不動産売買契約(建築条件付土地取引)のトラブル

【内容】新築を立てようと「不動産売買契約」を契約して「建設工事請負契約」へ向け、工務店と間取り詳細について話し合っていました。
そして間取りが決まり、工務店から見積もりが来ました。
その中で他の工務店、ハウスメーカーの作り/値段も研究し比較したうえで、その見積もりから自分が考えている額まで値下げできないかという相談をしました。
その結果、ある程度は値下げ出来るという工務店の判断をして頂きました。ただし、この価格になった経緯を担当の営業マンからではなく、工務店の責任者から説明をしてほしいと依頼をしました。
そうしたところ、「担当営業マンからの説明で納得できないということは、担当営業マンとお客様の信頼関係が気付けなかった」ということなので「不動産売買契約」を解除したいと一方的に言われました。
あくまで値下げがこの額に落ち着いた理由を会社の判断をした責任者から聞きたかっただけであり、契約をしないという意志を出しておらず、一方的に契約解除を言われたことに納得できていません。
【質問】
①そもそもこのような理由(信頼関係を気づけなかった)での一方的な契約解除はできるのか。
②出来た場合、下記どのような対応になるのか。
a)特約条項にのっとり、請負契約が締結できないため、本契約は解除となり手付金を無利息で返してもらう。
b)手付解除として手付金の倍額が返ってくる。
c)契約違反による解除となり、手付金+違約金が返ってくる。
契約違反による解除については下記のように記載があります。
契約違反とは売主または買主がこの契約に定める債務を履行しないとき、その相手側は自己の債務の履行を提供しかつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除できる。
そして契約解除に伴う損害賠償は標記の違約金による。
売主の債務不履行により、買主が解除した時は売主は受領済みの金員に違約金を付加して買主に支払う。
③契約の期限について
不動産売買契約には期限を1か月と記載してありますが、その後議事録及び口頭にて日付を延長してきました。しかし、今後契約解除となると上記b.手付解除とc.契約違反による損害賠償の場合になると更に時間がかかると思われます。そのような場合議事録、口頭での日付延長期限の後でもb.手付解除とc.契約違反による損害賠償は有効となるのでしょうか?

ご回答宜しくお願いします。
2013年02月25日 14時10分

みんなの回答

原田 和幸
原田 和幸 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
手付解除の期限は設定されていますか。それ以前なら手付解除の問題、それ以降なら債務不履行解除(違約)の問題になります。
設定されていないのであれば、買主が「履行の着手」を行ったとすれば債務不履行解除の問題になります。
履行の着手というのが曲者で、債務の内容、当事者の行動、履行時期などから総合的に判断します。決済期限を延長してきた経緯を重視すれば着手ありですし、まだ決済の準備もなにもしてないよということになれば、着手なしということになるでしょう。ここの判断は難しいところです。

2013年02月25日 14時39分

相談者
ご回答ありがとうございます。
手付解除は設定してありますが当初の契約書の有効期限と同じ日にちになっています。ただし、「不動産売買契約(建築条件付土地取引)」の日時は有効期限からその都度更新し議事録or口頭で延長してきました。この延長が手付解除の有効期限も自動的に延長になるかはわかりませんが。
履行の着手ですが基本的には数回の図面を作成や見積もりをしていたのみです。それにたいしお金の話は何もしていません。基本的には図面と見積もりが決まったら「建設工事請負契約」をするという内容でした。そういう意味では未着手なのでしょうか。

2013年02月25日 14時49分

原田 和幸
原田 和幸 弁護士
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ありがとう
補足訂正させてください。
建築条件付のようですが、その場合通常ある文言なのですが、請負契約が締結できない場合売買契約を白紙撤回とする旨の記載がありますか。
そうすると業者のほうは請負契約が締結できなかったということを理由に白紙撤回の主張も考えられますね。そうすると手付金の返還のみということになりますね。おそらく相談者が直接工務店と連絡をとることを嫌ったのでしょう(業者と工務店は一定の関係がありますから)。
請負契約に向けて時間・労力を費やしてきた相談者の努力はどうなるのかといったところですが、請負契約を締結するしないは工務店の自由ですから、締結しないと言われればそれまでということになるでしょう。
ただ、信頼関係を築けなかったという理由で解除するとなると請負契約が締結できなかったということになりませんので、手付倍返しということになるのでしょう(手付倍返しの文言は入ってますか)。
こちらのほうが相談者に有利なので、担当者から理由を文書でもらっておくといいかもしれません。
期限と同じ日が手付解除の日ということで、議事録なりで延長されているということは期限まで手付解除できると考えるのが素直なようです。



2013年02月25日 15時38分

相談者
ご回答ありがとうございます。
不動産売買契約には特約条項に契約後1か月以内に請負契約を締結できないときは、本契約は解除となり売主は手付金を無利息で速やかに買主に返金すると記載があります。これが白紙撤回かと思います。
手付解除には手付金の倍額支払が記載してありますが契約後の1か月が手付解除の期限と記されています。
ただし、すでに日付付きの契約解除確認書を送られてきています。そこには両社ともに契約不成立を了解し受領済みの金員を返還すると記載してあります。(つまり手付金全額返済のみ)
日付付きの契約解除確認書が送られてきているということはその日付までは不動産売買契約は有効であると判断できるのでしょうか。
またその日付まで不動産売買契約書が有効な場合は自動的に手付解除の期限もその日付まで有効と考えて良いのでしょうか。
正直今までの時間・労力、さらには今後新しく物件を探す時間・労力・支払い続ける家賃を考えると、信頼関係が気付けなかったというだけで手付金倍額返しではなく手付金のみの返金に納得がいきません。きちんと手付金倍額返しで対応して頂きたいと考えています。
ちなみに工務店が手付金倍額返しはできないと言ってきた場合、宅建協会に相談することもできるのでしょうか。

2013年02月25日 16時06分

原田 和幸
原田 和幸 弁護士
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ありがとう
請負契約締結を停止条件、つまり売買契約の効力発生と考えるので、当該日付まで有効と考えるということにはならないと考えます。
確かにお気持ちはお察ししますが、その労力・時間等を考慮して請求するのは難しいような気はします。ただ、業者の行動が売買契約の手付解除と評価できるような事情を集めれば、可能性はないともいえません。
どちらにお住まいか存じませんが、ご相談に行かれるのであれば、協会よりも各都道府県にある宅建業者を監督する部署(東京であれば都庁の不動産業課)へ行かれることをお勧めします。そこが各不動産業者を監督する部署だからです。

2013年02月25日 16時33分

相談者
ご回答ありがとうございました。
期限とは難しいですね。建物請負契約期限の延長を議事録に残しておきましたが手付解除の期限も同じように議事録で延長しておかなければいけなかったですね。
次の打ち合わせ時(契約解除打合せ)に手付解除(手付倍返し)ではなく、手付金そのものしか返ってこなかった場合、都内に住んでいるので都庁の不動産業課か東京都宅地建物取引業協会に相談しようと思います。
ありがとうございました。

2013年02月25日 16時50分

この投稿は、2013年02月25日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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