借地地代値上げで調停の知らせが来ました



10年前に亡くなった父が65年ほど前に土地を借りて家を建て、現在は母と私家族が住んでおります。
戦後借りた土地で建て替えもしていないので借地契約書は作っていません。
近隣のひとは建物を建て替えるときに2百万程を支払ってそのとき契約書を作っていました。
その契約書には更新料の記載はありません

10数年前より、地主と1パーセント土地を所有している不動産屋が土地を買ってほしいと言ってきています。
借地を購入したいので、値段を聞くと相場よりも高いうえに、契約書にない(作成していない)相場よりも高い更新料と地代値上げ(相場よりも高い)を要求してきました。

納得いかないのでいろいろなひとが話し合いをしてくれたのですが、話にならず10年以上が過ぎています。

6月には、この不動産屋が80歳過ぎた近所の借地人をおどして、おどして、とうとう1000万円以上高い値段で購入させ、お金を脅し取ってしまいました。
仲介料も、こちらに仲介人がいるにもかかわらずこの1パーセントの土地をもっている不動産屋は仲介料を搾り取りました。 支払った5月分の地代ももらっていないといって2重に搾り取りました。

今週になって、そんな悪さをする不動産屋と地主から、地代値上げについての調停の知らせが私に届きました。
さて、わたしはどうしたらいいものかと思っています。
先方は2人の弁護士を立てているようです。

わたしは、10年以上前に値上げの簡単な値上げ理由も書いてないプリント用紙がきたときに、借地人8世帯の連名で、固定資産税は変化がないこと、近隣相場より高すぎることを理由に同意できないことを書面で提出しまし。地主側も10年間何も言ってこなかったのでそのままの旧地代を振り込んでいました。

昨年末借地を緊急に買ってほしいというので話し合いに応じたのですが、値段は高いままで土地を買うというのに法外な更新料45坪で880万円を要求してきました。また、地代の値上げ要求と、10年前からの地代差額70万円を請求しています。

私はこの地主側の言いなりになりたくありません。
供託したいです。

さて、きたる8月の調停について、どんな準備をしたらいいのでしょうか?
供託はいつするべきでしょうか。
地代は銀行振り込みなので、特に受け取りを拒否されていることはありません。

私のするべきことを教えてください。





きょうこさん
2016年07月05日 12時21分

みんなの回答

鎌田 智
鎌田 智 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
調停に出席して、地代を値上げすべきではない理由をご主張されてください。

先方の主張に反論していく形になるかと思います。

地代の増額請求があった場合、借地人は相当と考える地代を支払えば良いのですが、最終的に裁判で地代額が確定したときは不足分があれば利息も付さなければならないことになっています。

適正な地代の額は、通常は裁判所で不動産鑑定士の鑑定を行うので、基本的には適正公平な金額が出ます。

しかし先方が自分で鑑定評価書を証拠で出してきたときは、別段裁判所の鑑定は行わない場合がありますので注意が必要です。

過去遡っての差額請求で金額もかさみますので、ご質問者もできればお近くの法テラスなどの弁護士にご相談されるのが安心です。

2016年07月05日 12時35分

湯本 良明
湯本 良明 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
さて、きたる8月の調停について、どんな準備をしたらいいのでしょうか?

→地代増額が不当であることの反論の準備をする必要があるでしょう。現行賃料が定められた日から地価が上がっていないことなどの反論が考えられます。

供託はいつするべきでしょうか。

→地代増額の判決等が確定するまでは,借地人が相当と考える地代を支払えば足りますので,地主の言っている地代を支払う必要はありません。これまでどおりに地代を振り込めばよいでしょう。ただ,固定資産税すら下回る地代だと問題が生じる場合がありますので,注意して下さい。

