貸しビル賃貸契約までのトラブル

公開日: 相談日:2021年08月04日
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【相談の背景】
法人用賃貸ビル(3階建て)のオーナー(86歳義母)の代理で、貸しビルのテナント退去後の新しい入居者募集を行っております。(不動産関係初体験です)
不動産業者は3社頼んでおり、A社から公開が始まりました。皆に1-3階の1棟貸の希望は伝えてありました。
7月12日に電話とメールで1Fの申込があり保証会社の審査が通過した旨B社から連絡ありました。
申し込みがあったので、1FにつきA,C社への公開を止めて欲しいとのことで、1Fだけでしたが、その通りしなければならないのかと思い、そのようにA,C社に連絡したところ、その必要はなく契約書にサインするまでに申し込みの中から選べばよいとのことでした。(B社からA社にその旨伝えたとも聞いていました。)
その通りだと思い、契約書を待つことにしました。
その後A社から一棟貸の話が有望だとの話が舞い込み、B社に1Fのみのお客様の件ストップをかけました。
B社の話では入居日も決まっており、開業するために資材等も準備しており、断れば補償問題が生じるとの事。
最後は入居予定者と直接交渉して欲しいとの事。
私はB社に1Fのみ顧客の話を進める件意思表示をした認識がありません。

【質問1】
入居予定者とオーナー側が直接補償問題を交渉する必要があるのでしょうか?

【質問2】
契約書も見ていない状態で契約が既成事実になるものなのでしょうか?
顧客間にはもう一社入っておりそちらには、私が進めて良いと意思表示したことになっているようです。
(B社から言われて直接話を致しました。

1051852さんの相談

この相談内容に対して 弁護士への個別相談が必要なケースが多い

と、2人の弁護士が考えています

回答タイムライン

  • 相談者 1051852さん

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    >顧客間にはもう一社入っており
    これは仲介業者のことです。

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    お困りのことと思います。

    >契約書も見ていない状態で契約が既成事実になるものなのでしょうか?

    →契約は口頭でも成立するため、契約書が作成されていない場合であっても、契約が成立する場合があります。

    また、契約の成立とまではいえない場合であっても、相手方の「合理的な期待」を裏切るような行為の結果、契約不成立により相手方が不足の損害を被った場合、一定の損害賠償請求が認められる場合があります(「契約締結上の過失」といいます。)。

    ご相談のケースでは、
    >顧客間にはもう一社入っておりそちらには、私が進めて良いと意思表示したことになっているようです
    とのことですので、
    ・仲介業者が申込者に対してどのような説明したか
    ・申込みからどの程度の時間が経過したか
    ・その間に、各人(ご相談者、仲介業者、B社、申込者)がどのような対応をしていたか
    などがポイントになり、「申込者が合理的な期待を抱く状況だった」ような場合には、契約が成立しなかったことを踏まえ、「補償問題」が生じることは考えられます。
    (ただし、ケースバイケースです。)


    >入居予定者とオーナー側が直接補償問題を交渉する必要があるのでしょうか?

    →仲介業者がどのような対応をしたかによりますが、申込者としてはオーナー側に交渉/請求してくると思いますので、その場合には、対応は必要になるでしょう。

    他方、実質的には仲介業者の問題である可能性もありますので、まずは仲介業者と協議することも考えられます。

    具体的資料をもって弁護士に相談することもご検討下さい。

    ご参考になれば幸いです。

  • 西原 一幸 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
    ベストアンサー
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    >契約書も見ていない状態で契約が既成事実になるものなのでしょうか?

    ご相談者様と不動産業者や仲介業者との間でいつどのような話をされたか、不動産業者や仲介業者が入居希望者に対していつどのような言動をしたか等、詳細が明らかではない部分がありますが、契約が成立する前の段階であれば、最終的に契約を締結するかどうかは当事者の自由であるのが原則(契約締結自由の原則)ですので、契約を締結しなかったことをもって、相手方(入居者)に対する損害賠償義務が生じることはないのが原則です。
    但し、当事者が、契約を締結するという相手方の信頼を惹起した言動をし、相手方がそれを信頼して契約締結に向けて一定の準備をした等の事情がある場合には、契約締結上の過失の法理に基づき、相手方に対して損害賠償義務を負うことがあります。
    例えば、賃料、共益費、敷金、賃貸借契約の期間等の主要な契約条件について、ご相談者様と賃借人(入居希望者)との間である程度合意に至り、ご相談者様がゴーサインを出し、入居希望者がそれを信頼して入居に向けて準備を一定程度進めたといった事情がある場合は、ご相談者様が入居希望者に対して損害賠償義務を負う可能性があります。そのほか、不動産業者や仲介業者が入居希望者に対していつどのような言動をしたか、ご相談者様が入居希望者の意向を認識していたか、ゴーサインを出してからストップをかけるまでどの程度の期間が経過したか等の事情も考慮する必要がありますので、弁護士に相談されることをおすすめします。

    >入居予定者とオーナー側が直接補償問題を交渉する必要があるのでしょうか?

    オーナー側に補償義務があるのであれば、最終的には直接交渉をする必要がありますが、オーナー側に補償義務があることを前提にした交渉を開始するより前に、まずは、これまでの経緯を整理し、オーナー側のスタンスを明確にすることが重要で、その上で、不動産業者又は仲介業者に話をしてもらうか、不動産業者又は仲介業者も含めて協議を行う方が良いか、オーナー側と直接話をする方が良いかを判断されるのが良いと考えます。こちらの点も、弁護士に相談されることをおすすめします。

この投稿は、2021年08月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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