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借地借家法第26条により、物件の明渡し拒否されたので対抗手段等を教えて下さい。

自宅の土蔵を米穀店に3年間の期限付きで貸していたのですが、最近、その契約期間が11か月前に切れていたことに気が付きました。そこで、早速、相手方に土蔵の速やかな引き渡しを依頼しましたところ、相手方は、更新の連絡をしかったことを陳謝するとともに、さらに、借地借家法第26条の規定「期限付きの契約では、期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は定めないものとする。」を持ち出し、土蔵をこのまま継続使用する旨の連絡文を送付してきました。 土蔵は米の保管に使用していますので、ねずみが出て困っています。また、トラックが出入りし、敷地内のコンクリート舗装がその重みで割れて傷みがひどく、すぐにでも土蔵を返して欲しいと思っています。
 そこで、質問なのですが
 1、すぐに、土蔵の明渡しを相手方に求めたいのですが、対抗手段等ありませんでしょうか。 
 2、第26条を見ると、更新したものとみなされた場合、期間の定めがなくなっていまうようですが、せめて、前契約と同じ3年間にはできないでしょうか。

御指導よろしくお願いします。
b4_111bさん
2018年12月28日 01時44分

みんなの回答

原田 和幸
原田 和幸 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都1 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
> 1、すぐに、土蔵の明渡しを相手方に求めたいのですが、対抗手段等ありませんでしょうか。 

仮に更新拒絶の通知をしたとしてもそれだけでは足りません。
正当事由というものが必要であり、簡単に認められるものでもないと思います(借地借家法28条)。

>  2、第26条を見ると、更新したものとみなされた場合、期間の定めがなくなっていまうようですが、せめて、前契約と同じ3年間にはできないでしょうか。

3年の自動更新の契約条件が契約書になければ、基本的には法定更新になると思いますので、期限の定めのない契約になると思います。

なお、定期借家契約であれば、また別の話になります。

2018年12月28日 03時14分

影山 博英
影山 博英 弁護士
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ありがとう
>  1、すぐに、土蔵の明渡しを相手方に求めたいのですが、対抗手段等ありませんでしょうか。

一時使用目的の賃貸借であれば借地借家法26条は適用されません(同法40条)。
その場合も民法619条1項によって更新が認められますが、解約を申し入れることにより、3か月後に契約を終了させることができます(民法617条1項2号)。
ただし、一時使用目的の賃貸借と認められるためには、たとえば選挙期間中に使用する選挙事務所用の賃貸借のように、一時使用目的と認めるに足りる合理的な事情が客観的に存在しなければならないと解されています。
長期使用を予定しないような事情が何もなく、更新がない旨の特約もせず、通常の建物賃貸借契約を締結したのであれば、法定更新の成立を否定することは、残念ながら不可能です。

>  2、第26条を見ると、更新したものとみなされた場合、期間の定めがなくなっていまうようですが、せめて、前契約と同じ3年間にはできないでしょうか。

法定更新後は期間の定めがない契約になるものと法律で定まっている以上、当然に期間の定めはなくなっています。
ただ、期間の定めがないということは、正当事由を具備すれば、いつでも解約申入れができる、ということです。正当事由があると認められるか否かが大問題ですが、3年の期間の定めがある場合には、正当事由の有無にかかわらず、そもそも3年後の期間満了までは家主の一方的な意思により契約を終了させることはおよそ不可能なのであって、期間の定めがある場合にこれがない場合よりも契約の終了がより容易になるわけではありません。

2018年12月28日 11時12分

b4_111b さん (質問者)
追加の質問です。

契約書に、
「乙(相手方)は、本契約が終了するまでに、本物件を明け渡さなければならない。乙は、明渡しするときは、明渡し日を事前に甲(当方に通知しなければならない。」
と明記していたのですが、これでも、第26条によって、自動更新となるのでしょうか。

よろしくお願いします。

2018年12月29日 09時37分

影山 博英
影山 博英 弁護士
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ありがとう
ご指摘の約定は何ら法定更新を妨げるものではありません。
借地借家法26条の適用がある以上、期間が満了しても当然には契約は終了しません。契約が終了しないので、乙が本物件を明け渡す義務は発生していません。本物件を明け渡す義務が発生していないので、乙が明渡し日を通知する義務も発生していません。

2018年12月29日 09時47分

b4_111b さん (質問者)
明渡しを求めるためには、何にポイントをおいて、交渉にあたれば良いのでしょうか。
貸してしまった以上、相手の要望を聞かざるを得ないのでしょうか。
自宅前(空家)に、土蔵(貸し物件)があり米穀店の車両が頻繁に出這入りするため、自宅を貸したいのですが、借り手がつきません。
また、重量のあるトラック等も出這入りし舗装した敷地が、その重みで
ひび割れし、一部崩れたりしております。 また、土蔵内に米を保管しているので、ねずみが出て困っております。何とか明渡ししてもらいたいのですが。 解決のためのヒントをよろしくお願いします。

2018年12月29日 10時41分

影山 博英
影山 博英 弁護士
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ベストアンサー
ありがとう
用法違反とか、無断転貸(借主と現に使用している事業主が異なる場合など)とかの事実があれば、契約違反を理由とする解除が可能ですが、そうでないとすると、明渡しを強制することは容易ではありません。
契約当時には想定していなかった不都合がいろいろと生じているということであれば、それらは正当事由の有無の判断にあたって有利な事情とはなるでしょう。ただ、正当事由があると認められるためには、それだけでは足りず、立退料の提示が必要になるものと予想します。裁判になることも見据え、弁護士に面談して、契約した当時の経緯や現在生じている不都合等の諸事情を詳しく話して相談されることをお勧めします。

2018年12月29日 11時29分

この投稿は、2018年12月28日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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