私のするべきことを教えてください。

→地代増額請求は,不動産に関する専門的知識が必要となりますので,ご自身で対応されることにはリスクがあると思われます。弁護士への相談も検討すべきだと思います。

参考にしてみて下さい。

2016年07月05日 12時55分

山田 良平
山田 良平 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
弁護士が同意2
ありがとう
地代の増額請求においては、経済事情の変動や類似の土地相場に比較して現行地代が不相当か否かが判断要素となります。例えば、現行地代が定められてからの地代相場の変動状況や、相手方が主張している地代が相場よりも高いとのことですのでそのように判断された根拠を整理しておくのが良いでしょう。どの程度の地代が相当かは専門的知識が必要ですので、可能であれば不動産鑑定士に依頼して鑑定を取得しておく方が良いです。

地代増額請求がなされた場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める額の地代等を支払うことになります。相手方は受け取り拒否をしていないので供託することはなく、相当と認める額として従前の地代相当額を支払えば良いでしょう。

調停の進め方等については不動産問題に強い弁護士にご相談されるのが良いと思います。

2016年07月05日 18時13分

きょうこ さん (質問者)
鎌田先生、湯本先生、山田先生、ご回答ありがとうございました。

そして、7年前に来た地代値上げの紙切れがでてきましてそこに書いてある地代値上げの理由は
「路線価の見直しによります固定資産税の増額や、当該借地の測量および分筆登記手続きや相続による遺産分割および共有物分割手続きなどにより、現在の地代では貸地・借地運営が非常に困窮しております。つきましては来月の地代より以下の通りにさせていただきたくご通知もうしあげます 」 このような理由でしたが、7年前は固定資産税も下落のころで増額などしておりませんでしたし、近隣の地主にききましたら私どもの地代は高すぎるということでしたので、そのような理由を書いて同意できませんと書面で提出しました。 7年間何も言ってこなかったのですが、今回調停の知らせが来たわけです。

今回の理由は
① 土地に対する税金が上がった
② 土地の価格が上がった
③ 近隣の土地と比較して賃料が低いがくである
と書いてあります。
税金はいままで横ばいでしたが27年度でオリンピックなどの社会情勢を背景にすこし上がっています。
賃料は近隣と比較してひくくありません。
土地の価格は、よくわかりませんが、評価証明書を添付して申し立てています。

7年前の値上げ理由は理由になりますか?
今回も大きな理由にはならないと思うのですがどうでしょうか?

また、申立書に書いてあることが間違えているのです
①土地の賃貸日が適当な数字が記載してあります(契約書がないので仲介不動産屋が適当に書いたものと思われます)
②物件目録で、私は家2軒が建ててある50坪の土地を借りているのに半分の一軒分の記載しかありません。(地主が勝手に分筆した・地主は同じ人)。 何を考えて半分だけを調停にかけるのでしょう?
あとの半分はいままでの地代でいいということでしょうか。

とにかく、この仲介不動産屋が金を払わないなら出ていけと脅してくるので精神がおかしくなってしまった人も出てきました。

2016年07月09日 16時06分

湯本 良明
湯本 良明 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
7年前の値上げ理由は理由になりますか?
今回も大きな理由にはならないと思うのですがどうでしょうか?

→適正地代は,公租公課の変動や近隣相場との比較,その他の経済事情の変動などのほか,現行地代が定められた経緯,当事者の関係などの事情を総合して判断することになりますので,7年前の値上げ理由も理由になり得る可能性はあると考えられます。ただ,どの程度影響があるかは鑑定する不動産鑑定士の考え方にもよりますので,一概には言えません。

何を考えて半分だけを調停にかけるのでしょう?
あとの半分はいままでの地代でいいということでしょうか。

→地主側の意図は分かりません。通常であれば借地全体に対して地代が定められているのですから,借地全体を対象として地代の増額を求めてくるものと考えられます。なぜ借地の半分だけの請求なのか,場合によっては借地の範囲などに関して訴訟などで争点になるものと思われます。

参考にしてみて下さい。

2016年07月11日 10時28分

この投稿は、2016年07月05日時点の情報です。
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