アパートからの立ち退き訴訟の、催告について

公開日: 相談日:2018年05月28日
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私のアパートの一室に、4ヶ月賃料滞納の人がおります。
私は一ヶ月ほど前に、はやく家賃を払うように払わないと訴訟する、という内容証明を送りました。

立ち退き訴訟はこれで可能なのでしょうか?
さいこくをしたことになるのでしょうか?それとも、なにか他にさいこくをしなければならないのでしょうか?

先生方、よろしくお願い申し上げます。

666876さんの相談

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    > 私のアパートの一室に、4ヶ月賃料滞納の人がおります。
    > 私は一ヶ月ほど前に、はやく家賃を払うように払わないと訴訟する、という内容証明を送りました。
    > 立ち退き訴訟はこれで可能なのでしょうか?

    4カ月も家賃滞納があれば,建物明渡請求は,十分可能です。ただ,訴状中に,「被告の長期未払いにより両者の信頼関係は破壊されたので,本訴状をもって賃貸借契約を解除する」等の通告文言が必要です。口頭弁論終結時に家賃未払いが完全に解消されていない限り,質問者の請求は認容されるでしょう。

    > さいこくをしたことになるのでしょうか?それとも、なにか他にさいこくをしなければならないのでしょうか?

    本当は,「〇〇日までに家賃を完済しないと賃貸借契約を解除する」という催告が必要でした。今からでももう一度そうした催告をされた方がいいと思います。

  • 相談者 1815661さん

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    先生方、ありがとうございます。

    訴状で解除をするとして、その場合途中で家賃を払われた場合、解除できないのでしょうか?
    私としては、出てってもらいたいのです。

    よろしくお願い申し上げます。

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    > 訴状で解除をするとして、その場合途中で家賃を払われた場合、解除できないのでしょうか?

    賃貸借契約というのは,長期間の継続的な契約なので両者間の信頼関係が特に重要であり,4カ月の家賃滞納は信頼関係破壊の顕著な表れといえるからです。家賃滞納は,大体この3カ月と4カ月の間あたりが信頼関係破壊の有無を判定するメルクマールになるようです。
    ただし,口頭弁論終結時点で,遅延損害金も含めて滞納家賃が完済されたような場合には,請求棄却される可能性も皆無ではありません。

    > 私としては、出てってもらいたいのです。

    であれば,あと1カ月滞納された段階で訴え提起された方がより確実でしょう。

  • 相談者 1815672さん

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    先生方、ありがとうございます。

    川面先生が仰るあと一ヶ月と言いますのは、家賃滞納五ヶ月にすれば、たとえ裁判中に支払われても、棄却されないということでしょうか?

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    > あと一ヶ月と言いますのは、家賃滞納五ヶ月にすれば、たとえ裁判中に支払われても、棄却されないということでしょうか?

    可能性としてはその可能性がさらに高まるであろうという点と,同時に口頭弁論終結時に未払い家賃を完済できる可能性自体もさらに少なくなるであろうという点の双方による理由です。

  • 相談者 1815680さん

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    川面先生本当にありがとうございます。

    >本当は,「〇〇日までに家賃を完済しないと賃貸借契約を解除する」という催告が必要でした。今からでももう一度そうした催告をされた方がいいと思います。

    川面先生がこのように仰るのですが、訴状中さいこくと、なにか違いはありますでしょうか?

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    >本当は,①「〇〇日までに家賃を完済しないと賃貸借契約を解除する」という催告が必要でした。今からでももう一度そうした催告をされた方がいいと思います。
    >
    > 先生がこのように仰るのですが、②訴状中さいこくと、なにか違いはありますでしょうか?

    ①は文字どおり(民法541条の)催告で,相手が催告にもかかわらず,債務を履行しなかったので賃貸借契約を解除した・・・したがって建物を明け渡せという請求になります。

    ②は催告ではないです(私は回答では「通告」という言葉を使いました。)。家賃滞納がもはや信頼関係を破壊する程度に至っているため,(民法541条の)催告をするまでもなく契約を解除する旨通告する・・・したがって建物を明け渡せという請求になります。

    いずれにしても,建物明渡しを請求するには,契約を解除する旨の通告(法的には意思表示)が必要です(民法540条)。


    民法
    (明治二十九年法律第八十九号)

    第三款 契約の解除
    (解除権の行使)
    第五百四十条 契約又は法律の規定により当事者の一方が解除権を有するときは、その解除は、相手方に対する意思表示によってする。
    2 前項の意思表示は、撤回することができない。
    (履行遅滞等による解除権)
    第五百四十一条 当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。

  • 相談者 1815691さん

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    川面先生

    私のような無知にも分かりやすく本当にありがとうございます。

    何度も申し訳ないのですが、著しく信頼破壊が立証できれば無催告で解除できると理解してよいでしょうか?

    また、訴状では催告を兼ねることはできないのでしょうか?

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    > 何度も申し訳ないのですが、著しく信頼破壊が立証できれば無催告で解除できると理解してよいでしょうか?

    そういうことになります。
    ただ,そうした立証をする必要がなくなる点では,事前に催告をしておいた方が無難ではあります。


    > また、訴状では催告を兼ねることはできないのでしょうか?

    できないです。訴状においてなしうるのは,契約解除の意思表示をすることだけです。これが書かれていないと請求は棄却されます(もっとも書記官が補正を促すと思われますからこれに従っていれば大丈夫とは思われますが・・・)。

この投稿は、2018年05月時点の情報です。
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