隣地との境界について

約10年前のことですが、事情があり当方所有の土地を2筆に分筆して一方を地元の不動産業者に売却しました。その際、2筆にまたがって建物が建っていましたので、その建物も2分割して売却するほうを取り壊して更地にしました。また、当方が居住するほうの建物は、分割面を補修して壁等を作り1個の建物にしました。

その際、補修の都合で当方の建物が予め分筆した境界線よりも数センチはみ出してしまいました(売却先の不動産業者には、やむを得ずはみ出す旨を説明し、渋々納得していただきました)。

今から思えば、先に建物を補修してから分筆すればよかったのですが、当時は不動産業者に分筆を急かされていたため、先に分筆することになったのです。分筆したのは不動産業者側の土地家屋調査士で、不動産業者の言いなりになっていたので、私にはあまりよい印象はありませんでした。

その後、買い受けたその不動産業者は、その土地に住宅を建築して、1戸建て住宅として販売し、それを購入した人が現在居住しています(不動産業者は、売却時に「隣の建物が敷地に現状数センチはみ出しているが、隣家が建て替えるときには境界線まで後退する」旨の説明をして購入者も了解済とのことです)。

最近、分筆当時に土地家屋調査士が作成した図面を確認し、念のため実測したところ、当初境界線だと説明されたところより、図面上さらに数センチ当方が不利な位置に境界があることになっています(境界標のプレートは当初説明されたところにあります)。土地家屋調査士の図面の書き間違いか、或いは故意にそのような図面を作成したことが考えられますが、もう10年も経過しているので、その土地家屋調査士に申し出たところで何ともならないような気もします。

お尋ねしたいのは、今後、当方が建て替えをするときに、どこを境界線と考えればよいかということです。もちろん当方は、境界標のある当初説明された境界線を主張するつもりですが、隣人は、分筆時に土地家屋調査士が法務局に提出済の地積測量図を根拠に、さらに後退を迫ってくるのではないかと不安です。何か法的に解決策、または当方が取り得る手段等がありましたらご教示お願いします。
ama66さん
2013年08月05日 11時52分

みんなの回答

郡司 宏
郡司 宏 弁護士
弁護士が同意1
ありがとう
先日も同じような例を経験しました。そのときは、①境界線は土地家屋調査士が法務局に提出の地積測量図をもってしました。②そしてはみ出した建物は、建て替えのときに引っ込めるとして隣家と合意しました。
あなたの場合は、今、隣家に話してもよいし、まだ話さなくても良さそうなら、隣家から問題を提起されたときにはなしたはいかがですか。
もっとも話さないまま隣家と上手におつきあいすることは多少後ろめいたでしょうから、今、話して合意しておくことを勧めます。

2013年08月05日 12時04分

弁護士A
ありがとう
 今回、「実測」されたということですが、ご自分ではかられたのでしょうか?
 土地には「縄のび」「縄縮み」ということがあるので、以前の図面の数字と、現状の数字があわないことのほうが普通です。したがって、以前の測量図面の一部の数字だけをとりあげて測っても、あまり意味はありません。

 反対に境界杭(プレート)をいれる時は、通常、隣接する所有者全員が立ち合いをした上で、その時点での境界となる点に入れます。こちらは不動点になります。
 今回、問題となっている位置に分筆の際に入れたプレートは、測量直後に関係者立ち合いの下で入れたのではないでしょうか?
 そうだとすれば、原則的には境界を示すプレートの位置が不動点になりますので、このプレート位置をもとに、境界を考えればいいことになるはずです。

 
 
 
 

2013年08月05日 13時44分

ama66 さん (質問者)
早速のご回答ありがとうございました。お二人のご回答を照らし合わせてみると、境界標が基準だったり地積測量図が基準だったりご意見が違うようですが、当方としましては地積測量図が基準なら少し不利になります(当方の土地面積が小さくなる)。

隣家は、売主の不動産業者の説明どおり境界標が基準だと思っているはずですが、もし法務局で地積測量図を閲覧でもされたら、そちらの基準を主張すると思われます。もちろん境界標(プレート)は、土地家屋調査士や利害関係人立会いのもとで入れました。

私はたまたま境界標の位置が地積測量図どおりではないことに気づきましたが、これは実測してみないとわからないことですので、何も言わなければ境界標のところが境界線だということになるとは思いますが、何かしっくりしないです。

