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管理不十分・常務怠慢の管理会社を訴えることはできるのか?

2020年03月21日
【管理業務を十全に行わなかった管理会社に責任を問うことはできるのか】

賃貸に関するトラブルです。
隣室の居住者による連日つづく騒音に関し管理会社に改善を求め続けるも
静かにするように伝えたと言うばかりでまるで環境が改善されない。
そのような劣悪な環境に晒され続けた結果、睡眠不足、慢性的な頭痛、吐き気を患うばかりか
転倒といった外傷まで負うにまで至っている。

先日、明らかなに上層からの騒音であったがあえて部屋番号を伏せて報告したところ、
隣室に伝えたとこれまでと同様の定型文が返ってきた。
以上より、管理会社は明らかにその業務を怠っており、その過失による被害を受けていることは明確です。

このような場合、管理会社を訴えることはできるのでしょうか。
また、自身で抵触すると思われる民法などを調べるも決め手に至れなかったため、
抵触すると考えられる法令などがあれば共有いただけますと幸いです。

案件の大小を問わず真摯に応えて下さる方のお力添えをお待ちしております。
相談者(904159)の相談

みんなの回答

比護 望
比護 望 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県2 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
管理会社は賃貸人から管理委託を受けているのですから、管理する義務を負っているのは、賃貸人に対してであり、個々の入居者に対して管理義務を負っているのではないということになります。
本件の出来事を法的に整理すると、隣室の騒音が原因で相談者の住居の平穏が受忍限度を超えるほど侵害されていて、そのことを(管理会社を通じて)賃貸人に申し出ているのにその状態を改善する措置(究極の措置は、隣室の方が相談者の住居の平穏が受忍限度を超えるほどの騒音を出し続けながら、管理会社を通じて注意しているにもかかわらず一向に改善されないので、賃貸借契約における信頼関係を失わせるほどの債務不履行<近隣に受忍限度を超えるような騒音を出さずに居住すべき賃借人の債務の不履行>があるのでそれを理由に賃貸借契約を解除し、明渡しを求めるという措置をとること)が一向に取られないことは平穏に生活できる住居を提供する賃貸人の債務が不履行である、として賃貸人に対して、債務不履行による損害賠償(慰謝料)請求をする、という法律構成が一応考えられます。
しかしながら、実際は、集合住宅での騒音問題は、その騒音の発生事実、発生原因、それが受忍限度を超えるものであるほどに甚だしいもので、それが長期間にわたり継続しているということを「証明」するのは実は非常に難しいことです。
例えば、単にボイスレコーダーで録音するだけではいつどこで何を録音したのかにつき、証明になっていません。
性能検査済みの騒音(デシベル)測定装置をレンタルら借りて、それを室内に設置して、測定を行い、その一部始終(騒音測定装置を借りるところから測定中の状況まで)を録音するということでデータの信用性は上がりますが、それでも、騒音を意図的に発生させるよう仕組んだなどとというような反論も考えられます。
そこで公証役場の公証人に騒音測定装置を借りるところから測定が終わるまで立会ってもらって、事実実験公正証書を作成してもらうという方法がさらに考えられますが、引き受けてくれる公証人を探すのも大変だし、費用も相当高額になります。
しかも、一日だけでなく騒音が長期間にわたり継続して続いていることを証明するには相当頻度高くそのような測定を繰り返す必要があります。
そうしたハードルを越えなければ賃貸人の債務不履行責任を追及しようとして訴訟を提起しても敗訴してしまいます。

2020年03月21日 18時01分

この投稿は、2020年03月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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