賃貸マンション契約書に”法定更新”の記載がなくても更新料の支払い義務はありますか?

4年間住み続けている賃貸マンション契約・居住中の法定更新、更新料の支払い義務についてご相談です。
今年の3月に本来は更新の時期だったのですが、不動産会社から月3千円の増額通知(固定資産税の上昇などが理由)が届き、増額が難しい旨の交渉が未だに続いており現在に至ります。
妥協案として、月2千円増額で、更新料の減額(12万6千円→8万円)を提示されております。
そもそも、この場合でも更新料を支払う必要はありますでしょうか?

・家賃の支払いはしておりますが合意更新はなく、法定更新で居住中
・オーナーは個人ではなく、法人
・2年前の契約更新時にも同様の増額通知があり、交渉が今回の様に長引いた上、家賃据え置きで合意契約の経緯あり
・上記の様に2年前と今回と更新の度に同じことが繰り返され次回の更新時にもまた繰り返され続けるのではと不安になりすぐにでも退去を考え中
・契約書の「更新料の支払い」の項目に【法定更新を含む】等の直接的な記載は無し

【契約書】以下抜粋
→2、本契約は、甲から賃貸借期間満了の6か月前迄に、また乙から賃貸借期間満了の2か月前迄にそれぞれの相手方に対して本契約の更新拒絶に関する書面による意思表示がない時は、賃貸借期間満了の日の翌日から2年間更新されるものとし、以後も同様とする。
 3、乙は、本契約が更新された場合(前項に基づき更新された場合を含むがこれに限られない)更新料として更新後新賃料の1か月分相当額を甲に支払わなければならない。

不動産屋(オーナー)は、上記契約書において、更新とは、合意も法定も含めての認識であるので更新料の免除は出来ない。と主張されています。

①、この契約書の更新は不動産屋が言う通り、法定更新の場合も含まれるのでしょうか?
②、状況を踏まえたうえの見解をお教えください。
③、支払う義務がない場合、どのように伝えるのが正解でしょうか?

以上、長文ですが何卒よろしくお願い致します。
またーーんさん
2018年11月16日 14時56分

みんなの回答

またーーん さん (質問者)
家賃アップの交渉が1年弱長引いた後、交渉決裂、退去の場合も法定更新状態での更新料を支払う義務はあるのでしょうか??

2018年11月16日 15時09分

鈴木 孝弘
鈴木 孝弘 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 栃木県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
> ①、この契約書の更新は不動産屋が言う通り、法定更新の場合も含まれるのでしょうか?
→契約書に『法定更新の際にも更新料を支払う』という記載がない限り更新料を支払う義務はありません。
> ②、状況を踏まえたうえの見解をお教えください。
→ただし、質問者様の状況は法的な意味での法定更新にはあたりません。
というのは、契約書に「書面による意思表示がない時は、賃貸借期間満了の日の翌日から2年間更新されるものとし、以後も同様とする。」という約定がなされており、これは法定更新と異なる概念であり、更新手続きをしなくても法定更新にはならず、今と同じ条件で契約が更新されるという内容の合意が契約でなされたことになります。つまり、本件は契約で法定更新が適用されないケースということになります。
> ③、支払う義務がない場合、どのように伝えるのが正解でしょうか?
→支払う義務が本件ではあるので、素直に支払うしかありません。

2018年11月16日 16時41分

またーーん さん (質問者)
ご丁寧なお答えありがとうございます。

①記載が無い限り支払いの義務は無いとの事ですね。
ただ、先方は、この契約書は法定更新の場合も含む解釈だと強く何度も主張されていますが、そこははっきりと拒否できるという事ですね?

②そもそもですが、「紙での契約を結んでいなくても法律上、今のこの状況は法定更新である」と不動産屋から言われました。
契約拒絶の通知は確かに書面ではなく電話のみで行っています。
それでもやはり、契約書上は、ご回答にておっしゃるように
法定更新が適用されないケースということになるのでしょうか?

よろしくお願いいたします。

2018年11月16日 17時02分

鈴木 孝弘
鈴木 孝弘 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 栃木県1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
本契約書に法定更新の更新料について記載がなかったと仮定して回答させていただきます(記載があった場合は更新料を取られます)。
上記については、裁判例が分かれていてどちらともいえませんが、こちらの言い分としては「契約書や法律(借地借家法)に法定更新の更新料の発生について規定がないので、当然法定更新について更新料は発生しない。」というものになります。
裁判例としては下記のとおりとなっております。
東京地方裁判所平成9年6月5日判決では、本件は自動更新についてですが本件契約書と同様の更新料の発生の文言の記載がされている場合に、法定更新の場合にも賃借人が更新料支払い義務を負うと判断しています。
一方、東京地方裁判所平成9年1月28日判決は、やはり同様の文言の場合に、更新料支払いの約定は法定更新の場合には適用されないとの判断を下しています。
結局実務の趨勢としては、どちらともいえない状態ですので、現段階では交渉で自分に有利な判例を援用して交渉の余地ありというところになります。

2018年11月21日 13時00分

この投稿は、2018年11月16日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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