借地権を解消して貰う条件で、アパート建築の請負契約を締結した。解約時違約金は?

義父(83)が所有する土地について、「このままにしているとこの土地の借地権者・○子(94)の身内が表れて権利を主張して大変なことになる。」と建築業者が義父の自宅を訪れ切り出した。
私ども(建築業者)にまかせてくれれば、今のうちなら借地権を解消し土地をきれいにできると言ってアパート請負契約を締結させられた。
その後、建築業者に任せていたら、建物が共有名義だが、滅失登記は○子一人でもできるので、立ち退いてもらい、滅失登記の委任状で壊せば問題ないといわれたが、○子についた補助人(司法書士)から、共有者もしくはその相続人の同意なく売買すると後で訴訟問題になりかねないと言われた。
そのため、建築業者の提案ではなく、○子と共有者で協議してもらうことにした。
しかし、請負契約の着工日は滅失登記の委任状で対応することを前提とした着工日で期間が短く、迫っており、建築業者からは契約違反になると言われた。
義父は無理難題を言うと怒って解約する準備を進めている。契約書に書かれた違約金は約5百万円、さらに、解体業者のスタンバイしていると言われ、そのキャンセル料もかかると言われている。
そもそも、建築業者は現状ではアパートが建たないことを知っていて請負契約を義父と締結したわけだし、、借地権の解消も問題のある解決方法をしようとしていた。
この場合、違約金を払うのは仕方がないとしても、建築業者にも問題があると思われる。
違約金を値引くことはできないでしょうか。
2018年05月10日 03時11分

みんなの回答

秋山 直人
秋山 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
> 義父(83)が所有する土地について、「このままにしているとこの土地の借地権者・○子(94)の身内が表れて権利を主張して大変なことになる。」と建築業者が義父の自宅を訪れ切り出した。
>
> 私ども(建築業者)にまかせてくれれば、今のうちなら借地権を解消し土地をきれいにできると言ってアパート請負契約を締結させられた。

→ここの事実経過の立証が問題だと思います。メール等で建築業者の言動等が立証できるなら,建築請負契約の債務不履行がむしろ建築業者の責に帰すべき事由によるものであるとして,債務不履行による違約金の支払義務を免れることができる可能性があります。

一方,口頭のやり取りだけだとなかなか立証が難しいと思います。

一度面談の上で弁護士に相談されることをお勧め致します。

2018年05月10日 11時01分

相談者
回答ありがとうございます。

昨年11月の話になるのですが、義父と建築業者の最初のやり取りは口頭のみで記録に残っておりません。
そのあとすぐ、12月10日に契約を締結しています。
先方には現在、このことについて、メールで事実確認をしておりますが、社内で検討するという回答のあと3日経ちますが返信はありません。

ただ、建築業者が借地権者や補助人、包括支援センターの方などと接触・交渉していますので、建築業者が借地権者との立ち退き交渉を行っていた事実は捉えられるかと思います。
また、3月と4月の2回この件につき、父と打ち合わせの際は、私も同席し、議事録代わりに録音したものはあります。(録音していることは断っていません。)
これらがあれば(録音の内容にもよると思いますが)、契約不履行までは無理としても違約金の減額交渉の可能性はあるでしょうか。

2018年05月10日 13時47分

秋山 直人
秋山 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
> 3月と4月の2回この件につき、父と打ち合わせの際は、私も同席し、議事録代わりに録音したものはあります。(録音していることは断っていません。)

→録音の内容によっては,○子氏の滅失登記の委任状だけで簡単に借地権を無視できるという説明があって,それを前提に請負契約に至ったという過程が立証できる可能性があります。

最終的には違約金の減額交渉に落ち着くとしても,法的な主張として,建築請負契約の債務不履行は相手方に帰責事由があり,違約金の支払義務はない,という主張をまずした方が良いと思います。

2018年05月10日 13時58分

この投稿は、2018年05月10日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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