地代増額裁判後の地代増額の再請求

公開日: 相談日:2022年04月21日
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【相談の背景】
2年ほど前に地代の増額を地主から要求され、裁判を経て固定資産税額の4倍になりました。以後決定した金額に基づいて地代を払っていましたが、今回固定資産税の増額とともに地代も4.25倍にする旨の通知を受けました。地主に電話すると、過去の賃料が安かったので値上げするとのことです。過去において地代は固定資産税の3倍から3.5倍程度でした。私がこの要求に応じなければ再度調停を経て裁判になるだろうと
地主が伝えてきました。
ちなみに借地には建物が2棟あり、そのうち1棟には親戚が住んでおりましたが、高齢者施設に入居したので、以後賃貸を始めました。
これが発端となり地代の増額請求があり裁判を経て4倍と取り決めたところでした。敷地は住宅地です。
地主は商業目的の敷地なので適正な地代のレベルは固定資産税の5倍から7倍程度だと主張しておりますが信用できません。

【質問1】
裁判を経て固定資産税の4倍で和解したものを2年程度で再度値上げできるのでしょうか。

【質問2】
住宅地の普通借地権で自分の所有する建物の1つを賃貸すると商業目的の借地として固定資産税の5倍から7倍の地代が適正との主張は正当で
しょうか。

1137344さんの相談

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  • 好川 久治 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    【質問1】
    裁判を経て固定資産税の4倍で和解したものを2年程度で再度値上げできるのでしょうか。

    ⇒前回の和解時が直近合意となり、そこからの事情変更に応じて増額請求をすることは可能です。鑑定士の意見のなかには3年程度経過しなければならないとするものがありますが、最高裁は期間について特に制限はないとしていたかと思います。

    【質問2】
    住宅地の普通借地権で自分の所有する建物の1つを賃貸すると商業目的の借地として固定資産税の5倍から7倍の地代が適正との主張は正当でしょうか。

    ⇒地域によっても異なりますし、固定資産税をもとに倍率方式だけで相当賃料が決まるわけではありませんので、地主の言い分が正しいとは限りません。差額配分法、利回り法、スライド法を相互に関連づけ、倍率方式を補助的に考慮するというならわかりますが、そうではないのでおおざっぱすぎます。

  • 相談者 1137344さん

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    和解条項には賃料が平成××年×月×日以降、令和×年×月×日まで、1カ月月××××円(本件土地の固定資産税と都市計画税の合計額の4倍)であることを確認するとの記載がありました。以後その金額を払い続けたあとの倍率上昇を伴う値上げです。賃料増額が決定する以前も固定資産税倍率方にて地主が地代を増額または減額する旨の意思表示をした場合には意義を述べず支払続けてきました。
    私が今回の値上げに同意できない場合、
    1)従前の金額を支払うべきでしょうか
    2)固定資産税増額が評価証明により確認できた(増額した)ので、その評価
      額の4倍を支払うべきでしょうか

  • 好川 久治 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
    ベストアンサー
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    増額請求を受けた場合は、借地人のほうでこれが相当だと思う金額を支払っていれば違約にはなりません。ただ、将来裁判で増額が認められた場合には、差額家賃について10%の遅延損害金を支払う必要があります。もっとも、実務では従前賃料ないし地代を支払うことがほとんです。2年しか経過していませんし、固定資産税が上がったのは3年ごとの評価替えのタイミングに一致したからでしょうし、以前の和解条項は、固定資産税の4倍で今後も改訂することまで合意したものではないでしょうから現行地代を支払って相手が調停を申し立ててくるのを待つのも一つの方法かと思います。個別事案ごとに対応は異なりますが、お書きになっている範囲では、このような印象です。

この投稿は、2022年04月時点の情報です。
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