契約更新拒否された。

以前にも質問したかと思います。前回のデーターが消えていたので再度質問しています。実際に相談料を支払って相談した弁護士A先生は後でトラブルになるため、6か月前までに契約を拒否する事由を説明した文書が必要とおしゃられました。弁護士B先生は、賃借人に伝われば口頭でも良いという意見。法律上は、どちらが正しいのですか?ちなみに賃貸物件での迷惑行為で被害者なのに、突然5月下旬までにお部屋を退去して下さいというのは絶対におかしいと思います。
管理会社側の代理人弁護士は、何をしようが管理会社の事由でしょう。という暴言を吐きました。
2010年03月28日 08時45分

みんなの回答

弁護士A
ありがとう
あなたが部屋の借り主ということでよろしいですね?

借家契約の更新拒絶通知は期間満了の6か月前までに行う必要があります(借地借家法26条1項)。この場合の通知は書面である必要はありませんが、実際には書面でなければ「言った、言わない」の問題となることが多いので、内容証明郵便などで証拠化しておくのが通常です。

ですので、A弁護士とB弁護士のおっしゃったことは矛盾しているわけではありません。いずれも正しい意見です。

ところで、仮に6か月前までに更新拒絶通知がなされたとしても、退去をさせるためには正当事由が必要になります。

たとえば借り主側が賃料を滞納しがちであった場合などは、正当事由の判断で不利に扱われる余地があります。

いずれにしても、立ち退きを迫られているのはなぜですか?建物を建て直さなければならないなどの理由で、他の部屋の方々もみな立ち退きを迫られているのでしょうか。

2010年03月29日 20時16分

相談者
弁護士A先生へ

私は借主です。家賃は毎月支払っています。アパートの建て替えではありません。敷地内での無断駐車、迷惑駐車、深夜までお部屋で騒いでいるなど迷惑行為が度々発生している為、管理会社へ報告しました。他の入居者から「いちいち煩い。嫌なら出て行って欲しい。」と言われて管理会社からも「他の入居者の皆さんと仲良く出来きますか?」と注意されました。「賃貸借契約書の注意事項に書かれてある事が守れない入居者とは仲良くできません。」と意見要望を文書にしました。これに対して管理会社からは回答なしです。既にいただいている答弁書には被告側弁護士から言い訳ばかり。管理会社から私に対して信頼を裏切られたと書かれてありました。しかし信頼を裏切られたのは私の方です。先日どうしても契約更新拒否であれば、正当な事由を説明して、契約期間終了までに現在と同等レベル物件を紹介すること。そして引越費用を支払う事を条件提示しています。私の考え方は正しいですか?間違っていますか?

2010年03月29日 23時20分

弁護士B
ありがとう
この件は訴訟になっているのですよね?
正しいか間違っているかを最終的に判断するのは裁判官ですが、代理人として弁護士を依頼すれば、およその見通しを立てることはします。ただ、裁判の経緯を含めて事情を詳しく聞かない限りは、判断はできないものです。インターネット上の相談では、無理があります。
相手方に弁護士がついているとなると、素人の立場ではやりにくいことはよくわかります。
弁護士を代理人として委任するかどうかはともかくも、面談してご相談なさった方が良いと思います。

2010年03月30日 00時35分

相談者
先日相談しました弁護士は、あなたの勝ちだから4月の訴訟では100%満足でなくても80%であれば和解にしましょうとおっしゃられました。447,000円の請求に対して350,000円しか支払えないといわれたため和解できませんでした。後は金額の問題なんですね。私も多額の費用を出すのが大変なので複数の弁護士さんをはじめ、不動産会社の人にも相談してきました。契約書に書かれていない事が守れなければ共同生活ではないと思いませんか?私の家族や友達、先輩も同じ意見です。

2010年03月30日 07時52分

弁護士A
ありがとう
慰謝料というものについては、しょせん感覚的なものですから、10万円くらいの差であれば誤差の範囲内といえますから、和解する方が常識的だと思います。

判決をとっても相手が任意に支払ってくれなければ、結局強制執行をしなければならず、その分手間暇がかかります。それを考えれば「和解をして任意に支払ってもらった方がベター」と考えるのが通常の法律家の考え方です。

