相続した土地を隣地の住人が使っていました。明け渡しまたは買取を要求できるのでしょうか。

平成27年7月、母が死去しました。財産の整理をする時、祖母(母の母、平成13年1月没)が住んでいた土地の状況が気になり調べたところ、相続等は行われず祖母の名義のままでした。幸い、母も私も兄弟がいなかったため、特にトラブルもなく数次相続の手続きが完了し、私の名義となりました。
その土地は遠方にあり、使用する見込みもないため売却しようと思い現況等を確認したところ、3筆のうち2筆を隣の家で菜園に使っているようでした。昔を知る人の話では、祖母は隣人に「この土地はあげる」というようなことを言っていたようです。(詳細は定かでありません。)祖母の死後16年経ちますし、そのような話を隣人としていたとしたらまだ元気な頃だと思うので、20年以上経つことは間違いないと思います。
この場合、既に時効取得が成立していて、明け渡しとか買取を求めることができないのでしょうか。
実際にどの部分を利用しているのか境界確認もしていないので、買い取り等を求めることができるならば測量して隣地境界を確定する必要があると思いますが、不可能であればお金をかけて測量するのも馬鹿らしいと考
えています。
よろしくお願いします。
2017年04月03日 15時11分

みんなの回答

湯本 良明
湯本 良明 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
ご記載の事情だけではたしかなことは申し上げられませんが,取得時効が完成している可能性はあるでしょう。ただ,本当におばあさまが隣人に土地を贈与したか定かではありませんし,隣人も自分の土地として占有していたか不明なので,必ず取得時効が成立するかどうかは分かりません。
ちなみに,取得時効は隣人の方がそれを主張(援用)しなければ効力が確定的に生じるものではありませんので,とりあえず立ち退き等を請求してみて,隣人の方の主張反論を待ってみるのもよいと思います。

参考にしてみて下さい。

2017年04月03日 15時37分

相談者
ご回答ありがとうございます。
再度確認させてください。
時効取得は、当事者間では登記不要だが第三者への対抗要件には登記が必要なため、時効取得成立後も登記未了の場合、第三者が先に登記すると時効取得者は所有権を主張できないとの解説がありました。
本件の場合、「隣人の所有の意思」「占有を開始してから20年経過」が不明ですが、時効取得が成立していると仮定した場合、私の相続登記が先行していることは事実なので、相手の主張を退けることが可能なのでしょうか。それとも、売買ではなく相続のため「第三者」とは見なされないのでしょうか。
相手と接触して時効取得の成立の有無を先に確認せよということはわかりますが、無益なやり取りはしたくないので、可能性をご教授いただきたいと思います。
よろしくお願いします。

2017年04月03日 16時59分

湯本 良明
湯本 良明 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
弁護士が同意1
ありがとう
相続によって土地を取得した場合は,包括承継人ということになりますので,時効により土地を取得した者は,登記せずに包括承継人に対して所有権を主張することができることになろうかと思います。

参考にしてみて下さい。

2017年04月03日 18時51分

相談者
ご回答ありがとうございました。

この土地は遠方にあり、簡単には目視での現地確認ができません。
隣人と協議するにも頻繁にはできず、解決策も念頭においた上で訪問ということになるので、隣人が占有しているという前提にたってこれまでの助言等を踏まえ整理すると次のような方針でかまわないでしょうか。(最新の航空写真では果樹園の青いネットらしきものが写っています。1976年の航空写真でも既に隣人の庭or畑になっているように見えます。)
①登記上自分の土地を利用しているようなので、経緯の説明を求めるとともに買取を要請する。
②時効取得に相当する説明(相当前から自用地として使用しているという説明)があった場合は、所有権移転登記を求める。
③この場合、登記にかかる諸経費(登録免許税、司法書士報酬他)は相手負担でよいのか? また、相続登記に要した費用等(登録免許税、相続税増分、固定資産税は評価額が少額のため課税されていません)などは相手に和解金として求めていいものか?

よろしくお願いします。

2017年04月06日 17時04分

湯本 良明
湯本 良明 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
特に問題はないように思いますが,所有権移転登記の手続は,ご相談者と隣人の方との共同申請になると思われますので,ご相談者が何らかの協力をする必要があろうかと思います。このあたりは司法書士に相談されるとよいと思います。

> ③この場合、登記にかかる諸経費(登録免許税、司法書士報酬他)は相手負担でよいのか?

→よいと思います。ただ,折半を求められる可能性はあると思われます。

また、相続登記に要した費用等(登録免許税、相続税増分、固定資産税は評価額が少額のため課税されていません)などは相手に和解金として求めていいものか?

→時効取得による所有権移転と相続登記は無関係なので,相続登記にかかった費用を相手方に求めるのは困難であると思われます。

参考にしてみて下さい。

2017年04月06日 17時13分

この投稿は、2017年04月03日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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