いっそ、別の土地家屋調査士に地積更正を依頼しようかとも思うのですが、隣家に事情がわかってしまい、かえって藪蛇になってしまうかもと危惧しています。

2013年08月05日 14時41分

弁護士B
ありがとう
あなたが土地を売却した不動産会社をA社、A社から土地を買った人をBといいます。
あなたがA社に売却した土地(「甲土地」といいます)の範囲、A社がBに売却した土地(「乙土地」といいます)の範囲がどこであったかが問題になると思います。
 土地を分筆して売却する場合、分筆して売却する土地(甲土地)を測量して分筆します。売却しない部分の土地(「残土地」といいます)は、特に必要がなければ、測量しないのが普通だと思います(残土地も測量すると、費用が余分にかかるので)。おそらく売却する土地(甲土地)を決める時には、30坪とか100㎡とか測量して、その土地を売却したのではないでしょうか。そして、その面積に、坪単価(平米単価)を乗じて、売買代金を決めたのだと思います。そうすると、あなたがA社に売却した甲土地は、その面積(たとえば100㎡)になる部分まで売却した(その線が境界線だ)ということがいえます(甲土地は地積が100㎡として分筆登記され、残土地の地積は、従前の地積から100㎡を差し引いた地積として登記されます。この残土地の地積は正確なものではないことがあります)。
 しかし、一方、甲土地と残土地の間に、境界標を設置しているので、その線を境界線として甲土地を売却したと考えることも一応できます。今回の場合と違って、測量をすることなく、一定の線のところを境界線として境界標を設置して売買した場合には、その線までの土地を売買したといえる場合が多いでしょう。しかし、ご相談者の場合に、測量して、土地の面積を明示して、その面積を基準として売買代金を決めたのだとすると、その面積が確保される線までの土地を売買したと考えるのが合理的と思われます。境界標は間違った地点に設置されたということで、土地の境界を決める基準にはならないことになります。ただ、その後、建物がはみ出したことから、その境界標のあるところが境界線で、そこが甲土地と残土地の所有権の及ぶ範囲だとあなたとA社が、改めて決めたとみる余地もあり、この場合には、境界標のある線が境界線になります(正確に言うと、境界線は、私人間の合意で変更することができないので、所有権の範囲について変更・確認したということになります)。→続きます。

2013年08月05日 19時16分

弁護士B
ありがとう
次に、A社とBとの間の売買がどの土地を対象として行われたとみるべきかですが、この売買は不動産登記簿の面積を前提として、その面積に平米単価を乗じて出した価格が売買価格になっているのではないかと思います。そうすると、売買対象の土地はその面積がある土地として売買されたことになります。しかし、一方、A社は、既に設置されている境界標をBに示して、ここまでの土地を売買するといって売買したわけですから、Bが買った「乙土地」は、この境界標までの土地だということもできそうです。
 以上のように、あなたとA社間の売買、A社とBとの間の売買のそれぞれの土地の範囲については、登記簿面積(売買契約書の面積)を基準にして考えるか、境界標を基準にして考えるか、2つの考えがあり得ると思います。
 私の意見としては、あなたとA社との売買は、登記簿面積を基準にして、甲土地の面積が100㎡になる線が境界線だと考える方が合理的のように思いますが、建物のはみ出しの問題が出た際に、合意で、境界標の線までの売買になったと考えることもできるように思います。
 一方、A社とBとの間の売買は、境界標を基準としてなされたと考えてよいのではないかと思います。そうすると、Bは、売買契約で価格の基準となった面積より少ない面積の土地を買ったことになりますから(この売買が数量指示売買と認められる場合には)、売買代金の減額を請求することができることになるでしょう。
 そして、A社があなたから100㎡の土地を買って、Bにたとえば95㎡の土地を売ったとした場合には、厳密にいうと、残りの5㎡の土地は、A社が所有していることになります。
 いずれにしても、Bの土地(乙土地)の面積は、登記簿面積(売買契約書の面積)より少ないことになりますから、将来、Bがそれに気づいた場合、紛争になる可能性があります。そこで、現実的な解決としては、5㎡については、あなたの所有として(境界線は境界標の線であるとして)、5㎡分の売買代金を、あなたがA社に、A社がBに返還するという解決があり得るでしょう。また、乙土地の登記簿の地積を95㎡に訂正する処理をすることもありうるでしょう。
 なお、あなたが、5㎡の土地について時効取得を主張することも考えられますが、紛争をこじらせる恐れがあり、良策ではないと思います。

2013年08月05日 19時29分

ama66 さん (質問者)
大変詳細なご回答ありがとうございました。少し補足ですが、A社に売却を依頼するとすぐに担当者が当方の建物を見に来て、柱などの場所を考慮して建物を切断しやすい位置で線を引きましたので、予め甲土地の地積を考えてのことではありませんでした。さらに、A社は分筆前、当方に「だいたいこのあたりが境界になる」というような説明しかしておらず、A社側の土地家屋調査士と当方不在のまま諸々決定して分筆したという経緯があります。そして、境界標(プレート)を入れる際に「ここが境界になる」との説明を受けました。

