将来に向かって効力を失わせることとなります(民法620条)。
だから、賃貸借契約において解約も解除も同じ効果となります。

解約は、両当事者の合意に基づくものということはありませんので
ご注意ください。

2015年02月16日 10時34分

鈴木 崇裕
鈴木 崇裕 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
「解約」と「解除」の意味の違いは,高島先生のご指摘のとおりです。
誤解を招く(というか,法律的には誤った)記載をしてしまったこと,お詫び申し上げます。

なお,記載の趣旨は,一般的に流通している「解約」の用語は,「合意解約」を指していることが多いと考えられることによります。
高島先生のご指摘のとおり,賃貸借契約では「解除」も「解約」も効果が同じであるため,敢えて使い分けをする場合,上記のような認識が念頭に置かれていることが多いものと思われます(参考 http://www.kindaika.jp/archives/1667)。

2015年02月16日 13時55分

この投稿は、2015年02月14日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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