敷金返金。この特約は無効ではないでしょうか?

敷金返金のご相談です。

物件形態 賃貸マンション
居住年数 入居年月 約1年8ヶ月
敷金等の額 10万円
請求額 7万5600円
請求について 「ハウスクリーニング3万」「畳張り替え(全部の畳代)27000円」「エアコンクリーニング15000円」「消費税3600円」合計7万5600円
御自身の過失と認める部分 エアコンの掃除をするのを忘れてしましました。

私はハウスクリーニング代と畳張替え費用は納得しておりません。
全額返金してもらいたいと思っております。

退去の際、通常の大掃除はしました。
タバコは吸いません。
畳は日焼けはしておりますが、へこみ、傷はありません。

建物賃貸借契約書の特約で「退去時には貸主指定の業者がハウスクリーニング(エアコン洗浄)・畳交換をし、乙の負担にて敷金より原状回復費用として相殺いたします。又、入居者の故意・過失に関しての汚損・破損があった場合は別途請求させていただきます。」と記載がありました。
最初に見させて頂いた契約書では手書きで簡単に書いてあっただけだったのですが、渡された契約書にはパソコンの文字で細かく書いておりました。

特約がありますが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で貸主側負担と基準が設けております。
次の入居者の確保するための化粧直し、グレードアップの要素ではないでしょうか?
この特約は無効ではないでしょうか?
特約があれば、借主負担になるのなら、借主側は全員泣き寝入りになりますよね。

不動産会社に、何度も納得できないことを伝えましたが応じなかったので「内容証明書を送らせて頂いて、それでも対応しない場合、少額起訴を起こさせて頂きます」とお伝えしたのですが、大家さんと連絡を取って、大家さんは「とことん好きなようにして下さい」と開き直りました。

こういった場合、どういう対応がよろしいでしょうか?
内容証明を送っても対応しないと思うので少額起訴を直接起こしたほうがいいですよね?
少額起訴を起こした場合、証拠となる必要な書類はありますでしょうか?
同じような判例はありますか?
退去時に写真を撮るのを忘れたので、後日、掃除をした証明として写真を撮らせて下さいとお願いしたのですが断られました。
koroさん
2010年08月08日 00時24分

みんなの回答

弁護士A
ありがとう
少額訴訟を越してください。
敷金の精算書を書証として提出するのがよろしかろう。
ガイドライン自体が判例に基づいて作成されているはずです。

2010年08月08日 00時44分

好川 久治
好川 久治 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
あなたが事業者ではなく個人であれば、消費者契約法により、民法の一般原則と比べてあなたに一方的に不利益な義務を課す内容の条項は無効となります。本件でも通常損耗・自然損耗を超える損傷に対して、消費者であるあなたが責任を負う理由はありません。特約で、あなたが責任を負うと定められていても無効です。クリーニングや畳交換も、あなたに故意・過失があって生じた汚れや破損箇所があった場合に限る、と限定的に解釈されます。
消費者を当事者とする現在の敷金返還の裁判の実務では以上を前提に審理が進められますので、迷わず少額訴訟を提起してください。書類は、賃貸借契約書、敷金の領収書、精算書だけで十分です。

2010年08月08日 00時54分

koro さん (質問者)
補足です。
皆さん回答ありがとうございます。
やっぱり少額起訴ですね。
内容証明書を先に送らなくて大丈夫でしょうか?
少額起訴は何処でどの様に行えばよろしいでしょうか?
書類はその日に必要でしょうか?「賃貸借契約書、敷金の領収書、精算書」
裁判官と貸主さん3人で話すのは緊張します。何て伝えればいいのでしょうか?

2010年08月08日 16時35分

この投稿は、2010年08月08日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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