月極駐車場の貸主変更に伴う、契約内容の変更の件。保証金2ヶ月の新規預入と、車庫証明時に5250円。

月極駐車場の貸主が変更する旨の書面通知がありました、今までの契約内容には無かったことが契約条件になる予定であり、意義申立てを行いたいです。法的に駐車場使用者が保護されるかどうか、現貸主及び新貸主に対抗する方法・注意点をご教示願います。
【状況】
・分譲マンションを所有(居住)しています。敷地外(道路を挟んで反対側)にある、マンションの区分所有者専用月極駐車場を賃貸借契約し駐車中。
【変更案内文】
・冒頭:当公社(現貸主)の経営的方針から駐車場業務から撤退することになり駐車場契約を○月○日より民間会社に変更することになりました。これに伴い駐車場管理業務は公社から○○(民間会社)に移管されます。
・変更内容1:契約先変更に伴い月額駐車料金の2ヶ月分に相当する金額を保証金としてお預かりさせていただきます。お預かりした保証金は解約時に未納が無ければ、全額返金させていただきます。
・変更内容2:車庫証明を必要とされる方は手数料5,250円が必要となります。
・変更内容3:月極駐車場の一部をコインパーキングに変更するため、○番から○番をご契約されている方は、空き駐車場番号へ移動していただくことが必要となります。
【分譲購入時の物件概要 記載内容】
・物件概要1:この住宅の駐車場は○台分あります。借地により供給公社が当初10年間確保し賃貸。
・物件概要2:駐車場は原則として1戸に1台分です。
・物件概要補足:平成14年2月分譲
【駐車場賃貸借契約書 記載内容】
・駐車場施設の改善もしくは一般物価の変動等により甲が必要と認めたときは、契約期間内であっても駐車場使用料を改定することができる。
・本契約にかかる駐車場が甲の事業用借地であることを認識し、本契約は借地契約が終了するまでの期間とする。
【質問】
1.分譲マンション居住者用の駐車場を、貸主の経営的方針という理由で手放し、契約内容を貸主側だけで変えていいのか。
2.分譲時から駐車場を使用中の借主に対して、保証金の名目で新規の預入を必要とすることを決定してよいのか。
3.分譲居住者用の為、マンションを売却するまで保証金の返金が無い預入は、おかしいのではないか。
4.今まで不要だった車庫証明手数料を、請求する変更はおかしい。
5.居住者1戸につき1台分の駐車場確保という状態をやめるのは、マンションの価値を下げる変更ではないか。
2013年11月15日 16時08分

みんなの回答

八坂 玄功
八坂 玄功 弁護士
ありがとう
【質問】
1.分譲マンション居住者用の駐車場を、貸主の経営的方針という理由で手放し、契約内容を貸主側だけで変えていいのか。

 駐車場のみの契約の場合、借地借家法が適用されないので、新しい所有者に対して、賃借権を対抗できません。したがって、新しい所有者と新たに契約ができなければ、最終的には退去を命じられることになります。
 駐車場の契約が居住用建物の賃貸借契約と一体である場合は、借地借家法が適用されます。

2.分譲時から駐車場を使用中の借主に対して、保証金の名目で新規の預入を必要とすることを決定してよいのか。

 上記の通り、新しい所有者との新しい契約次第ということになります。

3.分譲居住者用の為、マンションを売却するまで保証金の返金が無い預入は、おかしいのではないか。

 上記の通り、新しい所有者との新しい契約次第ということになります。契約条件が公序良俗に違反して許されないといった事情までは認められないでしょう。

4.今まで不要だった車庫証明手数料を、請求する変更はおかしい。

 これも、新しい所有者との新しい契約次第です。

5.居住者1戸につき1台分の駐車場確保という状態をやめるのは、マンションの価値を下げる変更ではないか。

 実質的にマンションの価値が下がる変更にあたる可能性はあります。
 駐車場確保方針をやめたのが理事会の決定や管理組合総会の決議である場合は、その決定の有効性や、善管注意義務違反の責任などを問う訴訟等を行うことが可能かもしれません。ただ、何の合理性の検討もなく駐車場確保の方針をやめたとも思われないので、訴訟で勝訴するのはかなり難しいのではないでしょうか。

2013年11月22日 09時17分

この投稿は、2013年11月15日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

この相談に近い法律相談

  • 賃貸マンション駐車場契約内容に重大不備があり駐車不可の場合の支払い義務及び損害賠償について

    【時系列ベースの事実】 2014年8月: 敷地内駐車場を契約 (契約書A) ・車検証など必要事項を借主が貸主に提出後、契約 ・契約にあたり、敷金及び1か月分の駐車料金は事前に振込済。その後は家賃とあわせて引き落としがされる旨が契約書Aに記載されている 契約日:  ・借主が契約した敷地内駐車場へ駐車しようとしたところ、駐...

