借地権の相続について

自宅建物が自己(Aの孫)所有、土地は借地(周辺数十軒全て同様)という状況で、土地の借地権を祖母Aが有しています。
半年ほど前、Aに金を貸したという人物から調停の申し入れがあり、心当たりが無いため不調に終わりました。

この先、Aの没後に、
(1)相続放棄した場合 あるいは
(2)限定承認した場合、
借地権がどうなるかをご教示いただき、
(3)借地権を記入者である私(Aの孫)が手に入れるための具体的な進め方
について教えていただければ幸いです。

なお、Aの負債は今でもはっきり有ると確定した訳ではありません。本人は無いと言っていますが、高齢のため詳細を確認するのは難しい状況です。

また、地代はAの孫である私が最近10年程は支払い続けており、愛着のある土地ですのでこのまま住み続け、将来的には立て替えも考えているところです。
負債が確定しない段階ですので、借地権を相続することも考えていますが、仮に訴訟となった場合、(借金の有無にかかわらず)裁判で疲弊することは目に見えていますので、出来るだけ争わない形ですすめる方法を探しています。

周辺事情
・Aの相続人は私の親Bのみ、Bの子は私のみ(関係は特に問題なし)
・土地の所有は寺社
・近隣でも代替わりの際に借地権が相続されている模様(寺社に対し書換料のような金銭は必要?)

疑問
・一旦相続放棄しても、自己所有の建物が建っている→強制的に立ち退き?
・立ち退きは無くとも、今後住み続けるには?
・Aが存命中に借地権を移した方が良い?(後で訴訟になったら問題?)
・Aの没後、負債が確定していない状態で限定承認した場合、訴訟で決着となる可能性あり?

情報が少なく申し訳ございませんが、他に必要な点がある場合、コメントいただければ補足しますので宜しくお願い申し上げます。
2015年11月01日 13時40分

みんなの回答

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
・一旦相続放棄しても、自己所有の建物が建っている→強制的に立ち退き?
  相続放棄をしてしまうと
  借地権を失うことになってしまうので
  地主とあなたが直接借地契約を結ばないと
  建物を収去して土地を明け渡す必要があります。

・立ち退きは無くとも、今後住み続けるには?
  今後住み続けるには、お母さんが借地権を含めて相続するか
  あなたが地主と直接借地契約を結ぶかのどちらかです。  


・Aが存命中に借地権を移した方が良い?(後で訴訟になったら問題?)
  Aが存命中に借地権をあなたに移せるのであれば、あなたに移した方がよいと思います。ただ、地主の承諾が必要となります。

・Aの没後、負債が確定していない状態で限定承認した場合、訴訟で決着となる可能性あり?
  訴訟で決着するのは、Aの債務についてということでしょうか。
  債権者が請求してきて、相続人が争えば訴訟となります。

2015年11月02日 09時02分

相談者
高島先生

お世話になっております。
不規則な仕事の関係上、お礼が遅くなりましたことお詫び申し上げます。

幾つか追加でお聞きしたいことがありますので、
宜しければご回答いただけると幸いです。

(1)一旦相続放棄した場合、自宅がある土地でも地主が別の他人と
  借地契約を結ぶことがあるのでしょうか?
  一般的にはあるのかも知れませんが、周囲数十軒が同じ寺社の所有物で、
  代々、代替わりに伴って子や孫に引き継がれている土地なのですが…
  事情を予め伝えた上で、一旦放棄するが、また契約したいと申し出ておくのは
  拙いことなのでしょうか?

(2)借地権は祖母が所有しており、私(孫)の間に父が居るのですが、
  仮にAが無くなって借地権を父が相続した場合、
  現時点で確定していないAの借金(調停は不調)も相続されるのでしょうか?
  (債権者が父を相手に調停や訴訟に訴えることが出来る?)