ですので、もう少し柔軟な発想を持たれるべきだと思われます。

2010年03月30日 09時24分

相談者
去る2月に受け取った被告からの答弁書に対する原告(私)の準備書面を追加するため簡易裁判所へ行ってきました。担当書記官に実際に確認していただきました。ようするに家族でも度々考え方や意見が異なるように裁判所のスタッフも1回や2回の話し合いではなかなかご理解していただけません。私は仕事でもそうですが、自分が間違った行動や発言をした場合は当日または翌日には必ず謝罪して解決します。これは当然のことです。ですから今回も管理会社と他の入居者の一部が同じことで反省していないわけですから、素直に謝罪すれば原告(私)が訴訟を申請する必要がなかったわけです。
尚未だに契約更新拒否の事由については返事がありません。4月になってから再度管理会社へ更新拒否の正当な事由を確認してみます。

2010年03月30日 21時39分

弁護士B
ありがとう
「未だに契約更新拒否の事由については返事がありません。4月になってから再度管理会社へ更新拒否の正当な事由を確認してみます。 」
この部分が、法律論として理解が十分ではないように思います。正確な説明は、弁護士に面談の上でご確認ください。

また、判決であれば勝敗ははっきりしますが、和解はそれを明確化しないことに意義があるのです。和解にあたっての対応の仕方として、約10万円下回ったから和解しない、正当事由を説明しろ、などとは、相手方は受け入れがたく、こじれるだけで得策ではないのです。

どうしても白黒決着付けたいのであれば、和解しないで判決をもらうよりほかないと思います。ただし、敗訴するかもしれませんし、請求する慰謝料全額が認められるとは限りません(和解した方が多額だった、ということもあります)。このあたりの見立ては、インターネット相談では不可能です。

2010年03月30日 23時17分

相談者
度々適切なアドバイスを有難うございました。もしかしたら
またこの件で相談することがあるかと思います。
よろしくお願いいたします。

2010年03月31日 06時47分

相談者
管理会社が弁護士を通して、3月30日付の賃貸物件契約更新拒否とされる通知書を作成して4月1日夜間受け取りました。
色々理由が書かれていますが、私が迷惑行為をしている入居者に対して管理会社が事実確認したところ、迷惑行為を注意された入居者が迷惑であると猛抗議してきています。
私の契約は5月20日で終わります。前日までに必ず退去して部屋を管理会社へ明け渡すように言われました。5月19日の事を4月1日に文書を投げつけてよろしいのですか?
それとも私は管理会社に従わなくてはいけないのですか?
以前にも相談しましたように1年前から紛争が続いているわけですから6か月前までに通知するのが法律ではないですか?
大変困っています。

2010年04月02日 07時22分

弁護士A
ありがとう
期間満了の1年前から6か月前までの間に更新を拒絶する通知が来なかったのだとすると、賃貸借契約は現在も自動的に更新されたことになっています。

ただ、その場合、賃貸借期間の定めはない状態になりますので、貸主は、正当事由が備わっている限り、いつでも解約を申し入れることができます。

解約を申し入れてそれに正当事由があれば、賃貸借契約は6か月後に失効します。

今回の相手側からの通知も、一応5月20日までの立ち退きを主張しつつ、実際の狙いは9月末での退去を目指したものなのかもしれません。

相手方からすると、解約申し入れをすることで、訴訟の中でも裁判所が「いずれにしてもあと半年しかない賃貸借契約なのだから、和解して出て行くことにしたらどうか」と誘導してくれることを期待できます。

2010年04月02日 09時46分

相談者
弁護士A先生へ
度々的確なアドバイス有難うございます。
地元警察署とテレフォンガイド相談へ相談しました。
確かに正当な事由としての更新拒絶とあります。しかし
警察署が内容を読むと、迷惑だと注意された他の入居者と
物件を管理している管理会社が、私に対して迷惑行為であり
法律のだい○×条△■に該当する。と書いてあります。
そして私が理由で一部の入居者が引越された。この責任は大きいと書かれてありました。これに対して被告側法律事務所へ確認すると言われたことをそのまま公文書にしたという。
せっかく被告側が提示してきた金額を受け入れようとしているのに、また怒りがこみ上げてきました。弁護士A先生は、まだ
1回も更新拒絶の通知を見ていないため疑問があると思いますが、正当な事由には該当しないと思います。

法廷更新の場合、火災保険はどのようになりますか?
賃料とは別に管理会社から保険料金だけ請求書が届きますか?

2010年04月03日 08時39分

この投稿は、2010年03月28日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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