使用貸借について

公開日: 相談日:2012年07月06日
  • 1弁護士
  • 2回答

父と子の関係で父の土地について使用貸借の状態でした。
父死亡で当該土地の所有者が相続により変わりました。
当該土地について引き続き使用貸借の関係が維持できますか。
或いは使用貸借の終了が相続後の所有者の意向で出来ますか。

遺産分割により増築済みの土地が他の相続取得になり、相手から立ち退きを要求されても、居住権は主張できないと弁護士にいわれましたが・・・

裁判になるくらいです。その土地を取得した相続人と話合いができる相手ではありません。

自宅・生活を守るためにできることがないでしょうか?

129049さんの相談

回答タイムライン

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    使用貸借は、貸主が死亡しても、貸主たる地位は、相続人に承継されます。
    よって貸主死亡の事実だけで使用貸借が終了するわけではありません。
    本件のように、土地名義が父、土地上の建物名義が相談者様の事例の場合には、相続人によって取得した所有者が「建物を壊して明け渡せ」と主張しても原則としてそれを拒否できます。
    但し、亡くなった父親の本件土地に関わる遺言内容や、本件で弁護士(現所有者の弁護士?)が、貸主死亡によって使用貸借が終了したと主張する具体的な根拠も気になるところです。

  • 相談者 129049さん

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    遺言はありません。

    相手が県外に居る場合、不動産業者などを使い、強制執行などの可能性もあるのですか?

    居住権と使用貸借の違いはどのようなものですか?
    何をもって拒否・対抗できるのでしょうか。

    増築部分は居住権にはならないのですか?

  • 相談者 129049さん

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    長男の一人息子であり、生活を共にしている親子関係から、正式な契約書など存在しません。父の許可があったからこそ増築していますし、この増築も20年以上も前に行っています。

    このような事実は対抗力を持ちますか?

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    先ほどの回答について「相続人間の遺産分割協議」を既に経ているという点について、看過をしており、それを踏まえて、先ほどの回答を訂正させていただきます(大変申し訳ありません)。

     遺産分割協議を経て、土地所有権を他の相続人が確定的に取得した場合には、原則としてその時点で使用貸借が終了していると考えます。
     建物収去土地明け渡し請求が「権限濫用」として評価できれば、あるいは明け渡しを拒絶できる可能性もありますが例外事例です。

     なお、遺産分割協議で、相談者様が土地を取得せず、相手方が取得したことはどのような経緯からだったのでしょうか?簡潔で構わないので教えていただければと思います。

     その他の御質問につき回答いたします。
     「居住権」は、自宅に住み続けることができる権利です。土地使用貸借(土地を無償で利用できる権利)が継続して初めて、建物の「居住権」が保障されます。
     使用貸借は、貸主との間でのみ、その権利を主張できる大変脆弱な権利です。よって、貸主が第三者に土地を譲渡してしまえば、対抗できません。 
     父親が増築を許可した事実は、現在の使用貸借継続の有無には残念ながら影響はないでしょう。 
      
     「強制執行」は裁判を起こし判決が出なければ出来ませんから、不動産屋が独自の権限でできるものではありません。

     

  • 相談者 129049さん

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    池田先生へ

    相手が該当地を取得した経緯

    被相続人は不動産をかなり所有しており、その全てが同じ地区に存在していた。遺産分割協議は長男対長女
    長女が遺産分割を希望し、裁判を提起

    長女は結婚を期に県外へ移住。長男が地元に残り、父親の面倒と不動産管理を一緒に行ってきた。争点は、寄与分でしたが、全ての実働が例え長男100:長女0であっても、裁判官の判断は「特別の寄与に当たらない」という結果になった。

    長男が自宅を増築した部分は、以前は農業として活用され、父が農業を辞めたあと、整地にして増築をした。しかし、当該増築部分がある土地は遺産目録で資産価値の高い筆であったこと。寄与分はないとの判断のため、平等に分割すると、数字上、他の土地を相殺しても長男の取得が多くなるとのことで、長女の取得になってしまいました。

    増築をしていることは何度も主張しましたが、裁判官の判断は「特別必要ではない」とのことでした。

    また、当該土地は、被相続人の債務のために
    担保が設定されている。債務は分割されていますが、長男が連帯保証人である。

    以上が、概要となります。

この投稿は、2012年07月時点の情報です。
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