(3)Aの借金について調停で争った事実があるにもかかわらず、
  唯一の財産とも言える借地権を、存命中に父や私に移すことは
  後々の訴訟(仮になった場合)で不利になるかと悩んでいます。
  この点は如何お考えでしょか?
  (家が傷んでいるので、修理or建て替えを考える必要あり。
   但し、立ち退きとなった場合は無駄になるので躊躇せざるを得ない)

高齢になって自分のこともままならないAが借金の調停に巻き込まれ、
家族としても住処を含めて、将来を案じています。
今の土地に住み続けることを希望していますので、
その前提でご意見をいただければ幸いです。

2015年11月05日 23時16分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
(1)一旦相続放棄した場合、自宅がある土地でも地主が別の他人と
  借地契約を結ぶことがあるのでしょうか?
   一般的にはあるのかも知れませんが、周囲数十軒が同じ寺社の所有物で、代々、代替わりに伴って子や孫に引き継がれている土地なのですが…
  前回も申し上げましたが、相続放棄をすれば、借地権は無くなり
  建物を壊して土地を明け渡さなければなりません。
  他の家が子や孫に引き継がれているのは、相続放棄をしていないからだと思います。

  事情を予め伝えた上で、一旦放棄するが、また契約したいと申し出ておくのは拙いことなのでしょうか?
  相手が応じればそれでよいこととなるので、
  交渉してみたらよいと思います。

(2)借地権は祖母が所有しており、私(孫)の間に父が居るのですが、
  仮にAが無くなって借地権を父が相続した場合、
  現時点で確定していないAの借金(調停は不調)も相続されるのでしょうか?
  確定していない借金も相続され、相続発生後訴訟等で確定される可能性はあります。


(3)Aの借金について調停で争った事実があるにもかかわらず、
  唯一の財産とも言える借地権を、存命中に父や私に移すことは
  後々の訴訟(仮になった場合)で不利になるかと悩んでいます。
  この点は如何お考えでしょか?
   唯一の財産である借地権を移転すれば
   詐害行為となる可能性はあります。

  まず、争っている借金について、相手の主張が通る見込みがあるのかどうか、弁護士に資料を持って面談で相談された方がよいと思います。
 相手の請求が通らない見込みであれば、相続放棄の心配をする必要もありません。また、Aから債務不存在確認訴訟を起こすことも考えられると思います。
 

2015年11月06日 09時08分

相談者
高島先生

早々にご返答いただき、有り難うございました。

一旦相続放棄し、名義を改めた上で再度借地契約を行うのは、
極めて現実的であるように感じますので、再契約の費用も含めて検討してみることに致します。

また、債務不存在確認訴訟の存在は存じ上げておりましたが、
着手金や成功報酬の考え方が分からず、躊躇しておりました。と言いますのは、
当時、家庭環境を考慮しても借金をする必要は全く無かった訳ですが、
今回の調停で提示された債務は約4,000万円と非常に高額であるためです。

この4,000万円を経済的な利益と考えた場合、実際の借金の有無はさておき、
着手金だけで200万円近くなり、更に成功報酬まで考えますと、
かなり高額になると考えていたため、確認訴訟には踏み切れずにおりました。
この報酬額に関する計算は誤っているのでしょうか?

確認訴訟が比較的手を出しやすい費用で行えるのであれば、
その方向性も考えてみたいと思います。
最後に宜しければ、前述の確認訴訟費用に関する部分をご教示いただけると幸いです。

今回はお忙しい中、色々と教えていただき有り難うございました。
また何かございましたら、宜しくお願い申し上げます。

2015年11月06日 23時39分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
4000万円の場合
以前の弁護士会の報酬規程では
4000万円×3%+69万円=189万円(税別)となります。

相手が調停で出した資料などを持って
弁護士に面談で相談し
弁護士費用を減額してもらえないか
交渉されたらよいと思います。

2015年11月08日 18時59分

相談者
高島先生

早々のご返答、感謝しております。
弁護士の先生に頼むか否かは、減額の件も含めて検討することにいたします。

今回は色々と有り難うございました。
先生の今後のご活躍を祈念しております。

2015年11月08日 19時39分

この投稿は、2015年11月01日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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