更新を理由に土地賃貸借契約書の内容を変える地主

借地権付マンションを所有していて、土地賃貸借契約の更新に伴い新しい契約書にすると地主が言ってきました。

内容的に現行契約内容と照らし合わせると、明らかに地主が有利な内容に変更されています。

具体的には、地代の増額、地代の基準が現在は公租公課の3.5倍を基準とするとあるものが、4倍に。

また、現行契約に無い、更新時に更新料か必要になる記載とその計算方法。

現行契約書にある承諾料を支払い、名義書換えを行なって1年以内に名義書換えを行なった際には、承諾料は不要の記載が削除。

現行契約書にある、相続による名義書換えは承諾料は不要が、必要と記載変更。

などがあげられます。

地主が都合よく書き換えたこの契約書は、署名捺印をしてしまうと有効になってしまうのでしょうか。

現行契約の内容のままで契約更新をしたい旨を地主に伝えたところ断固拒否されました。

強行規定と言うのが、借地借家法にはあると聞きましたが、対象にはならないのでしょうか。

よろしくお願い致します。
b4_438dさん
2018年06月02日 16時12分

みんなの回答

草木 良文
草木 良文 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
お困りのことと思います。

> 地主が都合よく書き換えたこの契約書は、署名捺印をしてしまうと有効になってしまうのでしょうか。

こちらが署名捺印したということは、内容を承諾したということで有効になります。

> 現行契約の内容のままで契約更新をしたい旨を地主に伝えたところ断固拒否されました。

相手方が正当な手続をとらないのであれば、契約内容は従来通り変わりません。
また、相手が賃貸借契約終了のための手続をとっていない場合、相手が承諾しなくても自動的に契約更新される法定更新という制度があります。
したがって、このままあなたが相手の要求に応じず、相手が賃貸借契約終了のための手続をとっていないのであれば、今までの契約内容で自動的に契約更新されます。
(賃貸借の期間は今までとおりでないこともあります)

> 強行規定と言うのが、借地借家法にはあると聞きましたが、対象にはならないのでしょうか。

強行規定は、借地借家法に違反する契約条項を無効とするものです。
今回とは関係がないかと思われます。

2018年06月02日 16時41分

b4_438d さん (質問者)
ご回答ありがとうございます。

法定更新で現在契約のままとした場合、
今後、売却をする時には、現在の契約書の内容が有効になるのでしょうか?

また、売却をする際には、契約期限が切れた契約書しかないため、仮に購入者が出てきた場合も、現在の契約書の内容が継承されるのでしょうか?

地主は、購入者に対し、新たな契約書でないと契約を交わさないと言ってくると思います。

やはり、その場合を考えると内容には納得出来なくても、地主の言いなりに、新しい契約書で更新をするしか方法は無いのでしょうか。

理不尽でも立場の弱い側は、諦めるしか方法は無いのでしょうか。

アドレスをよろしくお願い致します。

2018年06月02日 17時23分

草木 良文
草木 良文 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
> 今後、売却をする時には、現在の契約書の内容が有効になるのでしょうか?
> また、売却をする際には、契約期限が切れた契約書しかないため、仮に購入者が出てきた場合も、現在の契約書の内容が継承されるのでしょうか?

借主の変更は貸主の許可がないとできないので、貸主が納得しないのなら現在の契約内容のまま承継することはできません。
借主の変更の段階では保護する必要が弱まるのでやむを得ません。

2018年06月02日 18時03分

この投稿は、2018年06月02日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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