家屋賃貸借契約から定期借家契約への変更可否について

公開日: 相談日:2017年02月26日
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以下よろしくお願い申し上げます。
現在家屋を賃貸しております。
現在の賃借人とは家賃延滞により訴訟提起となり平成元年に以下内容で和解成立。
①賃貸借契約の存在確認
②賃貸借契約内容の変更
③期間=平成元年4月20日から2年間
④家賃⑤保証金⑥延滞金の弁済⑦2ヵ月以上延滞は即解除
⑧連帯保証人の設置
以降延滞無く現在に至りますが、和解契約に記載された契約期間終了後、新たに賃貸借契約は締結しておらず、現在も和解契約内容が継続しているものと理解しています。
質問事項)
建物老朽化により、賃借人と定期借家契約を締結したいと考えていますが、
①和解による賃貸借契約が平成12年3月1日以前なので、合意解除して定期借家契約を締結することはできないのでしょうか。仮に当事者間で契約できたとしても正当理由による解除制限のある賃貸借契約となるのでしょうか。
②定期借家契約を締結できるとして、事前説明書の交付がなければ定期借家契約は無効なのでしょうか。
③老朽化は正当理由にはならないのでしょうか。

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  • 原田 和幸 弁護士

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    不動産・建築
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    > ①和解による賃貸借契約が平成12年3月1日以前なので、合意解除して定期借家契約を締結することはできないのでしょうか。

    相手が同意してくれれば、定期借家契約を締結できると思います。

    > ②定期借家契約を締結できるとして、事前説明書の交付がなければ定期借家契約は無効なのでしょうか。

    予め契約の更新がなく、期間満了で賃貸借契約が終了することについての書面を交付して説明しておかないと、普通借家になりますね(借地借家法38条2項)。

    > ③老朽化は正当理由にはならないのでしょうか。

    なる場合はありますが、その老朽化の程度にもよろうかと思います。

  • 弁護士ランキング
    兵庫県1位
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    相互に合意できれば定期借家契約は可能でしょう。
    しかし、任意に同意してもらう必要があります。

    老朽化は契約解除の正当事由になるときはありますが、程度次第で相当に傷んでいる必要はありますし、金銭の保障が一定分支払われることを前提にすることもあります。

この投稿は、2017年02月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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