工事ミスにより、土地の価格が下がるかどうか、、、

我家は坂道に建っており、坂の下側に接する隣家の工事により、我家の土地が境界線を越えて掘削され、それにより我家の石垣と土地の一部が沈下する事態となりました。

工事業者は責任を認め、我家の土地がこれ以上崩れないように擁壁を作りましたが、その擁壁は我家と隣家の境界線にまたがる形に作られてしまいました。

工事業者は、我家・隣家共に、境界線にまたがる擁壁を双方の許可無く勝手に崩してはいけない、という内容の覚書を作り、代々継承して行く事を提案して来ています。

しかし、今回の事で、もし先々土地を売る場合、一度崩れかけた土地であること、又、そのような複雑な覚書付きの擁壁があることで、土地の価格が下がる可能性が考えられます。

1.
そこで、工事業者に対して、費用は業者負担で土地の価格を不動産鑑定士に見積もってもらいたい、と提案したいのですが、妥当な提案でしょうか?

2.
鑑定の結果、価格が下がることがわかった場合は、その分を損害賠償請求出来るでしょうか?

3.
もし、不動産鑑定士の費用負担を拒まれた場合、我家の敷地内だけでおさまる擁壁に作り変えてもらいたいと思うのですが、工事のやり直しは要求出来るでしょうか?

どうぞよろしくお願いいたします。
2019年08月21日 19時26分

みんなの回答

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
工事ミスとありますが、
そもそも、隣地の工事が通常の工事であり
普通は崩れてくる可能性がないような工事手法であったなら
質問者様の土地自体の性質(地盤が軟弱)ということになるので、
鑑定を取っても、相手の工事のおかげで地盤が軟弱だったという事実が判明しただけということになり、工事前と工事後とで鑑定結果は基本的には変わりません。
むしろ、相手が擁壁を作ってくれたのであれば、
軟弱地盤の土地を強固にしたということで、土地の価値が上がった可能性もあります。
これを踏まえた上で
1.提案するのは自由ですが、相手方は応じる義務はありません。
2.上記のように価格が下がるとは限りませんし、擁壁で強固にしたのであれば、価格が下がるはずがないと思われます。
損害賠償請求が認められるためには、①損害の発生と損害額、②その損害が相手の行為によって発生し、それ以外の理由で発生したのではないこと(土地の軟弱地盤がメインの理由ということであれば、この②の理由が弱くなりますので、損害残額を相手に請求することはできない可能性が高まります)が必要です。
3.少し意味が分かりにくいですが、
> 我家の敷地内だけでおさまる擁壁
とありますが、
相手が、自分の土地にかかる部分に何を築こうが建築基準法等の法規に反しない限り自由ですので、質問者様の土地の部分だけの擁壁を作れとは言えないと思われます。

2019年08月22日 13時19分

相談者
説明不足で失礼いたしました。

通常の工事ではありません。
元々地盤が軟弱だった訳でもありません。
明らかな工事ミスがあり、業者が認めております。

詳細を記します。

家が坂道に建っているため、隣家は我家より一段下がった土地に建っており、
我家と隣家の境界線は一段下がった土地の上、つまり隣家の庭の上にあり、しかし、見た目には隣家の庭の一部ですが、ここは我家の土地になります。
その事は明確に登記されております。

隣家が引っ越され、その土地を購入した業者が、元々隣家の庭だったところを深さ2メートル以上深く掘削し、ガレージを作ろうとしました。

しかし、掘削する際に境界線を確認せず、越境して我家の外壁である玉石ギリギリの所まで掘削したため、本来お隣の庭と地続きだった土=つまり玉石を支えていた部分が削り取られてしまったため、玉石が崩れかける、という事態になりました。

工事ミスと称しているのは、越境して掘削した事と、不必要な掘削の為に我家の土地を沈下させた事です。
そして、これ以上の沈下を防ぐために同業者が擁壁を作りましたが、こちらの許可無く境界線をまたぐ形で作り、その擁壁を我家と隣家の共有物として認めて欲しい、と業者は言って来ています。

この度問題になっている擁壁は、100%我家の土地を支えるものであり、本来隣家には不必要なものですが、隣家はそれを承知で土地を購入しました。
(まだ家は建っていません。)

境界線上に作る方が、安価で強度を保ちやすい為、又、崩れかけた土地の応急処置であり急いでいた為、このような形の擁壁になりましたが、
鉄骨を入れて大工事をすれば、我家の敷地内におさまる形で擁壁を作り変える事は、理論上は可能と思われます。

それゆえ、損害賠償がされないのであれば、境界線を越えない我家の敷地内でおさまるような擁壁を作るよう工事のやり直しを求めたいと考えますが、ご意見頂けると助かります。

どうぞよろしくお願いいたします。






2019年08月22日 19時32分

この投稿は、2019年08月21日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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