また、当方がA社に売却する金額は、正確に甲土地の地積を考慮してのものではなく、境界はだいたいこのあたりになるというA社の認識のもとに分筆前(担当者が最初に訪問した時)に決まっていました。

やはりこの点、分筆はA社側に任せず、予め当方で残建物の補修等で少し膨らむことを考えて分筆後、A社に売却すればこのような事態にはならずに済んだのではないかと思っています。

2013年08月06日 02時02分

弁護士B
ありがとう
8月6日のご質問者の補充の説明を前提にすると,私の意見は次のとおりです。
ご質問者をXとして説明します。
1 XとA社間の売買の売買代金の決め方が,平米単価に面積を乗じて決めたものではなく(売買契約書にも,平米単価が記載されていない),境界標を基準として,甲土地と残土地の境界線を決めたのだとすると,「甲土地」の範囲は,境界標を境界線とする土地とするのが合理的と思います。そうすると,前にご説明したように,XとA社間の売買も,A社とBとの間の売買も,境界標を境界線とする売買と裁判所に認められる可能性が高いと思います。
2 8月5日のご質問の中に,「分筆当時に土地家屋調査士が作成した図面を確認し,念のため実測したところ」とありますが,「残土地」ではなく,「甲土地」を実測したということですね(土地家屋調査士が作成した図面というのは「甲土地」を測量した図面ですね)。どのような方法で実測したのでしょうか。巻き尺ではなく,土地家屋調査士が使うような正式の測量器具を使って実測したのでしょうか(「甲土地」はB所有の土地なので,通常,そのような測量器具を使っての実測・測量はできないと思うのですが)。もしも,X所有の「残土地」を測量したのだとすると,「残土地」の面積は正確な地積でない場合がありますので(国土調査をしていない土地の地積は正確でないことがあります),それと実測した数字が違っていても,心配することはありません。
 土地家屋調査士が作成した図面に記載されている「甲土地」の各辺の数字が違っている,たとえば,甲土地の横の長さが境界標までの長さより長い,ということでしょうか。→続きます

2013年08月06日 03時32分

弁護士B
ありがとう
3 Bが「乙土地」をA社から買うときには,きちんと境界標が設置されていて,そこまでが売買の対象土地であることが明確になっており,しかも,質問者の建物がその境界標の線よりはみ出していることから,後日,その境界標の線まで新築する建物の位置を変更するとの約束があったことなどからすると,Bは,明確に,境界標の線までが自分の買った土地だと認識しているはずですから,後日,紛争になる可能性は低いと思います。しかし,土地の境界についての紛争は,新しく土地を買った人(今回の件ではB)が,売買契約から相当期間が経過した後で,たまたま公図をみたり測量図を見たりして,土地の面積が違うことに気づいて紛争になるというのが一つのパターンです(直接的には,BとA社間の紛争ですが,それがXとA社間の紛争となる可能性もあります。境界標の線上にブロック塀などが設置されていても,紛争になることはあります)。将来,紛争になることが気がかりだとすれば,Bの買った「乙土地」の地積が登記簿上の地積より少ないことを代金減額などで解決しておくのも一つの考え方です。将来一旦紛争になり,これを解決するために裁判をすることになると,わずか数センチの紛争で,経済的価値は少なくても,それなりの弁護士費用と時間を要することになることがあります。

2013年08月06日 03時35分

ama66 さん (質問者)
懇切丁寧なご回答ありがとうございました。詳細に説明しますと、分筆にあたって土地家屋調査士は、甲土地だけでなく残土地の地積も正確に測量して図面(地積測量図)を作成しております。もともと分筆前の当方所有地と隣接地との境界が明確ではなかったため、土地家屋調査士立会のもとに当方と全ての隣接地所有者との間で境界を確定し、境界標をいくつか設置しました。このようにしないと法務局への分筆登記申請が通らないとのことでした。

ですので、法務局に提出済みの地積測量図には甲土地及び残土地の地積、それらの隣接地との境界の位置や距離がはっきりと記載されています。当方にはその地積測量図の写し(コピー)がありますので、それを元に現在の当方所有地(残土地)の前面道路側のプレート間距離(「甲土地と残土地の間の境界標」から「甲土地とは反対側の隣接地と残土地の間の境界標」まで)を実測した次第です。

