不動産取引「専属専任媒介契約」について

宅地建物取引業者(以下業者)から「満額にて買い手候補を見つけたのに売買契約を結ばないのは契約違反だ」と責められています。違約金の請求や費用償還の請求があった場合、応じる義務があるのでしょうか?

【経緯】
昨年末「専属専任媒介契約」を結び、今年2月上旬業者から媒介価額にて買い手候補者が見つかったので契約して欲しいとの連絡を受けました。
しかし契約期間中に業者とのやりとりの間に不信感が芽生えていた為、『売買契約を結ばず、そのまま「専属専任媒介契約」も期間満了に伴い解除したい』と返事をしました。
業者からは「満額にて買い手候補を見つけたのに売買契約を結ばないのは契約違反だ」と責められています。

①私は他の業者に媒介契約を依頼していないし、他の方に不動産を売却する意思もありません。
それでも売買契約を結ばないと契約違反になるのでしょうか?

②契約期間は3月末までですが、「専属専任媒介契約」を解除したいと申し出たところ
「業者の責めに帰すことができない事由で契約が解除されるなら、費用の償還請求を行う」と返事がありました。
契約書を確認したところ「媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができる」とありますが
具体的にどのような費用がかかるのでしょうか?

2015年03月01日 00時09分

みんなの回答

好川 久治
好川 久治 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
①仮に業者が見つけてきた買主候補者と売買を前提に交渉に入ったとして、その後価格以外の事情で売買を取りやめたとしても、業者は成約を前提とする報酬の請求はできないと思います。売買を決定するかどうかは価格面だけでなく他の事情も影響することは少なくありませんし、最終的に当該買主と契約を締結するかどうかを決めるのは物件の所有者だからです。もちろん、この場合でも業者が見つけてきた買主と契約を締結しない理由が買主との交渉の問題ではなく単なる所有者側の気まぐれで、直ぐに同じ価格で他の買主に売却するなど、業者側に責任がない場合には、所有者の行為は信義則に反し業者の報酬請求は認められる可能性はあります。今回のケースは、物件の売却自体を取りやめたということですから、そこは信義則に反するとまでは言えないでしょう。ただ、業者は解約まで買主を探すために時間と費用を費やしてきたわけですから、準委任契約である媒介契約を解約するまでの間にかかった事務処理費用は請求されても仕方がありません。

②契約期間は3月末までですが、「専属専任媒介契約」を解除したいと申し出たところ「業者の責めに帰すことができない事由で契約が解除されるなら、費用の償還請求を行う」と返事がありました。契約書を確認したところ「媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができる」とありますが具体的にどのような費用がかかるのでしょうか?

⇒費用の償還請求は、契約で費用を請求しない旨の特約がない限り、請求されてもやむを得ません。費用は契約後に物件を探すためにかかった諸費用ですから、広告費、交通費、通信料金、謄写代金などでしょう。

2015年03月01日 00時45分

相談者
①>『売買を決定するかどうかは価格面だけでなく他の事情も影響することは少なくありませんし、最終的に当該買主と契約を締結するかどうかを決めるのは物件の所有者だからです。』

この回答に勇気づけられました。家庭の事情が変わりどうしても売りたくない気持ちだったので…


【追加質問】
③売却の意思がなくても契約期間の3月末まで「専属専任媒介契約」を持続させることはできるのでしょうか?
また「売却する意思がないことを理由として」業者から契約を撤回された場合もこの『費用の償還請求』は発生するのでしょうか?

2015年03月01日 01時18分

好川 久治
好川 久治 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
売却意思がないなら媒介契約を続ける意味がありません。業者にも売却する意志がない旨伝えているわたけですから契約は目的達成不能で終了と考えるのが自然でしょう。契約解消の原因がこちらにあるなら、たとえ業者が撤回したとしても、委託事務費用を請求されるのは止むを得ません。もちろん、契約書に委託事務費用の負担について特約があればそれに従います。

2015年03月01日 11時29分

相談者
確かにおっしゃる通りですね。
今回の一件では業者様、買い手候補者様にも大変ご迷惑をおかけしてますので、委託事務費用については精算し契約を解消します。
詳しいご回答ありがとうございました。

2015年03月01日 23時17分

この投稿は、2015年03月01日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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