転借地に私財で建てた家は土地の貸し主の借家となるのですか?

公開日: 相談日:2015年09月05日
  • 2弁護士
  • 3回答
ベストアンサー

兄名義の借地上の一部に弟が私財で家を建てました。借地は名義分割されず、弟の家の名義は兄のものという事になっています。弟の家の所有権は誰にあるのでしょうか。弟は家を建ててからその建坪分と共有面積分を、兄の支払う毎月の地代の一部として負担しています。土地は兄からの転借地となると思いますが、家は借家と見なされてしまうのでしょうか。
 現在、兄の家族が借地権を売却、転居する事となり、弟の家族は兄から借家人として立ち退きを迫られています。
 それぞれの立場と有する権利について教えていただけないでしょうか。どうかよろしくお願い致します。

381631さんの相談

回答タイムライン

  • 好川 久治 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
    タッチして回答を見る

    「弟の家の名義は兄のものという事になっています」ということの意味をどう理解するかだと思います。弟が建てた建物を兄のものとする合意が成立しているなら兄の所有ですから、弟は兄から借りていることになりますし、地主との関係で違約とならないように兄の所有と言っておこう、ということであれば弟の所有ですから、自分の家に居住していることになります。借地権の売買があるとのことですが、建物が仮に弟の所有だとしても、借地権付で兄の建物を譲り受けた新所有者は、土地の転貸人の地位を引き継ぐかという問題はあります。無償で借りている使用借権は、新所有者に対して対抗できませんので、退去を求められると最終的には建物を取り壊して出ていかなければなりません。これに対し、地代の一部を負担している事実を土地の賃貸借と考えると、転貸人の地位は新所有者に引き継がれますので、弟は新所有者に対して転借権を主張することができます。

  • 高島 秀行 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
    ベストアンサー
    タッチして回答を見る

    借地上の建物を建てる際の建築業者との
    契約は弟がして、建築費用も弟が出した
    ということでしょうか。
    そうであれば、地主との関係で借地人が
    兄なので、兄名義にしていただけだと思いますので
    建物の所有権は弟にあると思います。
    兄との関係では借家ではなく
    借地人となると思います。

    ただ、借地契約は兄と地主との契約なので
    地主との関係で、兄が借地契約を解除することに
    同意すれば、地主との関係では
    建物を解体して出て行かなければならない
    可能性はあります。
    その分は兄に対し損害賠償請求することになると思います。

    そのためにも、建物の所有権や兄との契約内容を
    確定する必要があるので
    資料をもって、弁護士に面談で相談された方がよいと思います。

  • 相談者 381631さん

    タッチして回答を見る

    好川、高橋、両先生方には早速のご返答を深く感謝致します。
    借地権の売却は、地主の底地との同時売却という形で行われ、売却先の不動産会社も決まったところです。更地にして出て行く事になるので弟の家も取り壊しになると兄から言い渡されました。弟は、中古戸建てで充分だから転居する為の家を購入できる程度の借地権売却額の分配を申し出ましたが、弟の家は借家と同じであり、弟は借家人でしかないので、引っ越し代と転居先の借家の家賃数ヶ月分相当の立退料しか払えない、と言われました。
     両先生から頂いたご返答に共通する事は、弟が借家人ではなく兄との関係において借地人である、という認識と理解致しました。土地の転借権で、兄、もしくは第3者(好川先生の仰るところの土地の新所有者…このケースでは土地を買い取る不動産会社でしょうか??)に対抗するのは、借地権者のそれより難しいのかも知れませんね。高橋先生の仰る通り弁護士との面談は必要なのでしょう。
     改めて御礼申し上げます。ありがとうございました。

    両先生の専門分野から外れるかも知れないのですが、この相談にはさらに続きがあります。
    仮に、弟が兄からそれなりの補償を受け取る事ができたとして、実は弟には1000万円程の借金があります。弟は高齢でしかも病気です。到底返済は不可能でしょう。弟の家族は一時的に転居する事ができても、弟に何かあれば彼の借金ごと新居を相続するか、もしくは全て(土地、家、借金)の相続を放棄せざるを得ないのか…。いずれにいたしましても弟の家族は路頭に迷うリスクにさらされます。弟が今、債務整理(自己破産)したところで同じ事でしょうか? 何かアドバイスを頂けるとありがたいのですが…。
     同様の質問を改めて相談事項としてアップしてみようと思っていますが、今回の相談ともつながっている事なので追加書き込みさせていただきます。
     どうかよろしくお願い致します。

  • 高島 秀行 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
    タッチして回答を見る

    弟が今債務整理をすると
    兄に対する借地権に関する損害賠償請求等もその対象となります。
    借地権が2000万円以上でお兄さんに1000万円を請求できるのであれば
    借金が無くなるので、損害賠償請求をすることは意味があるかもしれません。
    しかし、300万程度であれば、借金返済の足しにもならないので
    どうせ破産するなら、お兄さんに損害賠償請求しない
    という考えもあると思います。

    債務整理と合わせて、借地権のトラブルについても
    併せて相談し、方針を決めた方がよいと思います。

  • 相談者 381631さん

    タッチして回答を見る

    高橋先生、ありがとうございました。質問者である私は、“弟”の娘であり、“兄”は私にとっての叔父にあたります。お恥ずかしい話ですが、自分の家族がこのような事態になっている事をこれまで知りませんでした。もう既に父には事態を判断し実行に移す能力はないので、私が両親を守っていかなければなりません。おかげさまで腹をくくる事ができたように思います。借地は都内、250坪の広い敷地で売却の価格も2億円近くなるとのことです。そもそもここで生まれ育った父を認知症になったところで借家人として追い出そうとするのは、やはり裏切りであると思います。私がしっかりしなくてはいけないようですね…。
     重ねて御礼申し上げます。ありがとうございました。

この投稿は、2015年09月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

新しく相談をする

新しく相談をする 無料

弁護士に相談するには会員登録(無料)が必要です。 会員登録はこちらから