相続時の 不動産に対する 抵当権(借地権)の 評価減について教えてください

公開日: 相談日:2015年05月26日
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母が他界し、兄弟で相続することになりました。 
母の遺言書はありませんが、等分に分けるように言われておりました。
遺産は、土地2筆、生命保険、現金で構成され、 そのうちの土地についての質問です。

妹が結婚して母所持の土地に家を建てました。 
毎年、固定資産税を負担し、将来相続時に自分がその土地を取得するとの話でした。

しかし、相続時に相手の弁護士から夫と母の間に「借地権」が設定されていると指摘され、
借地権により土地の評価額が下がるので、相対的に妹の取り分が増えますとのことです。
土地の登記簿謄本には「抵当権」設定とかかれていますが、
弁護士は「借地権」割合が6割なので底地は4割で評価するべきとかかれています。

抵当権は信用保証会社と、妹の夫の名前で構成され、 
保障委託契約、損害金年14% 債権額2700万円と記載され
後日、1番抵当権担保追加と掛かれ、 共同担保○○号と書かれています。
建物は妹の夫の名義のみになっています。

夫名義の抵当権がついていることには相続発生後に気がつきました。

しかし自分的には、土地の価値が妹の夫のせいで下がり、他の兄弟は損をしているが
土地の価値が下がって安く相続できる分、妹は得をしていると考えます。
すでに他界したので母に確認はできませんが、母は妹の夫と特段の親交があったわけではなく
抵当権のせいで、他の兄弟の取り分が下がってもよいとは考えないと思っています。

ここで質問させていただきたいのですが
①登記簿謄本に記載の抵当権と、弁護士が述べる借地権は同じものなのでしょうか? 混同されているような気がします。
②妹は土地を不動産鑑定士の評価額の10割で相続するべきだと思うのですが、弁護士の言い分のほうが正しいのでしょうか?
③もし評価が下がる場合、妹は実質得をしている分、評価減の分を10割持ち戻しを求めたいのですが、可能でしょうか?
④ ③が認められない場合、他に指摘できる点はないでしょうか?
⑤ 抵当権にはどれぐらいの価値があるのでしょうか? 夫に贈与したことにならないのでしょうか?

お手数ですが、ご教授お願い致します。

353213さんの相談

回答タイムライン

  • 弁護士が同意
    1
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    ①抵当権と借地権はまったく別物です。
     なお、借地借家法10条1項は、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 」としていることから、建物登記をもって借地権を主張しているのでしょう。

    ②借地権が設定されているのであれば、相手方弁護士の主張(借地権割合が正しいかどうかは、路線価図を見てみないと分かりません。)が正しいです。

    ③基本的に難しいと思います(妹さんの建物ではないので。)。

    ④そもそも本当に借地権が設定されているのかについては、検討した方が良いでしょう。

    ⑤質問の趣旨が分かりかねます。
     抵当権は、相続とは無関係です(相続の対象が、借地権付きの土地かどうかです。)。

  • 相談者 353213さん

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    國安先生 回答ありがとうございます。

    建物を建てれば自動で借地権が設定されることは知りませんでした。 借地権割合は6割で間違いないです。

    借地権の設定は法務局で確認すればいいのでしょうか?
    明日、早速法務局に確認してみます。

    それにしても夫に家を建てさせると1000万円以上、
    土地を安く相続されてしまうなんて業腹です。

    他に100%で相続させる方法がないか、調べてみます。 
    先生ありがとうございました。

  • 弁護士 A

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    建物を建てれば自動で借地権が設定されるなんて,誰も言ってませんよ。
    借地権であれば,借地権割合がおそらく基準になるでしょうが,借地権ではなく,使用借権にすぎない場合もありますので,後者でしたら,せいぜい,1,2割減ではないですか。
    法務局で確認しても何も判りません。借地権の設定は,母・義兄間の契約なのだから,契約書があるのかどうか,地代が支払われているのかどうか,相手方弁護士に確認するのが先でしょう。

