建物名義人の孫が父名義の土地を、孫が土地と建物を売ると言い出して困っています。父は賛成しません

公開日: 相談日:2017年08月14日
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土地の名義は父です。
建物は家主が亡くなり、孫の名義です。

今は父と母だけがその土地の建物に住んでいます。

しかし、孫が父の了承も得ていないのに、家と父名義の土地も一緒に売ろうと考えて父に話しています。

もちろん父はその土地を手放す気はありません。

今、父と母が住んでいる土地(父名義)と建物(孫名義)が孫によって売られてしまうのでしょうか?

もし、家だけ売ると言った場合、家の取り壊し請求を孫の承諾なしに執行できるかどうかも知りたいです。

土地にも建物にも抵当権は付いていません。

しかも、本当の家主は借金を背負い亡くなっり、
私の父そこの土地から離れたくなくて、
亡くなった家主の借金を立て替えて払ってあげたしだいです。

実際には私の姉(家の名義人の孫の母親)が父の土地がどうしても欲しくて、
年をとった父と母を騙して取り上げようとしています。

どうか、いいお知恵を貸してくださいよろしくお願いいたします。

576180さんの相談

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    建物は孫名義のため、孫自身の意思のみで売却可能です。
    その場合、(お父様が孫に土地を貸している)借地権も一緒に譲渡することになるところ、その譲渡には土地の所有者であるお父様の同意が必要になります。お父様が許可しない場合は、建物の購入予定者が裁判所に、お父様の同意に代わる許可を出すことを申し立てることになります(借地非訟)。建物の取り壊しは孫の同意なしいはできません。
    土地はお父様の名義のため、孫の意思のみで売却はできません(購入する方も孫の名義でないので、孫の売却話を普通は相手にしないと思います)。

    建物の真の所有者が孫ではないとしたら、その点を立証して、孫は建物を所有していないことを立証すれば、孫が建物を売却することが出来なくする可能性があるように思います。

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    今、父と母が住んでいる土地(父名義)と建物(孫名義)が孫によって売られてしまうのでしょうか?
    →土地はお父様名義ですので、勝手に売ることはできません。
    ただ、権利証や印鑑証明書の保管がずさんだと、気づいたときには勝手に売られていたということに
    なりかねませんので、権利証、実印、印鑑証明書の保管は厳重にしてください。

    建物については、名義が孫になっている以上、孫が売ることは理論上可能です。
    ただ、本ケースでは、土地の利用権限がはっきりしていないと思われますので、売りにくいのではないかと思われます。
    おそらく、孫はお父様に対して、賃料は払っていないでしょうから、その場合、利用権限は使用貸借になります。
    そうすると、建物の譲受人は土地の利用権限を当然に取得することにはなりません。
    そのような不安定な状況にもかかわらず、果敢に建物を購入しようとする人は少ないと思います。

    他方、孫がお父様に賃料を払っている場合、賃貸借が根拠になりますが、この場合でも
    お父様の承諾か、裁判所の許可がないと賃借権は移転しません。
    そうすると、お父様は譲渡の当然承諾しないと思いますし、裁判所の許可と言っても、
    ご両親が居住している以上、承諾をすればお父様に『不利となるおそれ』(借地借家法19条1項)があるといえますので、裁判所の許可が与えられないことも十分に考えられます。

    ですので、孫の建物の売買については、理論上可能ではありますが、実際には問題点が山積みであり、ハードルは高いと思われます。あとは、相手方の口車に乗せられて、賃借権の同意をしないよう気をつけることが大切と思います。

  • 相談者 576180さん

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    高橋弁護士様、齋藤弁護士様

    貴重な時間を使いご回答を頂きとても有難うございました。

    土地の権利証は父の了解を得て私が銀行の貸金庫にて保管をしています。

    姉も孫もそのことを知りません。

この投稿は、2017年08月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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