囲繞地の通行権があるならば、円満に借地を購入出来ますか??

都内・下町に約13坪(①+②)の土地を所有?しております。 ①前面(道路面)約10坪が、地元の寺院(本院・神奈川県)からの借地(昭和30年代より)②裏側・袋地約3坪は別の寺院(当家菩提寺)より分筆してもらい購入(昭和54年6月)借りた当初は、同じように借地でした。購入時は、木造の建物でしたが老朽化したのと、新規に自宅を千葉県に移したため・・・鉄骨4階建物を3坪所有者名義で、昭和55年に建築して4部屋貸室中(満室)。 現在は、母親(80代)一人の名義で土地建物の地代や固定資産税を払っております。
相続や建て替えの機会に、①の前面約10坪の売却をお願いしているのですが・・・大きなお寺なので、金銭的にも余裕があるようで・・・檀家や本山が承知しないなどと言われて実現しておりません。

1.裏側から分筆した土地でも、有償で囲繞地通行権を表面の所有者に主張できるのでしょうか??
2.また、決して争う事を望むわけではありませんが・・・・例えば、上記の囲繞地等の法律的な話などを絡めて、穏便に売却の相談を地主に持ち掛ける方法をいくつかご提案頂ければ幸いです。

次の相続の時には、何とか名義の更新ではなく売却して頂いたいのです。
2018年03月02日 16時58分

みんなの回答

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
1 そもそも,分割や一部譲渡で袋地が生じた場合,袋地が囲繞地通行券を主張できるのは,他の分割者の所有地に対してだけです。分割による袋地発生に関係ない他の囲繞地の所有者に,通行権の負担を課すのは妥当でないからです。

第二百十三条 分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。
2 前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。

2 売却を強要することはできません。相手がどうしても応じないのであれば,借地を継続されるほかないと考えます。

2018年03月02日 18時34分

相談者
前回の立て直しの更新時(昭和55年)に、契約者(借地権者)が済まなくなるのであれば・・・つまりは他人に貸す建物になるのであればと、相場の更新料に上乗せを要求されて応じたようです。借地に、借家人が住まない場合には何か不利になるような根拠・・・土地の所有者が優位になる法的な根拠は有るのでしょうか??近い将来に、また契約者の相続による更新が予想されています!!

2018年03月03日 10時46分

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
契約更新とは,契約期間が満了した際に行われるものです。借地人や地主に相続が生じたからといって,契約が更新されることにはなりません。ですので更新料は生じません。また,借地人に相続が生じても,借地権を譲渡,転貸」したわけではないので,譲渡承諾料等も生じません。

借地上の建物の賃貸は,借地の転貸には該当しないと解釈されていますので,それだけで特に承諾料等を支払う必要はありません。
ただ,地主にとっては,誰が借地上の建物に住み,事実上土地を使用するのか,については気になるところです。それに,地主としては,賃借人が多ければ,将来建物を撤去して更地化するときに立ち退き実現が事実上面倒になる,ということも気になります。このため,前回の建替に際して,建替承諾料もしくは更新料名目で上乗せを図ったのでしょう。いったん合意したことであれば,ずいぶん前のことでもありますし,今から返金請求等するのは難しいでしょうね。

2018年03月05日 13時09分

相談者
最後の質問をさせて下さい!!(当然に、べストアンサーにさせて頂きます。)
建物の名義は、相続時に母親(死去した場合)から・・・

1. 例えば私の名義に変更して、固定資産税が来るわけですが・・・建物登記の名義  変更には、地主の承諾(印鑑とか・・・)は必要ですか??
2. それとも、登記所で必要書類だけ提出すれば(簡単に・・・)当方だけで出来てしまうものなのでしょうか?
3. 地主は、その事実(名義変更)を知る方法は(地主の宗教法人代表の死亡とか   で・・代表の変更等)新たに、謄本を上げないと分からないのものなのでしょうか?

以上、御回答を何卒宜しくお願いを申し上げます。

2018年03月05日 17時28分

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
> 1.2.について

あなたはお母様の相続人ですから,あなたが相続によって建物及び借地権を取得する場合は,借地権の譲渡・転貸に関する地主の承諾は不要です。
これが,生前の売却や,相続人の方以外への遺贈だったりすると,地主の承諾を要することになりますけどね。
ただし,他に相続人がいる場合は,あなたが当然に相続できるわけではありません。遺言書や遺産分割協議で,あなたがこれらの資産を相続により取得できるようにしておく必要がありますね。

> 3. 地主は、その事実(名義変更)を知る方法は(地主の宗教法人代表の死亡とか   で・・代表の変更等)新たに、謄本を上げないと分からないのものなのでしょうか?

あなたが知らせない場合に,地主が名義変更等を知るには,建物登記を取得する必要があるでしょう。ただ,地主との信頼関係というものがありますので,自分から相続による建物及び借地権の承継を知らせるほうがよいかとは思います。

2018年03月06日 08時41分

この投稿は、2018年03月02日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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