公開日:

賃貸契約の名義変更について

2014年01月07日
飲食店を営み個人名義で賃貸契約をしています。以下の内容ですが、名義変更をするにはどのような手続きが必要でしょうか?

主人が飲食店を開業するにあたり、会社員である妻(私)の名義で店舗の賃貸契約をし、約10年が経過しています。
この度離婚することになり、契約名義の変更を行いたいのですが、一部家賃に滞納があり、その滞納金分も主人の名義に変更をしたいと思っています。
連帯保証人は主人の親となっていますので、最悪滞納分の名義変更ができない場合は連帯保証人が債務分の支払い義務をおうかたちをとりたいのですが、可能でしょうか?

妻(私)名義で自宅マンション等がありますので一度自己破産をして等の手続きはとりたくありません。
名義変更に関しては滞納分含め主人も同意しています。

大家からの条件等はでてくるかと思いますが、手続きとして可能かどうかを教えていただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。
相談者(224961)の相談

みんなの回答

弁護士A
ありがとう
賃貸借契約の借主を変更する契約を新しい借主と家主との間で締結すると同時に、滞納家賃については債権者である家主と債務を引き受ける人との間で免責的債務引き受けの契約をする必要があります。
いずれも、家主の意思に反して強制することはできません。
滞納家賃を連帯保証人が支払うことは、家主の意思に反してもできます。

2014年01月07日 17時54分

秋山 直人
秋山 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
ご相談者の名義で店舗の賃貸借契約をしているということは,契約に基づく債務の支払義務がご相談者に全て帰属するということです。滞納家賃があるのであれば,当然,名義人であるご相談者に法的に支払義務があります。

連帯保証人にも同額の保証債務がありますが,債権者(家主)は,借主であるご相談者にも当然滞納家賃を請求できます。「連帯保証人の方から取ってくれ」という権利は借主にはありません。

契約名義の変更を行うには,貸主の承諾が必要です。賃貸借契約においては,賃借権の無断譲渡や転貸は禁止されておりますので(民法612条),貸主の承諾なくして「契約名義の変更」すなわち賃借権の譲渡はできません。通常,一定の譲渡承諾料(名義変更料)を貸主に払う必要があると思います。

ですので,ご主人なりご主人の親に滞納家賃を全額払って滞納を解消してもらい,譲渡承諾料も用意してもらって貸主の承諾をもらえば,名義変更が可能でしょうが,滞納がある状態のままで,また譲渡承諾料の支払なくして名義変更をするのは難しいと思います。

2014年01月07日 17時57分

相談者(224961)
ご回答ありがとうございます。
ちなみに、契約者本人ではなく連帯保証人が支払いをするということを家主に了承してもらった場合は契約者の支払い義務は完全になくなるのでしょうか?
また、完全に契約者の支払い義務をなくするためにはどのような手続きが必要でしょうか?

引き続きご教授いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

2014年01月07日 18時00分

相談者(224961)
ご回答ありがとうございます。

金額の問題で滞納分の一括返済は難しいのが現状です。
現在は通常の家賃に上乗せするかたちで少しずつ返済をしており、
それについては家主も同意している状況です。

通常の名義変更にあたり家主に支払う手数料は相場としてはいくらくらいが妥当なものでしょうか?

引き続きご教授いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

2014年01月07日 18時05分

秋山 直人
秋山 直人 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう

「契約者本人ではなく連帯保証人が支払いをするということを家主に了承してもらった場合は契約者の支払い義務は完全になくなるのでしょうか?」
→単に事実上了承してもらうだけではだめで,免責的債務引受の書類でも作らないと法的には支払義務がなくなりません。

通常,貸主とすれば,メリットもないのに借主の債務を免除することはありませんから,賃料の滞納が解消していない状態で借主が支払義務を免除してもらうことは難しいでしょう。

2014年01月07日 18時06分

この投稿は、2014年01月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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