普通借家契約の法定更新についてです

賃貸、普通借家契約においての法定更新

契約書の需要事項に下記の文言がある場合、法定更新は可能ですか?
当方が申し上げてます法定更新とは、更新料を払わない自動更新の事です。

(借主は。貸主に対して法定更新、合意更新を問わず、更新時までに
 更新料として新賃料の1か月分相当額を支払うものとする)

どうぞよろしくお願い致します。
sannsさん
2016年05月05日 17時55分

みんなの回答

中島 繁樹
中島 繁樹 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 福岡県3 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
<契約書の中に下記の文言がある場合、法定更新は可能ですか?>
 可能です。法定更新とは、「期間の定めがある場合において、貸主が期間の満了の1年前から6か月前までの間に借主に対して更新をしない旨の通知をしなかったとき」のことです。
 この場合に、定められた更新料を払わないことが法律上許されるか、というのが、あなたのご質問ということになります。
 許される、と解釈することになります。借地借家法30条は、「この法律の規定に反する特約で賃借人に不利なものは無効とする。」としているからです。

2016年05月05日 19時35分

川面 武
川面 武 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都9 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
> 賃貸、普通借家契約においての法定更新
>
> 契約書の需要事項に下記の文言がある場合、法定更新は可能ですか?
> 当方が申し上げてます法定更新とは、更新料を払わない自動更新の事です。
>
> (借主は。貸主に対して法定更新、合意更新を問わず、更新時までに
>  更新料として新賃料の1か月分相当額を支払うものとする)

上記弁護士の回答は,5年前までは正解と言いえましたが,今日では誤りです。
質問者の事例では,質問者の定義する「法定更新」はできません。
平成23年7月15日 最高裁判所第二小法廷判決により,賃貸借契約書に一義的かつ具体的に更新料の支払いを約する条項がある場合には,法定更新の場合でも更新料の支払いを(少なくとも1回は)拒めません。質問者の事例はまさに一義的かつ具体的に更新料の支払いを約する条項がある事例です。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/506/081506_hanrei.pdf

2016年05月06日 00時13分

sanns さん (質問者)
ご回答ありがとうございました。

すいませんがどちら正しいのでしょうか??

どうぞよろしくお願い致します。

2016年05月06日 11時53分

川面 武
川面 武 弁護士
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ベストアンサー
ありがとう

> すいませんがどちら正しいのでしょうか??

もちろん現時点では,私の回答です。理由は上記記載のとおりです。
引用した最高裁判決(主に消費者契約法との関係での説示ですが借地借家法30条についても触れています。)をお読みいただきたいのですが,核心となる部分を抜き出すと次のとおりです。

これまで説示したところによれば,本件条項(回答者注「被上告人Xは,本件賃貸借契約を更新するときは,これが法定更新であるか,合意更新であるかにかかわりなく,1年経過するごとに,上告人に対し,更新料として賃料の2か月分を支払わなければならない」などの条項)を,借地借家法30条にいう同法第3章第1節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。

2016年05月06日 16時53分

この投稿は、2016年05月05日時点の情報です。
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