保証会社から大家への契約解除通知書の押印依頼に対する拒否権について

公開日: 相談日:2021年06月02日
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【相談の背景】
当方大家です。
入居者との賃貸借契約時に保証会社との保証委託契約も締結しております。
保証会社より「入居者が賃料2ヶ月を滞納しており、支払いの意思はある旨電話で確認取れているが、実際に支払われるかは分からないので脅しの意味で契約解除通知書に捺印いただきたい」と言われています。
契約解除通知書の内容は、"5日以内に滞納額を支払わない場合は契約解除"と書かれております。
当方としては、保証会社での24ヶ月分の滞納保証があり、現状保証会社から立替での入金があるため損失は無い点、入居者に支払いの意思がある(と言っている)点、退去となった場合その後閑散期にて空室リスクが高い点を考慮すると、当面は契約解除をしたくありません。

上記背景の元、2点ご質問です。
①保証会社はあくまで脅しの意味でとは言っているものの、契約解除通知書に捺印し返送した場合は、実際はこちらの本心は関係無く保証会社の意向で契約解除が成立してしまうという理解で合っていますでしょうか。(恐らく保証会社は判を押させてすぐにでも契約解除に向けて動こうとしていると思います)
②この契約解除通知書に判を押すことを当面拒否することは法的に問題はないでしょうか。(保証会社はしつこく押印を迫ってきます。保証会社の損失が膨らむリスクを抑えたい点は理解出来ますが、大家の解除拒否に勝る法的権利はあるのでしょうか?)

【質問1】
①保証会社はあくまで脅しの意味でとは言っているものの、契約解除通知書に捺印し返送した場合は、実際はこちらの本心は関係無く保証会社の意向で契約解除が成立してしまうという理解で合っていますでしょうか。

【質問2】
②この契約解除通知書に判を押すことを当面拒否することは法的に全く問題ないでしょうか。

1031988さんの相談

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    ①保証会社はあくまで脅しの意味でとは言っているものの、契約解除通知書に捺印し返送した場合は、実際はこちらの本心は関係無く保証会社の意向で契約解除が成立してしまうという理解で合っていますでしょうか。(恐らく保証会社は判を押させてすぐにでも契約解除に向けて動こうとしていると思います)

    契約解除が成立させられてしまう可能性はありますし、本心と異なるような書面を出すべきではないでしょう。

    ②この契約解除通知書に判を押すことを当面拒否することは法的に問題はないでしょうか。(保証会社はしつこく押印を迫ってきます。保証会社の損失が膨らむリスクを抑えたい点は理解出来ますが、大家の解除拒否に勝る法的権利はあるのでしょうか?)

    大家が、誠実に、賃借人に対する解約などを申し出なかったような場合に、保証の範囲が制限されることはあります。

    ただ、現時点の保証会社の言い分からすれば、問題となる可能性は低いと思います。

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    齋藤 健博 弁護士

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    【質問1】
    ①保証会社はあくまで脅しの意味でとは言っているものの、契約解除通知書に捺印し返送した場合は、実際はこちらの本心は関係無く保証会社の意向で契約解除が成立してしまうという理解で合っていますでしょうか。

    はい、その理解で合っています。
    保証会社は本心は伝えないでしょうから。
    損失を食い止めたい一心で、そのような要求を迫っているのだと思います。


    【質問2】
    ②この契約解除通知書に判を押すことを当面拒否することは法的に全く問題ないでしょうか。

    問題ないです。

    そもそも、2ヶ月の延滞では、信頼関係の破壊は通常は認められません。
    それにもかかわらず、通知を送ると、賃借人が慌てて解除に応じてしまう可能性も否めません。
    賃貸を継続したいのでしたら、やんわり、しかし妥協はされることなく、拒否されるといいと思います。

    ご参考までに。

  • 相談者 1031988さん

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    大変分かりやすく理解出来ました。

    細かい点で恐縮ですが、回答を拝見すると、信頼関係の破壊が認められる場合は話が変わってくるという理解で良いでしょうか?一般的に滞納期間は3ヶ月で信頼関係破壊と言われているようですが、4ヶ月以上の滞納であれば、応じる義務が生じたりしますでしょうか。
    一番気になる点は、(そこまでしませんが)例えば1年以上拒んだ場合に、1年間の賃料保証(更に言うと極度額の賃料24ヶ月分まで)は確実に認められるのか、それとも保証会社側も何らかの権利(保証の取りやめなど)が生じるケースがあるのかとなります。

    保証委託契約書をよく見ると、各種協力義務として、「滞納が続いた場合には、通知書を送付するなどのご協力をお願いすることがあります。ご協力いただけない場合は保証の継続ができない場合があります」との記載がありました。
    (具体的な条件は書かれておりません)

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    齋藤 健博 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    > 一般的に滞納期間は3ヶ月で信頼関係破壊と言われているようですが、4ヶ月以上の滞納であれば、応じる義務が生じたりしますでしょうか。

    応じる法的義務までは生じません。
    ただ、家主側にも、保証会社との関係で、損害軽減義務が発生すると思いますので、長期の延滞の放置はリスクがあると思います。

    > 各種協力義務として、「滞納が続いた場合には、通知書を送付するなどのご協力をお願いすることがあります。ご協力いただけない場合は保証の継続ができない場合があります」との記載がありました。

    これが損害軽減義務のことを指すと思います。
    直ちに法的な義務とはいえないと思いますが、例えば明らかに支払不能状態なのに契約を継続しようとすると、保証義務の履行を断られるリスクもゼロではいと思われます。

この投稿は、2021年06月時点の情報です。
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