住宅前面道路の問題について

建売住宅の購入を検討しています。
その物件の前面道路についての相談です。

前面道路は私道となっており、幅員が3.3mと42条道路には該当せず、ハウスメーカーが43条1項ただし書き道路の申請を行い、建築確認審査等を得て正しく建てられております。

前面道路の所有者は既に死亡しておりますが、相続人が申請に関する承諾書に記名押印しており、申請がなされたとのこと。
この相続人は前面道路については先代よりどのようなことでも記名押印には応じていただいており、通行許可や掘削についても承諾していただいているようです。そして土地の所有者が第三者に移転した場合にもその承諾が有効であるという承諾書にも記名押印いただいています。

そこで質問です。
①この手の承諾書は相続登記がされていない状態でも相続人一人分で有効なのか?
②所有者が第三者に移転しても…という承諾書は売買等で親族以外の第三者に所有権が移転しても有効なのか?
③そもそも承諾書自体に効力はあるのか?

住宅地前の袋小路の道路ですので、第三者の手に渡る可能性はかなり低いと思われますが…
最悪の可能性も検討して購入を決定すべきとは考えています。
しかしながら上記理由から相場より安くなっていることも事実で、大きな問題が無いようであれば購入したいとも考えています。
宜しくお願いします。
中岡さんさん
2017年02月24日 00時29分

みんなの回答

梅村 正和
梅村 正和 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 愛知県1 不動産・建築に注力する弁護士
弁護士が同意1
ありがとう
「私道の変更又は廃止によつて、その道路に接する敷地が建築基準法の接道義務違反になる場合は、行政は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる」(建築基準法45条1項)とされており、勝手に私道をやめることができません。
ただし、43条1項但し書きで建築している場合、接面している道が、建築基準法上の道路(私道)ではなく、通路の形をしている土地にすぎないので建築基準法45条1項は関係ないと解釈できる余地があり、絶対的と言えるかは微妙です。
その意味では承諾書に意味がありますが、承諾書はあくまでも当事者だけの関係なので、その土地が第三者に売られたりすれば、新しい所有者には対抗できません。したがって、可能ならば、その私道(あるいは道の形をした土地)に質問者様の土地のために道路として利用するという地役権として登記してもらうことが最善です(あるいは、その私道を買って、自分の所有物にするとか)。これらの方法がダメな場合で、しかも、所有者が変わってしまった場合には、建築基準法45条1項を楯にして使わせてもらうしかありません。

2017年02月24日 00時57分

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
基本的に前の先生の回答のとおりです。

特に,本件の場合,他に相続人がいるのか,遺産分割の結果その相続人がすべての権利を所有しているのか不明ですね。
それに,他の先生の回答にもありますが,ご質問のような承諾書は,承諾した当事者しか拘束せず,買主を直接拘束するものではありません。買主の出方次第では反故にされる可能性もありますね。

当職の経験上,他人が所有する私道につき紛争が生じることはよくあります。通行は良くても上下水道管等埋設のための掘削は認めてくれないとか,劣化したので舗装を整備したくとも認めないとか,今は認めていても後から態度を翻すとか,存外よくある話です。
このような相手の主張に法的正当性がある場合はもちろん,仮に先方の主張が法的には正当でなくとも,このようなトラブルに巻き込まれること自体相当なストレスです。それに,そのような紛争が生じているということ自体,土地の利用を阻害し,その価値・市場性にも大きな影響を及ぼします。
道路という重大なインフラの利用の如何が,他人の意思によって左右されかねないわけです。かかるリスクを抱え込んでも構わないといえるだけ相場より安いのか,いずれにせよ,そのような土地の購入に当たっては慎重になるべきと考えます。

2017年02月24日 02時10分

この投稿は、2017年02月24日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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