借地権更新上の疑問点について

1土地賃貸借契約書を交わして42年目(契約開始1972/4/1〜2013/3/31)に成りますが,その間地主との更新のやりとりは有りませんでした。ところが今回、7/26に突如不動産業者を通じて支払いの申し入れが有りました。しかし、すでに昨年、法定更新がなされ(20年)ていると考え、応ずる必要は無いと思いますが宜しいでしょうか?
2.これまで地主からの更新申し入れが無かったのには理由があります。それは土地の地積が契約書記載の地積を大きく(16.5坪)下回っているからです。契約地積が不足しているのに気付いたのは借地上の建物を新築(承諾料支払い)したとき(1985.8)です。直ちに地主に説明をもとめたところ、こちらで保有していたたった一枚の貴重な土地青焼き測量図を見せてほしいとのことで地主を信用して送りましたが、その後音沙汰なく、青焼き測量図の返還も再三迫りましたが返りませんでした。青焼き測量図は地主にとっては不利ととらえたと思われます。地主は私が借り上げている借地以外にも周辺に土地を保有する大地主で、そのころ借地の裏地一体をを再分割して宅地分譲をしていましたので、そのとき断りなしに食い込み16,5坪(契約55坪の30%)を売りさばいたとしか考えられません。これについてはどう対処したら宜しいでしょうか?
3,いずれにしてもこのまま地主との関係がこじれたままで推移するのは好ましく有りません。なんとか改善したいのですが、地主はさほど気にならないのか不動産業者を通じて、土地を買うか、更新料を払うかの申し入れをして来ました.借地権は建物付きで売却できる権利ですから地積が減らされた16.5坪について逸失利益?(坪価格X借地権割合60%X38,4坪)として請求は出来るものでしょうか?
4,最悪このまま推移して現在の住宅を立て替える場合、地主の承諾の必要は有りましょうか?契約書に記載は有りません。地主が承諾しない場合の対処に付いてもお教え下さい。

ご多忙中申し訳有りません。以上宜しくお願い申し上げます。
2013年08月03日 13時22分

みんなの回答

小松 雅彦
小松 雅彦 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
更新料について
土地賃貸借契約書に更新料支払いの約定がなければそもそも払う必要はありません。また、法定更新の時にも更新料支払いの義務はないというのが判例です。

地積が少ないことについて
当初から借地している部分が突然16.5坪取られたのではない,変更していないという前提でお答えします。
実際に使用している、55-16.5坪=33.5坪の契約と見られるのではないでしょうか。契約書の55坪は誤記と解釈される可能性があります。足りない借地を渡せとはいえないでしょう。
ただ、借地取得の権利金や承諾料、地代等が55坪×単価で計算していたら、それは払いすぎた分を返せといえるのではないでしょうか。ただ、昔のものについては時効(10年)が論点になります。土地が足りないことに気づいた時から時効が進行するといってたたかうことになると思います。

逸失利益について
これは無理だと思います。

建て替え承諾料について
契約書に承諾料の記載がなくても、建て替え,大修繕などについては地主の承諾がいると書いてありませんか?書いてあれば,その承諾の対価として承諾料支払いが必要となるのですが・・・(そのような承諾が必要なのに、承諾なしに建て替えすることは解除事由になります)
建て替えについて、一切規制がない契約でしたら、自由にできます。
ただし、木造の建物を鉄筋の建物にするときは、借地上の建物の性格が変わりますので、金銭給付の必要が出てきます。




2013年08月03日 15時20分

相談者
ご多用中早速のご回答有り難うございました。
1.の更新料については分りました。
2.の借地契約書上の地積が減少している事については、「地主から借地一部の返地もしくは使用の請求があった時はこれに応ずる。」との規定が有るにもかかわらず無断で契約地積を減少し,契約上の地積を誤記と主張出来るのでしょうか?地代は契約書記載の地積のままです。誤記を主張されたらお手上げです。対抗処置は有りませんか?地主は契約上の地積を借り主に保証する義務(債務が)あると思うのですが
3,逸失利益については無理との事、わかりました。
4,建てて替えについては一切の規定はありません。それでももめた場合は裁判所の調停等受けられるのでしょうか?
以上御礼と再質問になりましたが宜しくお願いいたします。

2013年08月05日 11時22分

小松 雅彦
小松 雅彦 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
借地契約がその借地そのものに着目していたのか(面積はその借地を特定する要素の一つ)、それともその借地の面積を重視していたか、に帰着すると思うのですが、13年間面積が契約書記載と違うことに気づかなかったということですから、面積については重視していなかったと判断される可能性が高いと思います。
ただ、地代については単価×面積の計算でしょうから将来に向けての減額請求および過去の分の不当利得返還請求ができます。

建て替えですが、契約書に規制がないのなら,地主の承諾なしで建て替えできます。
新借地借家法では、建て替えには地主の承諾が必要な枠組みになりましたが、これは借地借家法施行時(平成4年8月1日)にあった借地には適用がありません。本件には旧借地法の適用が有り、特約で建て替え規制がなければ、同じような建物の建て替えはできます(木造→堅固は用法違反で解除事由)。
権利としてできる場合は、調停を起こす必要はありません。地主が邪魔をしてきても例えば弁護士に依頼して内容証明郵便で警告すれば止まると思います。

なお、建て替えたときに地主の異議がなければそこで自動的に更新がなされ、異議があれば従来の契約時期に更新が問題となります。

ただ、借地の解除は大きな問題で有り、一般的なネット相談ではなく、契約書を借地契約に詳しい弁護士にきちんとチェックしてもらうことをお勧めします。

2013年08月05日 15時19分

この投稿は、2013年08月03日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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