測定方法は巻き尺ですが、約10mの距離に対して約5cmほどその距離が短いので、巻き尺の誤差を考慮しても明らかに地積測量図上の境界標の位置と実際の境界標の位置が異なっています。念のため甲土地前面道路部分の距離も実測したかったのですが、もし気付かれると事情を説明しなければならないため断念しました。

当方としましては、後々のためにもこの問題を解決しておきたいと思っています。もし他の土地家屋調査士に改めて測量を依頼(その場合は隣家にも事情を説明することになりますが)した結果、地積測量図どおりに境界標が入っていないということが判明した場合、分筆した元の土地家屋調査士に数センチ分の損害賠償等を請求することは可能でしょうか。

2013年08月07日 02時11分

弁護士B
ベストアンサー
ありがとう
ご質問に,『約10mの距離に対して約5㎝ほどその距離が短いので』とある,10mの距離は,残土地の境界標までの実測距離で,5㎝短い距離とは,測量図面上の残土地の距離(9.95m)なのですね(逆だとすると,むしろご質問者に有利なので)。
 甲土地の距離は今回測ってないとのことですが,可能性としては,例えば,測量図面上の甲土地の距離は10.05mなのに,境界標までの実測距離は10mであることが考えられ,測量図面を基準として考えると,甲土地と残土地の境界線が,境界標の線ではなく,その線よりも,残土地側に5㎝入り込んだ線になるということですね。
 この場合,前にも書きましたが,Bとしては,境界標までの土地をA社から買い受けたと考えられるので,測量図面に10.05mと記載されていることを理由として,境界標より5㎝残土地に入り込んだ線が境界線で,そこまでが甲土地だと主張しても,裁判所にその主張が認められる可能性は低いと思います(厳密に言うと,境界線は,5㎝残土地に入り込んだところだといえるとしても,Bの所有土地は,境界標のところまでだということになります)。そして,A社とB間の売買契約上の面積(売買契約書上の面積,登記簿面積)が実測面積より多いことについては,A社とB間で解決することになるでしょう。その場合に,A社があなた(X)になんらかの請求ができるかというと,A社とX間の売買は,境界標の線までの売買であり,平米単価で売買した訳ではないので,代金増額などの問題は生じないと思います。
 裁判になっても,境界標までが残土地だと認められる可能性が高く,仮に認められないとしても,5㎝の土地については,ご質問者は,取得時効を主張すればよいでしょう(このような場合に時効を主張することはなんらやましいことではありません。本当は借金があるのに,10年経ったから返さないという場合とは違います)。このように,実測距離と測量図面上の距離が違うことによって,Xが自分の所有土地が少なくなるという不利益を受けることはないと思われます。→続きます。

2013年08月08日 03時20分

弁護士B
ありがとう
ご質問者は、測量図面どおりに境界標が入っていないことによる損害賠償をお考えのようですが、上記したところによれば、境界標の設置場所が間違っているのではなく、図面に記載された距離(9.95m)が間違っているということになると思います(その原因、理由は分かりませんが)。
 そして、図面上の距離の間違いについて,土地家屋調査士に過失はあると思われますが、損害賠償を請求する場合、ご質問の損害額がいくらかになるかということが問題になると思います。前の土地家屋調査士に意見を聞いたり,再測量を検討させることなく(そのようなことをする必要はないとの意見もあるでしょうが、前の調査士であれば、距離が間違っているのであれば、無料で訂正などに応じるかもしれません)、別の測量士に新たに測量を依頼し、地積訂正の登記手続をした場合に、測量費用や登記費用が損害として考えられますが、これが損害として認められるかは、測量士側の反論も聞いて見ないと即断することはできないように思います。まず、前回の測量士の意見を聞いてみてはいかがでしょうか。

2013年08月08日 03時37分

ama66 さん (質問者)
お忙しい中、いつも詳細なご説明ありがとうございます。仰るとおり、地積測量図上の距離が9.95m(仮にですが)ということです。

いろいろ考えてみましたが、隣家とは現在は何のトラブルもない状態ですので、今このことを蒸し返すより、何かがある時(当方か隣家が土地を売却する等)まで放っておくのが得策のようにも思えます。

売却時に関係者の誰も気付かないようなら、そのままでも良いと思っています。ただ、その場合、当方の売却が数量指示売買の場合は、地積測量図上の面積(登記簿上面積)になりますので少し損をしますが、その損は再測量して地積更正登記する費用よりはずっと小さいです。もし誰かが気付けば、仰るように取得時効を主張して、境界標の位置が真の境界になるよう地積更正登記するしかないとは思いますが・・・。

大変参考になりました。ありがとうございました。

2013年08月10日 18時14分

この投稿は、2013年08月05日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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