土地使用貸借契約を期間満了前に終了させる方法に関する質問

公開日: 相談日:2016年01月04日
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土地使用貸借契約を期間満了前に終了させる方法に関する質問

経緯:
昭和34年12月に一軒家を購入。土地の所有権者は第三者保有(地主)。
建物使用者が死亡。平成25年相続で息子名義に名義変更。平成11年9月に
20年契約で賃貸借契約を更新。更新の際に保証金として139万円を支払った。
ただし、解約の際は2割差し引くことと手書きで契約書に記載があるが、契約期間満了前の解約に関する具体的な規定なし。

要望:
1.即時賃貸借契約を終了させたい
2.保証金は約束通り返還してほしい
3.建物の解体作業を求めないでほしい

地主の回答:
1.家は解体した場合、保証金から2割減を返金するといっている。
建物解体に関する証明をほしいと言われている。
2.契約満了日までの賃料をすべて支払ったとしても、家の解体をするまでは契約終了は認められない。
契約書には「建物がある限り、更新料は支払を得」と記載がある。

解体が難しい理由:
長屋の真ん中の家で解体した場合、解体費用以外に両隣の補修費用がかかる(崩れるおそれあり)。

質問:
1. 契約期間満了前に契約を終了させたい場合、契約期間満了日までの賃料を支払いを満額支払っても法律上「建物の解体」が必要なのか?
2. 契約期間満了日までの賃料を支払いを満額しはらった場合、保証金の返金は満額になるのか、2割減なのか?満額支払っても契約満了ではなく、即契約を終了させようとすると法律上は「契約の解除」になるのか?


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回答タイムライン

  • 鈴木 崇裕 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    回答の前提として,以下の説明をいたします。
    1 契約期間の定めがあって(本件では20年間),中途解約に関する定めがない場合,賃借人からの中途解約はできません。中途解約に関する定めとは,たとえば「契約期間中であっても,借主は6か月前に申し出ることによって,契約を終了させることができる。」などの定めです。

    2 建物の解体は,賃貸借契約の終了とは関係がありません。しかし,賃貸借契約が終了した場合,賃借人は土地を原状に復して返さなければなりませんから,建物を解体して更地にする必要があります。ただし,この点に関する特約がある場合には別です。たとえば,「原状回復義務を免除する。」などの定めです。

    3 賃貸人・賃借人が合意できれば,賃貸借契約はいつでも終了させることができます。賃貸借契約の終了に限らず,どのようなことであっても,合意さえできれば可能です。したがって,上記1・2は,合意ができない場合の説明です。

    上記を前提とすると,あなたのご希望を実現するためには,賃貸人と交渉して,合意するしかないということになります。
    つまり,
    「賃貸借契約を終了させて土地を今すぐ返すから,建物の解体を免除してほしい。また,保証金も全額返してほしい。」
    という交渉になります。しかし,賃貸人にあまりメリットがないように思われますので,交渉は簡単にはいかないでしょう。

    ひとつの方法にこだわらず,建物を第三者に賃貸するとか,建物と借地権を第三者に売却するなどの方法も,目的に合わせて検討されるとよいと思います。

この投稿は、2016年01月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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