  • 大家の他界で、新所有者から、30年間無料だった駐車場利用料を請求された

    借家に30年以上住んでいます。この度無料だった駐車スペース用空き地を整備して、貸し駐車場にするので、家賃とは別に駐車代を払って貰えるかと言ってきました。賃貸契約する際には2台駐車可で駐車料無しという契約でした。契約書には駐車料は無しと記載されていますが、駐車2台可は口答での契約でした。契約時の家主が昨年他界し、その...

  • 駐車場代を家賃に包括した賃貸契約における駐車場解約について

    駐車場解約でのトラブルです。駐車場1台込みの物件に、車をもう一台追加で契約しました。追加分は数千円です。車を一台処分したい為、契約時に追加で借りた駐車場の解約を仲介業者(=管理会社)に申し出ました。 業者の言い分は次の要でした。「駐車場込みで家賃とした契約である。追加分も加えて。解約は賃貸契約全体を解約し再契約...

  • 借り上げ社宅の契約内容について

    お世話になります。 転勤に伴い4年前に現在の住居(借上社宅)に引越しました。 家賃が、私の会社の設定上限額を超過していたので不動産会社と値引交渉し、値引後の額で会社側に契約して貰うことにしました。 この物件は駐車場代無料なのですが、会社から「車は個人所有物なので家賃補助は適用されない、家賃と駐車場料金を分け...

  • 駐車場契約書の内容変更について

    敷地内に、戸建て(本人居住中)と借家にしている戸建てを所有しています。 先日、近隣の事業所から、敷地内の一部を事業所用の駐車場として、借りたいとの 申し入れがありました。 敷地内の一部、5台分を整地して駐車場契約を予定していますが、 敷地内を整地するのにも費用がかかるので、5年間は継続して借りて欲しいと 思っていま...

法律相談を検索する

弁護士に依頼することを検討中の方はこちら

複数の弁護士にまとめて見積り依頼
費用対処方針比べて選ぶことができます。

  • 弁護士費用がいくらかかるか知りたい
  • 弁護士の選び方がわからない
  • 弁護士が何をしてくれるか知りたい
一括見積りをはじめる無料

依頼前に知っておきたい弁護士知識

不動産・建築に注力する弁護士

よく見られているキーワード一覧

最近検索されたキーワード

法律相談を検索する

新しく相談する無料

関連カテゴリから解決方法を探す

弁護士に見積り依頼をする

複数の弁護士にまとめて見積り依頼

  • 最短3分で依頼完了
  • 依頼内容は非公開
  • 分野に詳しい弁護士から見積り依頼が届く
一括見積りをはじめる無料

依頼前に知っておきたい弁護士知識

不動産・建築のニュース

  1. 女子寮あるある!?「男子禁制」なのに彼氏を招...
  2. 深夜に大音量の音楽をかける「爆音おばちゃん...
  3. マンション上階は「パン屋」、生地を叩く音や...
  4. 寂しい一人暮らしOL、「小動物」飼育で気を紛...
  5. 退去時に求められた「修繕費5万円」耐用年数...
  6. 東京弁護士会「動物愛護法入門」出版「殺処分...
  7. 脱原発テント「撤去しない」撤去命令確定受け...

活躍中の弁護士ランキング

不動産・建築の分野

ピックアップ弁護士

をお選びください。

弁護士回答の中から一番納得した回答に、「ベストアンサーに選ぶ」をつけることで、
回答した弁護士に最も高い評価を与えることができます。

ベストアンサー以外にも「ありがとう」をつけることができます(複数可)。弁護士へのお礼も兼ねて投票へのご協力をお願いいたします。

※万が一、納得のいく回答がない場合は、「ベストアンサーを選ぶ」をつけずに、投票を終了することもできます。