賃料不払いの解除について

公開日: 相談日:2022年05月05日
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【相談の背景】
企業間における賃貸借契約について質問です。

賃料不払いによる契約の解除する場合、おおむね3か月程度の賃料不払いで催告のうえ解除ができ、6か月程度の不払いであれば信頼関係の破壊が著しいと考えられるから無催告での解除が認められる場合が多いと聞いています。
それは、賃貸借契約が賃借人の生活基盤に関わるものであるから軽微な債務不履行で解除とするのは賃借人にとって酷であるからという理由と存じています。

【質問1】
上記の考え方であれば、賃貸借契約に賃料を1か月以上滞納した場合催告なしで解除できるという文言があっても、解除に至ることは難しいということでしょうか?

【質問2】
上記は、大家さんとアパートを借りる個人というイメージですが、企業間同士の賃貸借契約(例:倉庫の賃貸)でも同じ考えで解除となるのでしょうか?

1141403さんの相談

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  • 好川 久治 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    【質問1】
    上記の考え方であれば、賃貸借契約に賃料を1か月以上滞納した場合催告なしで解除できるという文言があっても、解除に至ることは難しいということでしょうか?

    ⇒期間のみで信頼関係破壊を基礎づけることは難しいですので、1か月以上の滞納で無催告解除を明記していたとしても、それだけで解除の効力が発生することはありません。


    【質問2】
    上記は、大家さんとアパートを借りる個人というイメージですが、企業間同士の賃貸借契約(例:倉庫の賃貸)でも同じ考えで解除となるのでしょうか?

    ⇒基本的に考え方は同じです。企業向けの賃貸の場合でも、多額の投資をして物件の内装を整えたり、企業の営業拠点として利益の源泉となる場所であったりと、違約の程度と比較して、契約解除を有効とすることに躊躇を覚える事案であれば解除は認められにくくなります。

  • 相談者 1141403さん

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    期間のみで信頼関係破壊を基礎づけることは難しいですので、1か月以上の滞納で無催告解除を明記していたとしても、それだけで解除の効力が発生することはありません。

    ⇒ご回答ありがとうございます。
    賃貸借契約を見ていると、賃料不払いの期間を1月や2月として無催告解除としている場合があります。実際問題として解除は難しいが、契約として無効になるわけではなく、この期間を契約で定めている理由としては相手に対する牽制(賃料不払いをしないように)の意味として定めているということなのでしょうか?

  • 好川 久治 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    おっしゃる通りけん制という意味あいがあるのは事実でしょう。実務的には無催告解除の最低限の要件を定めたもので、このほかに信頼関係を破壊する十分な事情があれば、契約で定めた要件にしたがって無催告解除の効力が発生することがある、という意味として理解しておけばよいかと思います。通常は無催告解除のほか、予備的に催告解除の手続を踏んで進めることになります。

この投稿は、2022年05月時点の情報です。
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