  • 相談者 353213さん

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    弁護士A先生、ご回答ありがとうございます。

    10条1項、早とちりしていました。 建物登記での借地権は、借地権そのものじゃないという考え方でよろしいのでしょうか。

    地代は毎年固定資産税(13万円程)が通帳に振り込まれて
    いましたが、建てて1年後に母が他界したので30万弱しか
    振り込まれていません。

    相手はその固定資産税相当額の振込み通帳と建物の登記謄本を提示して借地権設定されていると説明していました。

    先生の説明で、借地権の契約書というものがあるのを今知りました。 法務局で登記するようなものじゃなく、個人間の契約書だったのですね。 相手側弁護士からはそのようなものは提出されていないので、再度確認をとってみます。

    この内容を読むまで目の前が真っ暗でした。
    A先生、ありがとうございました。

  • 加藤 尚憲 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
    弁護士が同意
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    ベストアンサー
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    「親族の所有する土地の上に建物を建て、無償で土地を使用して良い代わりに、固定資産税を負担する」ということは昔からよくあります。

    しかし、固定資産税相当額を負担していたからといって、それは土地の使用の対価と呼べるほどのものではありません。借地契約であると主張するのはこじつけに近く、むしろその程度の負担しかしていないのであれば、使用貸借と考えるべきです。

    なお、税法上も、固定資産税相当額程度の負担であれば、使用貸借として扱われているようです。

    なお、賃貸借契約が成立するためには、必ずしも契約書を作成する必要はないので、相手の弁護士さんは、「契約書など不要だ」と主張されるかもしれません。

    しかし、本質的な問題は契約書の作成の有無ではなく、実質的な対価の支払いがなかったことなのです。

    依頼者のためなら無理な主張をされるタイプの弁護士さんだと思いますので、相手の言うことを真に受けないようにした方が良いです。

    もし、言い負かされそうだったら、あなた自身が弁護士さんに依頼されることをお勧めします。

  • 相談者 353213さん

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    加藤先生 ご回答ありがとうございます!

    母の好意で土地をほぼ無償で借りた上、借地権設定までして
    貰って家を建てることができたのに、相続時には他の兄弟の
    取り分まで減らしてしまうなんて、あまりに道理に合わないと
    思っていましたが、実のところ借地権の成立には相応の対価
    が必要なのですね。 理にかなった説明で理解できました。

    今日は安心して眠れそうです。 本当に助かりました!

  • 相談者 353213さん

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    借地権設定までして貰って⇒抵当権設定 の間違いです^^;

  • 高島 秀行 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    ①登記簿謄本に記載の抵当権と、弁護士が述べる借地権は同じものなのでしょうか? 混同されているような気がします。
     借地権と抵当権は別物です。

    ②妹は土地を不動産鑑定士の評価額の10割で相続するべきだと思うのですが、弁護士の言い分のほうが正しいのでしょうか?
     借地権でなく使用貸借で使用借権だと思います。
     使用借権でも土地の評価を下げることにはなりますが
     使用借権を生前に取得している行為は生前贈与と同様に特別受益となりますから、プラスマイナスゼロになるので、妹は土地評価額で相続したことと同じになります。
     
    ③もし評価が下がる場合、妹は実質得をしている分、評価減の分を10割持ち戻しを求めたいのですが、可能でしょうか?
     前述のとおり、使用借権を取得したことが特別受益となるので持ち戻しされます。

    ⑤ 抵当権にはどれぐらいの価値があるのでしょうか? 夫に贈与したことにならないのでしょうか?
      抵当権の設定については、借金が支払われず抵当権が今すぐ実行されるような状況になければ遺産分割では抵当権の分を減額はされません。

  • 相談者 353213さん

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    高島先生、ご説明ありがとうございます。

    正に、知りたかった内容になります。

    審判まで時間があるのでしっかり勉強して

    相手弁護士と戦いたいと思います。

    ありがとうございました。

この投稿は、2015年05月時点の情報です。
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