定期借家契約に「住宅の使用に問題がない場合は、再契約の協議を行います」という特約を記載したい

公開日: 相談日:2021年01月07日
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お世話になります。2つ質問がございます。

私(賃貸人)と入居者様(賃借人)の間で、定期借家契約を締結し、期間中に入居頂いたとします。問題のない方であれば、期間終了後に再契約を行いたいと考えています。

①その際、事前に「家賃滞納がなく、住宅の使用方法に大きな問題がない場合は、再契約の協議を行います。(問題のある場合は協議を行わない。)」と、お伝えすることは可能でしょうか。「再契約をする(しない)」と明言している訳ではないので、問題はないかもと思っておりますが、もし、懸念される点がございましたら、ご教授頂けないでしょうか。

②あと、なぜ"問題がある"と判断したかについては、明確に定義する必要があると思っています。例えばですが、定期借家契約書の特約に、次のような内容を記載をしようと思っております。このような特約を設けることは可能でしょうか。
<問題があると判断する行為>
・家賃滞納が発生した場合
・極度の異臭を発生させるもの(生ごみ等)を放置した場合
・過度な数の家具家財の配置によって住居が圧迫されている場合
・近隣からのクレームが非常に多く、また入居者側に改善・協力を行う行動が見られない場合

以上になります。宜しくお願いします。

985893さんの相談

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    ①②とも,そのようなことを伝えたり,契約書に記載することは可能ではあります。
    ただ,貸主側から契約期間満了時に契約を確実に終了できることが定期借家契約の唯一最大のメリットなのに,①のようなことをすると,借主側に再契約への期待を与えることになりますので,その唯一最大のメリットを大きく減殺することになります。(②については,このような問題があれば契約期間中でも契約を解除する,という話なら再契約への期待は与えないでしょうが,このような問題があれば再契約しない,という話なら逆説的に再契約への期待を与えてしまうことになります。)
    せっかく定期借家契約にするのに,①のようなことをして普通借家契約に近づけてしまうのは,貸主にとってメリットが見当たらないのでお勧めできません。単なる定期借家契約も当事者の合意による再契約を排除していませんので,法律上はそれで十分と思います。

  • 相談者 985893さん

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    中村先生、ありがとうございます。

    仰る通り、特約を設けると、「契約が確実に終了する」という境界が曖昧に感じられますね。1つの契約は1つの内容とした方が良いと理解しました。ありがとうございました。

この投稿は、2021年01月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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