解約と解除はどちらが優先になりますか

管理会社をしております
入居中のテナントの家賃滞納が始まりました
今後について確認をすると、契約書に則り6カ月前通知による解約に言及されました
しかし、解約通知書の提出を待っていますが、一向に出される気配が有りません
そろそろ滞納が2カ月目に突入します
家主側からの契約の不履行に伴う解除を申し出るべきなのか、それとも解約通知を出すと宣言している以上、解約通知の提出を督促し続けるべきなのか、悩んでいます
そこで質問です

1.解約通知が出されていても、家賃の未納が続く場合、期日を待たずして解除要綱になるのか?
2.仮に家主側から契約の解除をした場合、6カ月前予告に伴う家賃の請求権はどうなるのか?
b4_1cdbさん
2018年07月09日 14時52分

みんなの回答

周藤 智
周藤 智 弁護士
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ありがとう
> 1.解約通知が出されていても、家賃の未納が続く場合、期日を待たずして解除要綱になるのか?

解約通知は債務不履行がないことが前提となるので,家賃の滞納が続き,契約に基づき解除が可能であれば,解除をしてもかまいません。そもそも,解約通知は「書面による」とする契約書が通常なので,そうであれば,現状では解約通知もなされていないと考えることもできそうです。
早く次の人に貸したい場合には,債務不履行解除をお勧め致しますが,居座る可能性を考慮すると,合意解約ないしは賃借人の解約を待った方が良い場合もありえなくはないですが,不誠実な賃借人である場合には,やはり債務不履行解除をいったんして,相手の出方を見た方が良いと思います。

> 2.仮に家主側から契約の解除をした場合、6カ月前予告に伴う家賃の請求権はどうなるのか?

解除をした場合には,そちらが優先するので,解除が有効であれば,解除の方が先に効力が発生し,解約の効力はなくなります。そして,その場合は,その後の居住については不法占有となるので,出ていくまで,家賃相当額の賠償金が賃借人に発生するというのが,通常の請求方法でしょう。

2018年07月09日 16時14分

b4_1cdb さん (質問者)
ありがとうございます。
オーナーと相談の上、一番良い方法を考えていきたいと思います。

2018年07月09日 17時29分

この投稿は、2018年07月09日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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