管理会社の倒産による敷金、保証金について

いままでマンション2部屋を委託していました管理会社Aがこの度倒産し破産申請しているとのことです。するとA社の担当だった営業が、新たに立ち上げる管理会社Bで敷金 保証金を引き継ぐかたちで管理を引き継ぐといってきました。最後の月の家賃1か月分も入金されずこれ以上の負担を考えるとB社に依頼したいのですが、実績もなく又A社の計画的な倒産との疑いもぬぐい切れず、A社と繋がりがあるであろうB社に依頼する事がためらわれます。もし、別の管理会社へ依頼するとなると敷金 保証金はどうなるのでしょうか。又もし、B社と契約する際に、契約書に敷金、保証金の金額及びそれらをA社から引き継ぐとの文章を入れてあれば、新たにC社に変更する時に問題にならにのでしょうか。
又、管理会社からの賃料の振り込みの遅れ等や未納を防ぎたいので、オーナーの口座に直接賃料を振り込む形にしたいのですが、そうするとなにか不都合があるのでしょうか。ちなみに契約書の貸主はA社となっていてオーナーの氏名の記載はありません。

h320さん
2016年12月06日 16時13分

みんなの回答

妻鹿 直人
妻鹿 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
「マンション2部屋を委託」とお書きの一方で、「契約書の貸主はA社となっていてオーナーの氏名の記載はありません」とお書きです。これらの記述のために、A社とオーナーとの関係が、管理業務委託なのか、転貸借(サブリース)なのかが判断できません。

A社との関係が、管理業務委託であるか、転貸借(サブリース)であるかによって、B社への切り替えの際に想定される手順、あるいは、オーナーの口座に直接賃料を振り込ませるようにできるかどうかについての回答、対処法は異なります。

まずは、オーナーとA社の関係が、管理業務委託なのか転貸借(サブリース)なのかを、お手元の契約書でお確かめになることをおすすめします。

2016年12月08日 00時20分

h320 さん (質問者)
ご回答ありがとうございます。
契約書には、転貸借(サブリース)とは書いてありませんし家賃の数パーセントを引かれて管理会社から入金されていたので、サブリースではないと思います。次回の賃料の確保が心配なので、現在の入居者には、直接連絡して管理会社が正式に決まるまでは、オーナーの口座に振り込んでくれるようにお願いしました。
B社は、正式に契約も結んでいないのに、A社から引き継ぐ方向で動いるようです。
この際、新しい信頼できる管理会社に変更したいのですが、倒産したA社から預かっていると言うの家賃(賃借人からは11月末に入金済み)の入金も12月末までまオーナーへの入金は出来ないと言っています。
B社と契約しないと敷金、保証金、先月分の賃料はどうなるのかと思うとB社との契約を断ることもためらわれます。
仮に、B社と契約して、いずれは、B社から別の管理会社に変更するには、どの様な点に注意してB社との契約書を作成すればよいのでしょうか。

2016年12月08日 10時08分

妻鹿 直人
妻鹿 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
サブリースでないなら契約書の貸主がA社である理由が分からないのですが(代理でしょうか。)、この点はさておいて、一般論に近い形で回答するとすれば以下のとおりです。

オーナーとA社の契約をB社に引き継ぐためには、体裁としては、①A社との契約を解約して新たにB社と契約し、賃料、敷金保証金の取り扱いは、オーナー、A社、B社の3面で確認合意をするか、②オーナー、A社、B社の3面で、A社の契約上の地位をB社に移転させる合意をするか、どちらかになると考えます。

承継条件等については、破産申請中?のA社や、入居者の利害にかかわる可能性があるので、A社で管理中とおっしゃる賃料、敷金保証金の処理を含め、後日問題が起きないように処理してやる必要があります。特に破産手続では法律行為が後日否認される可能性がありますので、A社のキャッシュを動かすのであれば本当に大丈夫なのかよく注意をする必要があります。

将来別会社に変更するのは、通常、B社との契約を解約することを意味しますから、B社との契約で、契約の解約がどういった条件(予告期間、違約金など)で可能であるのか、オーナーに不利な条項がないか、賃料、敷金保証金の処理がどうなるかといった、契約終了時の処理に関する契約条項に注意する必要があると考えます。

2016年12月08日 14時24分

h320 さん (質問者)
早々にお返事いただきありがとうございます。
今まで、管理会社任せでオーナーとして本当に勉強不足だったと深く反省しております。
B社はA社の業務を引き継ぎ同じ事務所で営業を開始するとの事。
A社は先月分の家賃はB社に預けてあると言っています。9月に退去した賃借人の未払いの家賃は保証協会から出たのですが、A社の口座の差し押さえに間に合わず支払えないと言われました。
A社から多額な社債を買い倒産したので返せないと言われたオーナーさんも数人います。
A社、B社にはうまく丸め込まれてしまいそうで不安です。
このまま不安を残してもとりあえずB社と契約するか、数十万の損失を覚悟して他の管理会社にするか、良く考えてみます。

2016年12月09日 09時37分

この投稿は、2016年12月06日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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