倒産した不動産会社が仲介した賃貸契約を継承しても有効?

中古マンションを不動産会社Cの仲介でオーナーチェンジの形で購入しました。
賃貸契約は継承すると売買契約書に書かれてます。
賃借人は最初不動産会社Aと賃貸契約を結びました。
前のオーナーはこの物件を数年間所有し、賃借人と会ったこともありません。
不動産会社Aが倒産し、夜逃げをした後、不動産会社Bがこの物件の管理を前のオーナーから委託されました。
賃貸契約書は作り直されず、不動産会社Aが作ったもののままです。
1,このような契約書を継承しても有効なものでしょうか。
2,無効、それとも有効と限らなければどうするべきですか。
3,契約をやり直すのは前のオーナー、不動産会社B、それとも不動産会社Cの責任でしょうか。
ご教示よろしくお願いいたします。
b4_d735さん
2017年06月03日 12時24分

みんなの回答

妻鹿 直人
妻鹿 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
賃貸借のフレームですが、最初、①前オーナー → A → 入居者だったということですね(転貸借)。

A倒産後は、②ア前オーナー → B → 入居者(転貸借のまま)、となったのでしょうか、それとも、②イ前オーナー → 入居者(Bは管理受託会社となり賃貸借契約の当事者とはなっていない。転貸借解消)でしょうか。

②アの場合でも、②イの場合でも、厳密には、入居者の承諾を要するものと考えられますが、入居者は、同じ条件で賃貸目的建物を使えれば通常不服はないので、通常、問題は起こってきにくいと考えます。

また、オーナーチェンジがあったときは、(賃料の振込先口座の変更を含め)承継の内容をお知らせする文書を入居者に発信することが通常だろうと思います。新口座に入金がある場合には、契約の承継に通常異論はないという整理で問題が起きる可能性は低いと考えます。(既に何かトラブルが発生しているということであれば、個別に対応することになるでしょう。)

契約をやり直すとすれば、あなたが、管理会社(Bのままでしょうか)に委託して、やってもらうことになろうかと思います。

記載からは、Aが抜けた時点か、あなたが購入された時点で、転貸借は解消されているのではないかと思いますが(ご相談の書きぶりからは、おそらく②イだと思われますが)、はっきり分かりません。契約の承継履歴は、正しく認識しておく必要があろうかと考えます。

個別の質問項目に対応した回答になっておりませんが、ざっくりと以上のような状況であろうと考えます。

2017年06月03日 15時42分

b4_d735 さん (質問者)
早速なご回答ありがとうございます。
補足させていただきます。
Aは賃貸を仲介した会社です。転貸借ではないと思います。
Bは管理受託会社だけで、賃貸借契約の当事者ではありません。
オーナーチェンジで物件を買った時にややこしい背景を知らず、
前オーナーとBとの管理委託を継承しませんでした。
Bは管理を受託しましたが、賃借人との連絡は一度も取れたことがないそうです。
実は、賃借人と連絡を取れないのは今回質問の原因です。
家賃は入ってきてますが、賃借人に保証人も身寄りもいなく、
無職で携帯も持っていません。手紙や電報や直接訪問などを含め連絡は全く取れません。
Cが偶々1回賃借人と会って、家賃振込口座の変更通知を渡しましたが、
契約が無効であれば、今後何かがあったら心配です。
また当方が今後物件を売却する時に問題が一杯出てきそうです。
Cが売買を仲介した時に賃貸契約書を作り直したり、
こういった情報を教えてもらったりすれば問題がなかったのですが、何も教えてくれませんでした。
手抜きが一杯ありましたので、法的責任の所在と救済方法を教えていただきたいです。
よろしくお願いいたします。





2017年06月03日 17時09分

妻鹿 直人
妻鹿 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
お書きの状況でしたら、Aが作成した前オーナーと入居者との間の賃貸借契約(=原契約)が、オーナーチェンジ(所有者の変更)に伴い、あなたに承継されるということになります。

原契約における前オーナーの貸主の地位が、(敷金があればこれも含めて)そのままあなたにスライドしています。

契約管理としては、原契約が有効に承継されていますから、何もしないでおいても、あなたと入居者との賃貸借契約に疑義はありません。原契約書の原本が確保できていれば、問題はないものと考えます。

もちろん契約書を作成し直しても構いません。この場合には、新たな賃貸借契約を締結するか、又は、原契約を生かした上で、原契約上の貸主の地位が承継されたことについて確認合意をすることになるでしょう。後者のほうが実態に合っていると思います。

2017年06月03日 18時09分

b4_d735 さん (質問者)
ご回答ありがとうございます。契約書の継承について分かりました。
しかし、今後物件を売却しようとしましたら、賃借人と会えず、家賃振込用口座の変更ができません。
また、賃借人と連絡する手段がないといった事情を次のオーナーに伝えないと行けません。
それとも前のオーナー及びCのように黙って次のオーナーに売りますか?法的に問題がないでしょうか。
きちんと事情を伝えたら買い手が付きにくく、事故物件のように値下げしないといけません。
新しい契約書を作っても、連絡人や保証会社を付けてもらっても賃借人と会って話し合うのが前提です。
今賃借人と会えませんし、会っても同意してくれないかもしれません。
これらの救済を情報を隠した前のオーナー及びCに請求できますか。
法的責任の所在と請求の可能性は最も知りたいところです。
よろしくお願いいたします。


2017年06月05日 09時09分

妻鹿 直人
妻鹿 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
用件があれば、(新たに合意をするということでない限り)書面(郵便)による通知で足りようかと考えます。このため、賃借人と、面談・電話等により直接話す機会が得られない、ということについては、(それが契約条件になっていない限り)前オーナーや管理会社に法的に責任があるとは考えにくいです。

手紙を出して返事がなければ、返事をしないのがその入居者の答えであると考えるしかありません。

2017年06月05日 15時41分

b4_d735 さん (質問者)
ご教示ありがとうございます。
連絡を取れないといった賃借人の情報を隠して不動産売買を仲介しても問題がないですか。
宅地建物取引業法第47条の「ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」に当たりませんか。
将来の売却や修繕などに制限が出て来るのは明らかです。
オーナーチェンジ物件として売り出し、賃借人についての不利な情報を隠しても問題なしというのに納得できません。正当化されるととんでもない社会になりますね。

2017年06月05日 16時19分

妻鹿 直人
妻鹿 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
宅建業法47条の禁止事項違反には、私はあたらないだろうと考えます。異なる解釈がありうることは否定しません。

2017年06月07日 09時58分

b4_d735 さん (質問者)
ご意見ありがとうございます。隣人が著しい迷惑行為を行う人物でも大阪高裁は平成16年12月2日の判決で宅建取引業者に告知義務があると認めています。Cのような、不利な情報を知りながら隠して販売を仲介する業者を放任してはいけませんので、裁判所および指導立場の地方整備局に判断を出していただきます。ありがとうございました。

2017年06月07日 10時32分

この投稿は、2017年06月03日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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