土地取得時効の開始日の証明と20年後の手続き

土地を占有使用し、取得時効により20年後に所有権登記したいのですが、取得時効証明の為に開始時、行なっておくこと、揃えておく書類と20年後の手続きについてご教示ください。

 経緯ですが、昨年土地を取得し、使用予定のない部分を分筆後売却する予定でしたが、土地家屋調査士に測量もお願いし実測したところ、法務局に保管されている地積測量図に比べ、実測面積が非常に大きいことが分かりました。とりあえず事実ですので周辺境界隣地の所有者の直筆署名捺印をもらい、法務局に地積更正・分筆登記の申請をしたのですが、法務局から「前の所有者が隣の所有者の土地を追加購入したにも関わらず、隣の土地の分筆と所有権移転が完了していないのではないか。その手続きが先です」と言われ、受領してもらえませんでした。
 土地家屋調査士の調べでは、そのような事実はなく、この土地一帯の測量がもともとアバウトで、隣の所有者の土地も公図に比べ広いとのこと。法務局にその旨を土地家屋調査士から説明してもらったのですが、運の悪いことに、隣の所有者の土地の地積測量図の登録がなく、認めてもらえませんでした。
 前の所有者は20年以上占有しているはずですが、それも20年間占有したという証拠がないので、止む無く、今後20年間占有し、取得時効を待つことにします。なお、上述の通り、隣地の所有者との間には境界紛争はありません。
 そこで、土地購入予定者との間で20年後売買予約付き賃貸借契約を結び、占有開始の証拠にできないかと考えています。

1.このような賃貸借契約を結ぶ場合の注意点をご教示ください。なお、20年後売却時、賃料を売買代金に充当しようと考えています。ちなみに「登録されている地積測量図の一部」プラス「問題の土地」が売買の対象の為、仮登記も難しいようです。
2.土地家屋調査士が作成した境界確認書と1.の契約書を残しておけば書類としては足りるでしょうか。
3.占有開始日は賃貸開始日という認識であっていますか。
4.20年後の手続きとしては一旦、法務局に地積更正・分筆登記の申請し、却下されたときに法務局に対して裁判をおこすことになるのでしょうか。

以上よろしくお願いします。
mappyさん
2015年02月21日 12時45分

みんなの回答

高谷 滋樹
高谷 滋樹 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 京都府4 不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
固定資産税を払い続ければよいのではないでしょうか。

2015年03月01日 20時56分

mappy さん (質問者)
ご回答ありがとうございます。

私は「不動産登記は法務局管轄、固定資産税は市役所管轄で、不動産登記をすると市役所に連絡が行くんだろうな」くらいの知識しかなく、間違っていたらすいません(登記簿の面積、公図の面積、地積測量図の面積の関係もよく分かっていません)。

基本的に固定資産税=登記簿(公図?)の面積 × 地目単価
で計算されているという認識です(0.7を掛ける場合もあるようですね)。
例えば、登記簿の面積が600㎡として、実測したら1000㎡あったとします。実測をもとに地積更正し、500㎡を分筆登記したいというのが今回の法務局に対する申請でした。それが受け付けてもらえないので、登記簿上は600㎡のままで、市役所もその面積に基づいて固定資産税を計算するものと思います。
固定資産税を払い続けるだけで、他人の土地ではないかと言われている400㎡の所有権を主張できるものでしょうか。

反応して頂いたのは先生が初めてです。ご回答のほどお願いいたします。

2015年03月01日 23時11分

この投稿は、2015年02月21日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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