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賃貸借 催告解除後に修繕義務違反を理由とした賃料減額請求をした場合の催告解除の有効性について

2015年05月05日
賃借人に賃料の不払い(24万円)があり催告解除されています。

しかし、賃貸人に長年に渡る修繕義務違反があり、賃借人が遡っての賃料の減額請求を行った結果、過去に賃借人が支払いすぎた賃料が不払い分の賃料(24万円)をほぼ相殺していることが分かりました。

修繕義務違反を根拠とした賃料減額請求について直接的に述べたものではありませんが、解除後に遡及効による相殺を主張した場合に、その効果は解除との関係で影響を及ぼさないとする判例はあるようです。(最判昭和32年3月8日、昭和41年1月14日等)

しかし、賃貸人に長期にわたる修繕義務違反が認められ、賃借人が何度修繕要求しても応じられなかった・・というような背景事情がある場合、賃借人の背信性は低いと判断され、催告解除が無効になるという余地は出てくるのでしょうか?
相談者(346560)の相談

みんなの回答

好川 久治
好川 久治 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
賃料減額請求が、権利行使を待たずに当然遡及的に減額の効力が発生するなら、解除の前提としての催告自体が違法となる可能性があり、解除自体を無効にする可能性もあると思いますが、実際には権利行使は催告解除の後になるでしょうから、事後的な相殺により解除が影響を受けないとする最高裁判例と同様の結論になる可能性が高いと思います。ただ、おっしゃるように大家との関係で長年の修繕義務違反を理由に解除を信義則違反、権利濫用を理由に争う余地はあると思います。

2015年05月06日 00時01分

この投稿は、2015年05月時点の情報です。
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